长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

在房地产行业经历整体下行、行业大洗牌的转折期，仍有房企大手笔扩储拿地。

近日，广州海珠区总价最高地块上涌果树公园北侧地块通过摇号确定竞买人，最终，中国海外发展有限公司（简称“中海地产”，00688.HK）以总价127.9亿元拿下。这已是中海地产近期第二次百亿拿地，6月底，中海地产在深圳摘得另一宗“百亿地王”深圳湾超总地块。

数据显示，2023年上半年，中海地产在手现金高达1142亿元，上半年斥资414亿元购入土地，投资购地金额居行业前三。

自2017年回归以来，颜建国掌舵下的中海地产一改过去保守、谨慎的形象，积极在土地市场出手，并在2022年顺利实现“重回行业前五”的目标。

近两年，中海地产强攻一线、强二线城市。公开数据显示，中海地产目前有6100亿元可售货量，80%位于一线和强二线城市。

曾以高毛利率闻名业内的中海地产，虽然销售规模未能进入行业第一梯队，却是连续多年的“中国最赚钱房企”。然而，随着行业下行和地产销售业务结算毛利率的持续下滑，中海地产的盈利能力也大幅下滑。

2022年，中海地产归母净利下跌42.06%，跌幅创20年之最。到2023年上半年，其业绩并没有明显改善，报告期内实现营业收入891.6亿元，同比减少14.10%；归母净利润134.9亿元，同比减少19.43%；核心归母净利润138.2亿元。

百亿拿地，聚焦一二线投资

在房地产行业资金紧张的当下，中海地产仍在大手笔拿地。

上涌果树公园北侧地块位于海珠区核心腹地新港西板块内，是一宗各方面条件均不错的地块，其起拍总价111亿元，起拍楼面价30575元/平方米。

9月8日，经过85轮竞价，这宗地块被抬进了128亿元的封顶价进入摇号阶段，参与摇号的房企共有十余家，包括中海地产、广州地铁、珠实、华发、保利、招商、中铁建等国央企。

最终，中海地产以总价127.9亿元拿下这一地块，以最终的成交价计算，该地块楼面价已高达5.22万元/平方米（扣除政府性统筹用房及回迁安置用房）。

这已是中海地产下半年第二次百亿拿地，6月底，中海地产以208.89亿元在3个热门城市接连摘得3幅地块，包括深圳的深圳湾超总地块，总价125.32亿元、溢价15%；厦门大唐中心地块，总价63.2亿元、溢价14.91%；合肥包河地块，总价20.37亿元，溢价率14.86%。

根据克尔瑞的数据，中海地产上半年的拿地投资购地金额居行业前三，新增土地储备16宗，总购地金额414亿元，新增总货值人民币717亿元。

从拿地区域分布来看，中海地产聚焦的都是高能级城市。公开数据显示，中海地产目前有6100亿元可售货量，80%位于一线和强二线城市，其中，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市近期都有新的项目入市，下半年上海市场预计贡献合约额400亿元，北京市场预计贡献合约额超300亿元。

在收并购和城市更新方面，中海上半年在北京和上海两大城市的更新项目，北京中信城、上海建国东路项目推进顺利，近期中海地产还收购了有关公司广州亚运城项目的股权。

不管是拿地扩储还是收并购，都需要稳健充足的资金链。中海地产中期报告显示，截至2023年6月底，其在手现金达1142亿元，占总资产的12.4%，在手现金占总资产的比重长期保持在10％以上。

中海地产还是难得能保持“绿档”的房企之一。截至6月末，中海地产资产负债率为58.3%，全口径净借贷比率为37.7%，负债率处于行业最低区间，总借贷为2515.5亿元，净借贷比率维持于37.7%的行业低水平。

不过，在土地市场上高歌猛进的同时，中海地产也面临产品质量和口碑一步步倒退，公司涉及虚假宣传、以次充好的各类投诉屡见不鲜。

有业内人士表示，中海地产后续如何将土地开发运营成熟，打造有口碑的标杆项目，将是其需要攻破的瓶颈。

业绩承压，营收利润双降

一直以来，中海地产凭借较高的毛利率水平，在行业内有“利润王”的称号，不过，作为全行业最稳健的房企，也未能躲过市场下行的冲击，近几年盈利能力下滑明显。

数据显示，2020年之前，中海地产毛利率基本维持在30%以上水平，净资产收益率也保持在15%以上。2012年至2021年十年间，中海地产年均净利润复合增长率超过40%，股东应占溢利多次位列全行业第一。

2022年，中海地产出现了罕见的营收及净利润双降的情形，尤其是毛利率的大幅走低让公司利润端承压更为明显。年报显示，2022年，中海地产录得收入1803.2亿元，同比下降25.56%；销售毛利率仅为21.29%，同比下降2.25%，已经低于华润置地、保利发展等头部房企同期毛利率。

资料显示，2020—2022年，中海地产分别录得归母净利润439.04亿元、401.55亿元、232.6亿元，同比增幅分别为5.49%、-8.54%、-42.06%。2022年也是创下了近年来中海地产归母净利跌幅最大的纪录。

中海地产董事局主席颜建国认为，过去一年行业持续下行，中海的营收和利润出现了一定程度下降，下降原因包括疫情反复，影响了销售和工程进度，结转收入相应减少，这使得毛利率有所下降，另外在财务上也做了一定的减值拨备。

虽然营收、利润双降，在业绩会上，颜建国仍然表达了对行业及企业的三个信心，“一是对房地产市场的企稳回暖有信心；二是对房地产下半场的高质量转型有信心；三是对强化中海自身竞争有信心。”对此，中海管理层宣布了2023年的经营目标：力争销售合约额增长20%，商业收入增长30%，利润稳中有升。

虽然颜建国信心满满，但2023年上半年，中海地产的业绩并没有明显改善，报告期内实现营业收入891.6亿元，同比减少14.10%；归母净利润134.9亿元，同比减少19.43%；核心归母净利润138.2亿元。

此外，中海地产的多元化发展战略进展并不顺利，地产开发业务占比仍高达97%，物业管理、商业地产等多元业务占比远低于万科、保利等同行。

2022年，中海地产来自物业开发的收入为1745.1亿元，占总营收的96.78%，其他业务的占比不足4%；同期，公司商业物业收入52.6亿元，同比增长1.8%，剔除减租影响后增长6.9%。

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