楼市新政一个月了，北京房产市场，置换链条还没有衔接起来。

先来看一组数据，北京绿中介9月8日至10月7日的挂牌量变化情况。

从9月8日到今天，正好一个月时间，北京的二手房挂牌量，净增加整整1万套。

注意，这里是净增加的数字，考虑到有些房子被卖掉了，新增挂牌量可能在2.2-2.5万套左右。

这还是外网显示的挂牌量，据说内网的挂牌量已经达到了16.6万套。

说几点看法：

其一，北京房产挂牌量大涨，库存激增。

楼市新政都一个月了，挂牌量还能净增1万套，不断创出新高，大致有两个原因：

一是有人抛售变现。趁着现在楼市行情转好，赶紧出货。变现，落袋，心安。

买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。

结果，没想到现在的市场虽然鼎沸，无奈卖房人太多，变现难度很大。

二是置换链条启动。此前的认房认贷，将置换改善群体换房的难度，提高到了地狱级。

认房不认贷一出，很多此前被束缚的换房群体，终于扬眉吐气。寒冬腊月，秒变人间三月天。置换改善的需求被释放出来，人们开始小换大、远换近，差学区换好学区。

结果，现在换房的人太多、卖房的人也多，又挤在一块了。

其二，楼市新政后，房产置换群体的购买力依然卡住了。

曾经，北京楼市，置换改善群体是被精准打击的对象。好不容易，认房不认贷落地，置换群体可以舒一口气了，结果，等到挂房卖出、准备换房的时候才发现，换房难度很大。

置换群体，往往需要先卖掉房子，才能再买房。不像那些大鳄，手持现金、随时出手，可以市场上挑挑拣拣，运气好的话，甚至还可以抄个底、捡个漏。

处于换房阶段的买房人，依然是最尴尬、受冲击最大、也最无语的群体。

作为置换改善群体，在当下的节点，如果房子还没卖掉，同时又想着在相对低点买房，必须得作出取舍。

北京楼市的交易层次，呈现出明显的层级递进的特点，刚需买房上车，然后置换群体卖掉房子开启换房之路。

如果刚需买房人数量小于置换卖房群体数量，房子的去化速度就会放缓。

其三，北京楼市新政，一鼓作气，再而衰，三而竭。

北京楼市新政，采取的是添油战术，一点点出。就好像打牌一样，甩出一手牌，观望半天，再决定下一把要不要出牌、出什么牌。

于是，原本可以一鼓作气、提高士气的措施，就变成了一鼓作气、再而衰、三而竭。人们对房产市场的预期，在一次次的添油战术中，变的越来越躺平。

即便接下来继续推出其他刺激措施，比如取消限购，其效果也会大打折扣。

其四，买房是一件反人性的事情。

追涨杀跌是人的天性。

当下，对于卖房人来说，是非常困难的节点，如果房子没有特别亮点，想要快速卖掉，难度很大。

反之，现在是买房很好的时间节点。北京的房产市场，还是一个买方市场，对买家有利，买房人可以在市场上挑挑拣拣。

所以，如果资金到位、资格到位，一定要把握时机，尽快出手买房。

等到市场涨起来的时候，再去抢房，那就晚了。

买房，要买在无人问津时。

不追涨，不杀跌，这是反人性。

投资也好，买房也罢，往往需要反人性的操作。

其五，置换群体最尴尬，先买后卖有风险，先卖后买房子涨价了。

如今的楼市行情，适合买房，不适合卖房。先买后卖风险很大，很可能会造成违约。

你想买房，可是不敢出手。因为要卖的房子迟迟卖不掉，没人谈价，甚至都没人看房，房子卖不掉，资金回不来，自然不敢出手买房。

如果先卖后买，看起来风险似乎变小了。但等到你的房子卖掉，想要买的房子，可能也涨价了。

换房卡在这个节骨眼上，非常尴尬，进又不敢买，退又担心房价涨，进退不得，进退失据。