在司法实践中，关于商品房买卖的纠纷层出不穷。要么是买卖合同纠纷、要么是房屋质量、要么是不按时交房。房屋欺诈现象也是很普遍的。本文就相关房屋买卖的注意事项作相应分析。

房屋买卖主要包括商品房的买卖和“二手房”的买卖，下面就防范在这两种房屋买卖中欺诈行为作如下分析提示：

(一)商品房买卖中欺诈行为的防范： 在商品房买卖中，必须具有《商品房销售许可证》。如果开发商不能提供该许可证，那么这样的房屋再好也不能购买。没有《商品房销售许可证》的房屋一般是建在城郊交界处的集体土地上，这一类的房屋属于非法建筑的，不能办理有关证件，如果购买这样的房屋只能拥有使用权，自己的合法利益得不到任何保障，所以购房者在购房时千万要查看房地产开发商是否具有《商品房销售许可证》。

(2)在签订合同前，不要交钱，现在的房产市场仍不很规范，有些开发商不使用《商品房买卖合同》的规范版本，仍不依照其规定的程序办事，购房人此时应该注意，买房时是应缴纳一定数量的定金或预付款，但必须在签订合同之后按合同中所规定的金额交纳，而且制定合同时也应分清是定金还是预付款。因为按有关规定，购房者按规定交付定金，如果另一方(卖房者)违约，须双倍返还定金，而预付款没有此项约定。

(3)在购房前，不要轻信广告。有的开发商为了尽快将房子卖掉，可能会在广告上下功夫，承诺一些根本不能兑现的条件。但是，开发商的承诺并没有写进合同里，一旦发生纠纷，购房者的权益也不能受到法律的保护。

(4)在购房中，要提防代理商(中介)的欺诈。许多开发商在楼房竣工后将其交付给中介代理商进行销售。这样购买的房屋如果出现了质量或其它的问题，购房者要求其与开发商进行交涉时，一般都比较困难。中介公司更是不知去向。

(二)“二手房”买卖中欺诈行为的防范：

(1)应了解有些特定的“二手房”是不能进行买卖的。例如：产权不明确或有产权纠纷的，国家征用或拆迁的房屋，限制转移的房屋等，这些房屋买卖合同是没有法律效力的，购买时应该调查清楚所购房屋能否买卖。

(2)应搞清楚“二手房”的权属关系。有些“二手房”的权属关系十分复杂，所以购买时更应该认真检查出卖人的有效证件，如《房屋所有权证》、《土地使用权证》，并且应查清售房人是否具有出售的主体资格。

(3)应调查清楚房屋是否能办理过抵押，有没有出租。这是因为房屋在抵押、出租的过程中仍然可以出售，但是如果购买这样的房屋，有时是无效的。例如购买出租的房屋时，当时你并不知道此房出租了，但你收房时发现还有人承租，承租人认为自己有优先购买权不放弃房产，而且按照有关规定，房屋产权交易后的抵押或租赁关系仍然存在，所以，你并不能取得房屋。

(4)应注意是否为违章建筑。有些原房主利用自身房屋的结构搭建的一些建筑物，出售时折价出售给购房者，尽管有些建筑的确方便实用，但这些违章建筑是不能办理产权过户手续的，还必须得拆除，并按规定交纳罚款。这样购房者就会得不偿失。

购买“二手房”时有许多事情是隐藏的很巧妙的，购房者应该格外小心，尽量防止买卖无效或者发生纠纷。 就购房者自身而言，面对二手房市场中鱼龙混杂的现象更要慎之又慎，特别应注意以下几个方面：

首先，要求卖方提供合法的产权书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及所购房产权来源和产权记录，其中包括房主、登记日期等。还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房屋有没有抵押以及共有人等，注意产权证上的房主与卖房者是否是同一个人。

其次，注意事先验明卖房者的主体资格，包括确认身份是否属实，是否具备法定的民事能力。

第三，弄清房子的其他“背景”。与大多数规划成小区的商品房的初次出售不同，二手房的买卖一般都是个案，房屋状况、价格都不一样。决定购买前，购房者应认真核实产权证所表明的面积与实际面积是否相符，实地察看房屋有无质量问题，诸如天花板是否有渗水的痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题，还应询问小区保安水平、物业管理的服务及收费标准如何。 此外，购房者千万不要忘记了解要购买的房子已有多少历史，土地使用权期限还有多长，有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 最后还要提醒购房者，购买二手房时，千万不要轻信对方信誓旦旦的承诺或者个人信誉，二手房必须经房屋管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人。其他任何单位的保证、公证都不算完成交易，双方在完成过户手续前，购房款最好不要一次性付清。

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