2023.09.11

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导读：在一线城市中，广州房贷利率下限率先突破了LPR。

作者| 第一财经 安卓

自8月30日广州在一线城市中率先官宣实施“认房不认贷”以来，已过去近半个月时间，在此期间，政策利好接踵而至，带动楼市热度有所提升。

不过，专家认为，这波利好响应或在年底甚至11月份减弱，而未来楼市能否真正企稳，需要看基本面的修复态势。

在一手房市场，部分新盘爆炒的“首套房最低两成首付”被银行否认，在二手房市场，中介表示，最近的看房客户确实有所增加，但同时，放盘量也在增加，二手房价格并未出现明显的提升或下降。

重磅“利好”接踵而至

万事俱备、东风已至。自实施“认房不认贷”以来，广州房贷新政相继落地。

第一财经近日从业内获悉，广州住房信贷政策已出现一系列变化，其中，首套房（家庭名下无房，下同）的首付比例依旧维持在最低三成，但二套房（家庭名下有一套住房，下同）的首付比例从原来的最低七成降至最低四成；另外，首套房利率下限从原来的LPR降至LPR-10BP，二套房利率下限从原来的LPR+60BP降至LPR+30BP；而家庭名下有两套及以上住房的暂停发放贷款。

“目前虽然没有发文，但基本是认定了。”有知情人士对第一财经记者说。另外，一位接近监管人士也对第一财经确认了上述调整政策。

那么，这也意味着，在一线城市中，广州房贷利率下限率先突破了LPR。

利好还不止于此。第一财经走访中国银行、工商银行等网点后发现，即便家庭名下已有一套住房，但只要无房贷记录或已结清，虽然名义上属于二套房，但在实际操作中，可以向银行申请按照首套房的最低首付比例和贷款利率执行。

“这个政策我们暂时只针对一手房客户，二手房还要视情况而定。”工商银行一位工作人员强调。

与此同时，各家银行都表示，目前房贷额度十分宽松。

从近期楼市成交来看，一线城市领跌全国，其中，广州7月份二手房价格环比跌幅达1%，位居一线城市之首，也是70城跌幅最大的城市。8月份，广州二手房成交量终于实现止跌回升，环比7月微升0.7%，同比去年8月上涨3.4%。

在一手房市场，从4月份开始，广州新房成交量连续4个月（4~7月）环比下跌，平均跌幅超过15%。根据克而瑞统计，8月份，广州新房去化率仅为9%，6月份也不到20%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上述购房政策的调整，更有利于换房需求，而对刚需的利好比较小，仅限于利率从原来的LPR降至LPR-10个基点。

那么，这波利好的政策效应是否能够扭转楼市现状，对此，李宇嘉表示，一季度，广州因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但该波需求在二季度逐渐衰减。与此类似的是，此次政策利好虽然能够带来年底行情修复，但脉冲响应或在年底甚至11月减弱。

“未来楼市能否真正企稳，需要看基本面的修复态势。”他说。

“两成首付”卖噱头

事实上，在“认房不认贷”政策执行后，广州房地产市场热度有所上升。

在一手房市场，曾有部分新盘以“首套两成首付”作为宣传卖点，引来了一波关注，另外，也有中介表示，在二手房市场，首套房的首付也低至两成。

今年8月底，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知，根据通知，首套房最低首付款比例统一为不低于20%，二套房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。另外，首套房贷款利率政策下限按现行规定执行（LPR减20个基点。符合首套房贷款利率政策动态调整机制相关条件的城市，还可阶段性下调或取消当地首套房贷款利率下限），二套房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

通知指出，各地区根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套房贷款最低首付款比例和利率下限。

不过，第一财经从多家银行获悉，广州并未实施首套房最低两成首付的政策，目前依旧为不低于三成。

在二手房方面，一位地产中介人士对第一财经表示，最近的看房客户确实有所增加，“我所在的这个小区，在过去几个月，平均每个月也就成交4~5套左右，而9月份到目前为止，已成交了11套，目前基本是在消化低价房源。”

但该中介同时表示，这段时间的放盘量也在增加，主要是以“卖一买一”的换房客户为主。“整体价格保持稳定，既没有明显的上涨，也没有明显的下跌。”

根据链家平台数据，广州二手房的最新挂牌量已经达到13.78万套，较今年6月初增加了4000余套，处于历史高位。

微信编辑| 小羊