20700元!保利的!夺长安中心靓地,历史第三高!

更新时间:2023-10-11 10:37:14作者:无忧百科

20700元!保利的!夺长安中心靓地,历史第三高!

东莞又迎来久违的土拍。

刚刚!保利,拿下长安中心1宗商住地,以总价4.9亿斩获,成交楼面价为20700元/平!




01

2023WR007号

成交楼面价,长安历史第三高

此次竞拍以底价成交,其成交楼面价,位居长安历史成交楼面价第三。

排名第二,是2022WR003地块,即一湾云璟,成交楼面价为22606元/平。

第一,则是2020WR043号地块,由碧桂园夺得,成交楼面价为25997元/平,即碧桂园云悦半山。

房企拿地之后,能卖到多少是关键。

简单粗暴的与板块内新房对比,目前长安中心板块内,仅碧桂园云悦半山一盘。

与其均价约43000元/平相比,2023WR007号地块起始楼面价20700元/平,房地价差能达到22300元/平

若地块拍到最高限价,楼面价去到23804元/平,房地价差为19196元/平。

粗略的计算可见,2023WR007号的利润空间还是可以的

不过,新房价格也和产品有着密不可分的关系,比如改善类新盘,往往都会比刚需类新盘价格要高。

而碧桂园云悦半山,正是改善盘,主推户型为建面约208-281平的大平层。

那2023WR007号地块,适合打造成哪类产品呢?

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02

长安中心板块,无新房供应

适合打造成改善/刚改类产品

2023WR007号地块,单从容积率为2.59来看,是近年来东莞比较少见的低密度宅地,适合打造成改善/刚改类产品

从板块内产品来看,新房方面。

目前,中心板块新房紧缺,上文提到的改善盘——碧桂园云悦半山,均价约4.3万/平,目前基本售罄。


至于二手房方面,板块内二手楼龄均较高,大概在10年以上,甚至有些已高达20年。

如2023WR007地块旁的长安万科中心,于2013年建成,楼龄近10年,在贝壳上挂牌均价约3.8万/平。

其他的,如明珠广场楼龄17年,长青城楼龄27年、莲花苑楼龄20年等等。


截图自贝壳找房

附近比较新的二手,价格也比较高,距离地块约1.5公里的龙光江南大境,挂牌均价约4.1万/平。

其户型多为刚需产品,有建面约89-95-99平的3房, 以及建面约116平的4房,


截图自贝壳找房

由此可见,板块内积累了不少改善需求,因此2023WR007号地块,打造成改善/刚改类产品是个不错的选择。

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03

处长安中心,近万科广场

接着,来看看地块素质。

2023WR007号地块,位于锦厦社区富民路旁,是长安中心难得的靓地。

首先,区位配套都相当不错。地块与长安万科广场仅一路之隔,直线距离地王广场也仅约1公里


并且,附近生活休闲商圈配套齐全。

约1公里范围内,还有天虹商场、明珠广场、长安汽车站、长安医院、长安图书馆等。


位处中心,附近教育条件自然不错。

约600米范围内有2所优质学校——长安镇中心小学,长安实验中学

另外,从东莞控规系统可见,地块东侧规划是将建一所54班的小学,北侧也有一所18班的幼儿园,未来学校的选择变多。

虽然区位很好,但短板也明显。

从上面航拍图也可见,地块东/西/北侧均为民房,城市面貌相对较差,但从规划来看,将来会有所改善。


另外,地块虽然无配建要求,但规模较小。

其占地仅约9212平,总建面约23859平,所以在开发设计上,多少有点受限。

不过,地块自身素质也不是“一无是处”。

地块方正平整,没有缺口,并且东/西/北侧限高均在60米以下,以及上文提到的容积率较低,因此其开发前景及条件算还可以。


以上就是长安地块情况,若想了解更多东莞开拍详情,敬请密切关注房视君~

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