核心观点

十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化明显。我们前往全国12座城市，从中介、楼盘、购房者及银行等角度，深入调研地产新政的影响。调研反馈，新政后核心城市楼市热度明显提升，各城市表现分化显著，房价基本企稳且未来预期相对理性。

上海：活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码。新政后，上海楼市活跃度明显提升，房价基本实现企稳。此外，上海楼市结构分化仍然强烈，二手房挂牌量显著上升，未来持续回暖仍需更大力度的政策加码，打通购房置换链条，从而带动楼市持续回暖。

广州：刚改盘表现更好。广州在政策优化后，9月首周楼市出现明显回暖。其中刚需房成交量回升幅度更大，核心区域成交回升幅度好于远郊。广州楼市仍处于降价、冲量去库存阶段，新房维持价格优惠，二手房价格平稳或小幅下降。购房者对房价预期平稳，共识是楼市和房价基本企稳。居民加杠杆需求还不强，刚需购房者倾向于提高首付比例。中介和楼盘销售预计政策效果在季度层面或能维持，期待有更多优化措施出台。

深圳：短期效果显著，分化是主旋律。政策优化落地后，深圳核心区域楼市明显反弹，而远郊区改善不明显。新房改善程度明显好于二手房。深圳二手房挂牌量增加，但是需求不足、成交量少。新房入市增加也导致急售二手房价格下调。购房者认为在政策呵护下，房价已基本企稳。由于核心区域新房和二手房存在倒挂，一些在核心区域的购房者对房价存在小幅上涨预期。中介和楼盘销售认为政策效果短期能持续；优化政策能否持续出台以及二手房成交热度能否回温，是后续楼市能否持续改善的重要因素。

北京：新房市场火热、交易放量，二手房区域分化，期待后续政策利好持续释放。新房市场中较为优质的改善型楼盘出现供不应求的状况，二手房挂牌量增长，优质地区二手房成交量、咨询量创历史新高，但需求相对饱和区域的咨询/带看/挂牌/成交量无明显涨幅。当前北京仅落地认房不认贷，调研反馈预计本轮行情持续到年底，期待后续政策利好持续释放。

合肥：二手房成交量增加， 新房边际变化不大。地产优化政策已实现传导，二手房挂牌量维持高位，成交量边际改善明显，但区域分化严重，价格暂未反应；新房以改善型为主，成交量暂无变化，中长期存在看涨预期。购房者/消费者对收入增长预期不强，表示消费承压，但实际日常消费习惯改变不大，对房价预期不高，房产逐渐回归居住属性。

厦门：政策连续微调下的平稳改善。厦门政策出台政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。整体具有微调的特征，因此近期自上而下的政策实际对厦门的影响并非脉冲式的改善，而是呈现小幅改善的特征。调研对象普遍认为厦门房价将维持稳定或小幅上涨，并对未来经济具有信心。

风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。

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本文源自券商研报精选