文︱区汉宗

继广州、深圳相继8月末官宣实施“认房不认贷”之后，北京、上海也在9月初宣布执行这一政策措施。根据新的规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这就意味着，名下无房人群的购房门槛比之前降低了，不少购房人将由二套房资格变为首套房资格，首付比例大幅下调。

内地出招救房市，希望能挽回房地产市场的危机，图为碧桂园在北京的一个建案工地（资料照）

“认房不认贷”，低迷已久的楼市是否会因为新政策出现新的生机？新政策影响有限，理由之一是“认房不认贷”仅是降低了购房门槛和资金成本，与此同时这也将增加购房者的月供压力。

除了2年前爆发债务危机的中国恒大，还有融创中国、碧桂园等几家中国房地产商，更令外界意外的是，拥有国营资本背景的远洋集团也摊列重大亏损，并且同样发生债券无法兑付的情况。

资料照 - 一名路人走过中国恒大香港总部大楼

据全球金融市场资料提供商路孚特（Refinitiv），中国房产商在2023年面临高达1410亿美元的到期离岸债务，而2022年为1207亿美元。专家担忧，中国房地产业的风险可能蔓延到经济其他领域，呼吁中国政府应采取更强力的措施，来挽救岌岌可危的房地产商。内地对房地产行业的去杠杆化措施太过极端，又碰上了经济的下行周期，最终导致房地产商出现危机。

为了扭转房地产下行趋势，自去年下半年以来，中国监管机构陆续推出了信贷、债券和股权三方面融资支援来缓解地产商的资金困境，这三项措施也被称为地产救市“三支箭”。

中国房地产商得益于中国过去几十年的城市化发展浪潮，通过大规模举债的方式迅速扩张，占到经济总量的约四分之一，这也推动了房价飙升。据穆迪投资者服务公司的资料，房地产及相关行业主要推动了中国GDP的增长，在2022年占中国GDP的24%，并贡献了26%的城市就业；同时，中国30%的地方政府收入、69%的家庭资产和26%的银行贷款与房地产行业有关。

在中国东北部的大连市，一条尚未投入使用的道路通往一个尚未完工的开发专案

内地的房地产市场，是一个不正常的市场。正常物品，价格越低，交易量越多，而房产市场却要求房价越高，交易量才能越高。之前是因为相信可以持续增长，可以抵御通货膨胀，今天的房贷对于明天可能只是小钱。现在则不然，由于对收入前景的不看好，不敢轻易去贷款买房，导致房子已经不能作为抵御通货膨胀的良性投资了。

高房价现在已经成为了社会问题，它掏空了大部分中国人的钱包，使人们背负了沉重的负担。现在市场是没有内需吗？不是，需求一直存在，而是当你面对高额的房贷，还有多少钱可以进行消费？因此，要想实现扩内需，不是单纯的去救房市，而是要借此机会让这个泡沫破掉，让房价回归合理区间，让更多的老百姓买得起房，大幅减少房贷压力。这样虽然短期来看会影响到房地产行业，造成经济收缩，但从长期来看，这是让房地产市场软着陆，切除这个经济毒瘤的最好方法。

近年来中国政府一再提起“房住不炒”，严防炒房投机。2022年12月15日至16日，中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，要求“确保房地产市场平稳发展”。自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，除2017年外，已经6次成为中央经济工作会议对房地产市场的基本定调。

但是，房地产关联几十个甚至上百个行业的发展，房地产价格的走低，导致市场低迷，影响房产的市场销售，就会影响到经济增长、物价稳定和就业问题，进而影响到社会稳定。只有“稳楼市才能稳经济”，要避免出现“房地产衰退”。一些经济学家和行业人士说得更直接，既然要扩大消费，就是要取消阻碍消费的一系列措施，取消房屋限购就是其中之一，全面取消限购限贷，可以启动楼市。

经济当然要拼，房市也一定要救，而且国家也一直在拼在救。但是如果救市变成炒房，那就是饮鸩止渴，弊远大于利。短期或许有所纾缓，长远来看则必定是釜底抽薪，对中国经济社会长期稳定发展非常危险。

2023年以来，中国的经济发展遭遇到一些暂时性的困难，市场观望气氛较为浓厚，社会信心较为不足。国家统计局公布上半年国民经济资料显示，今年上半年，民间投资下降0.2%，房地产开发投资下降7.9%。全国商品房销售面积59515万平方米，下降5.3%；全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%，全国工业生产者出厂价格同比下降3.1%。

困难形势面前，一些经济学家呼吁要“全力拼经济”等等。而究其内涵，其主要目标就是要救房市，认为房地产关联几十个甚至上百个行业的发展，房地产价格的走低，导致市场低迷，影响房产的市场销售，就会影响到经济增长、物价稳定和就业问题，进而影响到社会稳定。只有“稳楼市才能稳经济”，要避免出现“房地产衰退”。一些经济学家和行业人士说的更直接，既然要扩大消费，就是要取消阻碍消费的一系列措施，取消房屋限购就是其中之一；全面取消限购限贷，可以启动楼市……

进一步说，其真实意图实际上就是要求国家允许炒房，放开炒房，认为只有通过炒房，才能利用民众“买涨不买跌”的心理，吸引资本入市，推高楼市，活跃经济，缓解困难，尤其是当前地方政府的财政困难。应该说，当前赞同炒房救经济的人并不少，这样的意见具有一定的影响力。也正因为如此，包藏着重大的危险。

中国政府为什么要反复强调“房住不炒”？即使现在经济形势如此不好的情况下也坚决不肯放松。究其原因，主要还是因为前些年中国房地产市场的炒作之风过分严重，房价过高，上涨过快，超越了中国经济及社会的可承受能力。

根据世界最大城市资料库平台Numbeo网站的公开资料，在全球房价排行榜上，2022年5月中国香港以27万元/平方米位居第一，北京、深圳和上海中心区分别达到19.3万元/平方米、17.8万元/平方米和17.7万元/平方米，位列第二、三、四名，而广州则居第八。中国各大一线城市的住房价格和收入比例都达到了世界上最高的水准。在北上广深四个城市，房价和工资的比值已经高达40倍以上，其中深圳更是居首。拿北京和东京相比，收入水准仅约三分之一，而房价则超过一倍有余。

受房价上涨过快过高等因素的影响，21世纪以来中国居民部门的债务增长迅速。据国家金融与发展实验室资料显示，居民部门杠杆率（即居民收入与居民负债的比值）由2008年底的17.9%上升至2022年底的61.9%，增长了246%。从存量上看，到2020年底，我国居民的债务余额占可支配收入的比重高达137.9%，远高于同期美国的95%和日本的108.5%；从流量上看，我国居民的债务还本付息占可支配收入的比重已达15%，而同期美国仅有7.8%，日本更是仅为7.6%。资料明显可以看出来，广大居民因为购房负债累累，还本付息压力过重，不敢消费，是导致中国经济下行压力长期过大的主要因素之一。

衣食住行是人的基本要求，住房是一国人民生活繁衍的基本条件。居住成本超过广大人民群众的可承受能力，人口下降可能是自然而然的结果。人口是国家的根本，皮之不存，毛将焉附？现在有些人鼓吹要炒房保经济，但是如果人口负增长趋势不减，即便楼市被启动，经济繁荣很可能只是一个巨大的泡沫。

经济当然要拼，房市也一定要救，而且国家也一直在拼在救。但是如果救市变成炒房，那就是饮鸩止渴，弊远大于利。短期或许有所纾缓，长远来看则必定是釜底抽薪，对中国经济社会长期稳定发展非常危险。

就中国当前的社会承受力而言，房价实际上是涨不动了，即使出台刺激政策也不可能维持太久。而一次宝贵的下跌，或可涅槃重生，推动中国经济走上更加健康的成长轨道。考虑到中国社会资本的投机倾向太强，炒房惯性过于强大，让房价多下跌一段时间，下跌程度更大一点，可以在更大程度上消减社会投机倾向，为国家积极宏观政策和长期经济发展留出更加广阔的空间，未尝不是好事。

春秋时期的管子说，治国之道，“不处不可久，不行不可复。”不要采取只能有效于一时，却损害长远发展的政策。经济学家或许可以不用考虑长远，因为“长远来看我们都死了（凯恩斯语）。”经济学家往往也只需要考虑自己关心领域的情况，因为连带后果不需要他们负责。但是治理国家则必定要考虑长远，人无远虑，必有近忧，也必须要考虑整体，“不谋万世者，不足以谋一时。”不论是为了应对当前经济增速放缓、人口下降的严峻挑战，还是着眼于中国未来的长远发展和人民福祉的稳定提高，及中华民族的伟大振兴，最终都必须要依靠经济的高品质发展，而不能过多依赖于宏观政策刺激起来的低效繁荣。这样的繁荣不但如烟花一现，不可长久，而且收益一时，遗患长久。