南方财经全媒体记者翁榕涛广州报道随着物管行业进入深度行业变革的“存量时代”，上市物企的生存状态也在衍变。

从最新市值来看，截至10月18日收盘，港股51家上市物业公司估值整体下滑，总市值仅有2328亿元，而这一数据在2021年、2022年同期分别是7662亿元、2904亿元；百亿市值以上的物企仅剩下6家，过去两年同期分别是14家、7家。

而从企业基本面来看，上市物企无论是在管面积、营业收入和利润增速、业务发展情况都出现了较大转变。

一方面，房地产行业的关联风险尚未完全出清，部分物企前期大规模收并购导致的商誉减值风险、企业经营增速变缓、资本市场估值持续下跌等等行业共性问题，带来了更多的不确定性和挑战；另一方面，数字化发展、社区增值服务边界持续拓宽、城市服务内容逐渐升级，成为行业争相捕捉的新机遇。

事实上，过去物企整体业绩高速增长的时代已经过去。尽管三季度业绩数据尚未发布，但从2023年上半年业绩来看已可发现端倪。港股上市物企上半年营收均值约为22.31亿元，同比增速仅为9.91%，该数值仅为去年同期增速的五分之一左右。

与此同时，央国企背景的物企，与民营背景物企在经营数据的表现分化正在拉大，行业“跑马圈地”的粗放增长时代已经过去，当前物业公司在扩张方面更加注重质量而非数量，行业在业绩和估值的双击下已经到达阶段性低点，接下来在何处寻找更多业绩增量空间成为行业共性问题。

进入存量时代

港股物业板块从之前的万亿元级别，一路下跌到如今不足3000亿元，处于历史低位。估值的大幅下降主要是由于地产关联方拖累，住宅业态拓展放缓且已进入存量竞争阶段，非业主增值服务增长不及市场预期，大多数物企面临营收增长压力。

过去物企整体业绩高速增长的时代已经过去。港股上市物企上半年营收均值约为22.31亿元，同比增速仅为9.91%。

该数值仅为去年同期增速的五分之一左右。

其中，营收规模超过10亿元级别的仅有25家，超过50亿元级别的有8家，超过百亿元级别的仅有碧桂园服务（06098.HK）、万物云（02602.HK）2家。

梳理可以发现，物企增收不增利的趋势明显。比如碧桂园营收同比增长3.35%，但净利却同比下降8.72%。

融创服务（01516.HK）、合景悠活(03913.HK)、远洋服务(06677.HK)的净利下滑幅度最大，分别下降145.27%、80.06%、51.75%。

净利下滑幅度较大的还有雅生活服务（03319.HK）、旭辉永升服务（01995.HK）、金科服务（09666.HK）、卓越商企服务(06989.HK)的分别同比下滑20.70%、36.29%、46.96%、45.23%、

物企营收增速大幅下降，多家民营背景物企出现利润负增长，是由于多方面因素造成。

物管行业具备“增量+存量”的商业模式。从增量市场看，今年上半年百强房企销售承压，第二季度销售金额出现同比负增长，房地产开发销售速度减缓，给关联物企的交付面积也随之减少，此外和房企息息相关的非业主增值服务也受到较大影响。

从存量市场来看，在历经资本市场热潮退出后，上市物企对收并购转为谨慎态度。据记者梳理发现，2023年上半年上市物企共发生70宗并购事件，但交易对价普遍较小，单项并购金额超过 5 亿元的案例仅一宗，并购交易对价合计仅25亿元，同比下滑66%。

此外，社区增值服务的复苏不及预期，和整体消费环境也有一定关系，部分物业公司开始对低毛利率的增值服务进行了调整。当前，社区增值服务收入占比并不高，头部企业占比亦是如此。港股市值排名靠前的十余家上市公司中，社区增值服务占比位于5%-27%的区间内，均值约为15.37%。

2023 年上半年，纳入统计的50家上市物企社区增值服务收入同比增速为7%，在2022年同期16%的增速上进一步放缓。

值得注意的是，物企在基础物管服务方面的收入占比上升，在存量项目持续经营以及合约项目转化和市拓带来的增量项目支撑下，展现出更强的抗周期性，在“存量时代”发挥了中流砥柱的作用。

行业“分化”

国资背景物企和民营背景物企在经营数据的分化程度正在加剧，主要因为在毛利率下滑和应收账款、商誉减值方面，民营背景物企表现不及国资背景物企。

这与房地产行业国企和民企的分化趋势保持一致，因为关联房企在新交付管理面积规模和非业主增值服务两个方面能对关联物业公司产生直接影响。而在当前房地产行业中，国企开发商在销售、拿地、融资等多方面占据一定优势，因此能够给予关联物企更大力度的支撑。

中指研究院的数据显示，2023年上半年，港股上市的中央国有物业企业表现依然最为突出，营收均值达到54.92亿元，增速虽有下滑但仍保持着超过20%的速度增长；地方国有物业企业营收均值为9.44亿元，同比增长18.44%，民营物企表现相对逊色，营收均值同比增速仅为6.74%，较去年同期下降40.37个百分点，民企与国央企的差距进一步拉大。

比如，中海物业（02669.HK）、华润万象生活（01209.HK）作为央企背景物企，2023年上半年营收分别同比增长23.24%、28.67%，净利润分别同比增长39.17%、36.48%。

无论是营收还是净利增幅，都处于行业遥遥领先的位置。

而地方国资背景的越秀服务（06626.HK）、建发服务（02156.HK）同样有不俗的经营成绩，2023年上半年营收分别同比增长38.72%、37.51%，净利润分别同比增长17.50%、31.81%。

国金证券分析指出，国资背景、民营背景的物企在利润上分化趋势加剧，和应收账款、商誉减值方面也有一定关系。

受房地产行业下行等因素影响，物业管理行业应收账款回款速度下降，应收账款规模增加，统计的样本物业管理公司2023年上半年应收账款规模较2022年末增加16%，占2022年全年营业收入比重达48%，较2022年底上行了6.6个百分点，延续持续上行趋势。

从各类样本物企的贸易应收账款周转天数来看，2023 年上半年国资背景物企贸易应收账款周转天数约79天，母公司出现债务违约的民营背景物企贸易应收账款周转天数约171天。贸易应收账款周转天数普遍增加已经成行业共性问题，民营开发商陷入发展困境后支付能力下降，多数民营物企关联方的应收账款回收相较之前更久。

在商誉减值方面，2022年国资背景物企商誉59亿元，较2022 年底下降4.2%，母公司出现债务违约的民营背景物企商誉合计202亿元，同比下降7.4%；50家上市物企中商誉最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、雅生活服务，截至 2023 年中期商誉分别为179亿元、37亿元和33亿元。

不过，这也倒逼许多民营背景物企加强第三方外拓能力，增强自身独立性。从数据来看，2023年上半年国资背景物企在管面积中第三方项目占比为47.0%，较2022年大幅提升7.8个百分点；而民营背景物企上半年第三方项目占比达到了61.7%，体现出了较强的外拓能力。

非居业态竞争“白热化”

新房市场见顶回落，物业增量时代转入存量化时代，除了降本增效外，近年来物企也将大量精力放在了非住宅业态物业拓展上面，将目光投向商业物业、城市服务、综合设施管理（IFM）等多元业态，行业竞争进入白热化状态。

新兴业务方面，物管行业商管业务和城市服务业务均出现分化。

上半年共有9家上市物管公司单独披露了商管业务的分部数据，包括华润万象生活、招商积余（001914.SZ）、宝龙商业（09909.HK）、碧桂园服务、越秀服务、远洋服务、合景悠活、建发物业、融创服务。

除了碧桂园服务、融创服务因为关联房企导致在管项目减少，营收出现收缩以外，其他物企的总体表现较为稳健。

商管业务的毛利率水平较为可观，远高于基础物管业务毛利率，随着消费复苏以及消费基础设施REITs的推进，接下来商管业务仍有进一步上升空间。数据显示，华润万象生活、招商积余的商管业务毛利率水平分别高达58%、53%，而碧桂园服务、越秀服务、宝龙商业的商管业务毛利率水平也都超过30%。

为了应对宏观环境及市场变化，以及面对关联方业务萎缩导致的营收缩水问题，物业企业正持续加大力度探索城市服务、IFM等相关创新业务。

保利物业近年来将非居业态拓展作为重点，2023年上半年非居物业项目收入约为19.82亿元，较2022年同期15.4亿元同比增长22.8%。在城市服务方面，保利物业提出了“全域飞轮模式”，公建物管营收同比增速超过30%。

不过，公共及其他物业项目存在的两个主要痛点，分别是利润率不高及回款时间长。因此碧桂园服务在积极通过城市合伙人拓展城市服务项目的同时，也主动收缩了部分毛利率低、回款慢的项目，因此其营收同比下滑但毛利率同比提升。

此外，物管行业还在拓展新兴业务边界。目前面对C端消费者的社区增值服务正处于量变到质变的瓶颈期；面对G端政府客户的城市服务业务处在规模扩张的成长期；而面对B端企业客户的综合设施管理（IFM）则处于刚刚起步的阶段。

与传统商业物管业务只提供物业服务不同，IFM的服务内容更为丰富，包括给企业提供设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务，通过为客户提供综合性的需求解决方案，帮助企业提高生产效率，降低运营成本。

从国际巨头来看，以团餐服务为代表的专业细分领域和以承接客户企业非核心业务外包的综合服务领域是海外标杆企业战略布局的重点方向。

目前至少有10家上市物业企业布局了团餐领域并实现了业务快速增长，包括新希望服务（03658.HK）、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、金科服务。金科服务近两年通过并购团餐企业实现快速发展，今年上半年实现餐食服务收益1.59亿元，同比暴增287.8%。

此外，新希望服务借力新希望集团及产业链资源优势进行业务拓展，成立“新食主义”团餐品牌、碧桂园服务投资成立“碧鲜惠餐饮”品牌；保利物业则与团餐品牌广州中味餐饮，合资成立广州和创中味餐饮服务有限公司。

新希望服务CEO陈静表示，“包括团餐在内的生活服务是公司未来几年增长和利润率的主要抓手之一。”她介绍，团餐业务对于运营要求极高。菜品的采购、出库、生产、销售、库存管理等各个环节的颗粒度都非常细，实际上是非常有竞争壁垒的业务板块。

不过，有物管行业分析人士表示，“IFM作为一项综合性、系统性的管理工程，其服务内涵大、外延广，对服务方的综合能力要求较高。目前国内物业企业开展的IFM虽然发展较快，但真正形成服务能力的物业企业数量较少，入局物业企业基本都处于探索阶段。”