证券时报记者 赵梦桥

随着三季报落下帷幕，REITs底层资产的经营情况也随之曝光，27只已上市的产品中，有26只在三季度内取得正收益。此外，作为分红大户，多只产品年内分红达到两次甚至三次，合计分红接近50亿元。

在整体向好的背景下，部分基金底层资产面临隐忧，尤其是多只产业园类REITs面临租客到期不再续租，甚至提前退租的尴尬情况。有研报认为，研发办公类的产业园区租赁市场的恢复尚待时日，个别租户变动对于出租率的扰动仍在，部分产业园的业绩修复还需要耐心。

REITs三季度多数报喜

从营收方面来看，共有11只基金底层资产第三季度实现收入超1亿元。其中，鹏华深圳能源REIT以6.54亿元的收入位居榜首，中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT等4只REITs收入均在2亿元以上，而中信建投国家电投新能源REIT、华夏中国交建REIT、中金普洛斯REIT等6只产品收入在1亿元到2亿元之间。

利润方面，当前已上市的28只REITs产品中，三季度内有27只底层资产净利润为正，其中有15只超过1000万元。鹏华深圳能源REIT以1.37亿元的利润居于第一，平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT则分别是8000万元、5300万元、5000万元，唯一亏损的是华安张江产业园REIT，三季度亏损18.86万元。

不仅如此，REITs产品成为年内震荡市中分红的“主力军”。据Wind数据统计，共有25只REITs今年以来至少已实现过一次分红，以中金安徽交控REIT为例，该基金于近日发布年内第三次分红公告，该基金年内累计分红已经达到了9.13亿元。

上述REITs年内累计分红总额达到47.87亿元，其中，有15只产品分红金额超过1亿元，且高速路项目无论是分红次数还是分红额度均居前列。除了上述中金安徽交控REIT以外，平安广州广河REIT年内分红金额也达到了5.16亿元，华夏基金旗下两只产品——华夏中国交建高速REIT和华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT各自分红了3次，金额约为2.37亿元与1.49亿元。

隐忧犹存

然而，REITs整体经营情况向好之下，仍有些许问题暴露，三季度内有个别产业园类REITs出租率降低等导致收入降低的情况发生。

如上文所述三季度内亏损的REIT基金，底层资产中一部分是位于上海浦东新区的张润大厦。此前，哲库科技（上海）有限公司是张润大厦的重要承租方之一，但哲库科技三季度内选择提前退租，退租后张润大厦的出租率有所下降，从而导致季度内亏损。

出租率稳定性是影响投资者对产业园REITs表现预期的重要因素之一，华北某公募旗下产业园REIT的第三季度经营也出现了类似情况，该基金在三季报中表示，截至9月30日，基础设施项目公司时点出租率为63.73%，较曾经96.15%的数据下滑不少。

9月5日，该基金公告称，已收到了某大客户发送的提前退租通知书，后者租约中的2197平米拟于2023年9月末到期不续租，3007平米拟于2023年9月末提前退租（原租约2024年7月末到期）。9月27日基金公司再度公告，“经过争取，该客户原定退租的3007平米，已确认提前退租1192平米，剩余1815平米暂不退租。”

该基金在三季报中表示，针对提前退租的客户，在收取相应违约金后，违约金与该区域本年度计划收缴租金收入的差额对该基金基础设施项目本年度预测收入的影响较小，但可能会对该基础设施项目2024年度收入产生一定影响。

中信证券认为，2023年以来，受宏观经济周期影响，部分产业园区出现租户到期不续约、提前退租等情况，其中部分资产因重要现金流提供方退租而掉租明显。进入三季度，一方面，原始权益人、基金管理人、运营管理机构等参与方加强主动管理，部分资产的出租情况呈边际修复趋势。同时，厂房类产业园区和部分研发办公类产业园区的出租率表现仍相对稳定，其业绩表现也成为了板块的结构性亮点。另一方面，研发办公类的产业园区租赁市场的恢复尚待时日，个别租户变动对于出租率的扰动仍在，部分产业园的业绩修复还需要耐心。

二级市场蛰伏待起

在经历过上市伊始的暴涨后，REITs二级市场逐渐冷静，甚至走出长达数月的阴跌行情，中证REITs指数年内跌幅已经超过了22%，27只产品业绩全部告负，跌幅超过20%的产品就有5只，上述华北公募旗下的产业园REIT年内甚至跌超三成，不仅二级市场宽幅回撤，也让一级市场参与认购的机构投资者损失不少。

华北某公募基金经理对记者表示：“我认为当下时间点REITs严重被低估，尤其是从持续分红的角度来讲，并且跌了那么多已经比较有投资价值了。”他表示，在二级市场方面，公募REITs市场投资将进一步趋于理性。原始权益人陆续增持体现出对资产的信心，能够持续提供稳健分红的产品有望得到投资人青睐。同时，随着REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新，市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到投资者认可。

中金公司表示，本轮调整主要源于解禁项目下跌带动前期反弹涨幅较大、估值较高的项目的回调，叠加近期金融市场流动性偏紧的影响，投资者可关注本轮二级市场价格调整后部分业绩稳健标的的配置机会。中信证券也认为，三季报虽显示出各资产修复节奏仍存差异，但修复的趋势或较为明确。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显。