在8月最后一天，央行的金管局发了好几个重磅文件，其中关于存量房贷利率调整的通知，可能引发了最多人的关注。现在存量房的用户可能超亿户，这代表着上亿的家庭有可能对自己的存量房贷利率进行调整。不过央行发的是个指导性文件，具体如何执行，可能还需要各家商业银行内部出操作文件。

但是确实别相信，有机构分析的结果，讲述假如是百万房贷，30年还款期限，那么在此次存量房贷利率下降通知公布之后，最多可以每月月供少还840元。但其实如果数据测算一下， 发现如果想达到这个效果，那么存量房贷利率需要下降140个基点，也就是下降1.4%。那么按照央行的政策，民众能够得到这么多的利率下降了吗？

在央行通知中，最关键的一句话就是：但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。那么未来存款房贷借款人，有放贷着三种基本的大变化：

一、如果当年买房时，是被认定为二套房，并且得到的是二套房贷利率。即使在现在认房不认贷的新要求下，可被认定为一套房，但是此次也享受不到央行的这个政策优惠，不能被视为首套房得到利率下调机会。

二、如果当年买房时，确实是被认定为首套房，并且得到了当年度房贷利率的最高优惠。那么也就是得到了央行政策中所说的“原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”，那么此次也是没有空间可以操作下调。

三、如果当年是被认定为首套房，但是因为种种原因，并没有得到当年度的房贷利率最高优惠，在此时就属于央行此次优惠政策中可调整的利率。但是我们想象，对于银行来说，房贷业务是批量业务，借款人可能会因为收入和征信的不同得到不同的房贷利率。但是他们之间的利率差别没有多大呢？

德先生在银行工作过多年，对于银行内部审批贷款业务非常了解。对于同一银行内的不同贷款申请。即使申请人资质有差别，但是利率差别也不会大，也就是控制在0.3%的范围之内。不同银行之间确实有着利率差别，但是市场竞争的需要让他们之间的差别也不会大。不会出现两家银行房贷利率能够差别达到0.5%的巨大差异。

所以按照央行的新文件精神，其实我们可以推测出，符合条件的存量房贷用户能有多少呢？而且利率下降的空间能有多大呢？在实际操作中，可能符合条件的大部分人应该也只有10~30个基点。记者采访的实际案例也如此表明：

广州市民唐轩在2020年下半年购置首套房，当时贷款利率是LPR+30BP，而当时了解到最低的是LPR+15BP，那么此次可以向银行申请的利率下调空间仅仅只有15个BP，也就是0.15%。 广州市民刘颖在2021年买的首套房，自己的房贷利率是LPR+20BP，而当时首套房最低利率应该就是LPR，银行回复最多申请下调0.2BP，但是能降0.1BP就不错了。 北京的购房者感觉自己没有“捡到便宜”。当时买房利率是LPR+35BP，也是当年北京执行的首套房的最低利率，后来最低利率还涨了到达LPR+55BP，意味着无法申请。

另外不要房贷借款人还需要向金融机构提出申请并且协商一致，要么重新按照新利率置换贷款，要么变更贷款利率。那么此时如果协商不一致呢，那么还得继续协商。还有一种可能，那就是申请到了当年的最低利率，但是银行不同意下降过多，双方可能还要互相退让，寻找一个中间利率。

不要太过相信所谓机构的测算，下调140个BP，基本上不会出现，而且金融机构怎么可能会做如此之大的退让呢？想的太简单了。另外提示存量房贷购房人，在向金融机构申请调整存量房贷利率时，先看看自己属于哪种情况，如果不符合条件，那么也会被无情的拒绝。那么提前还贷，是不是还会持续？