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2023-10-30
更新时间:2023-10-25 16:40:46作者:无忧百科
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日前,自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
看来,低于容积率1.0的别墅用地供应,可能会松动了。
特别是在当下低迷的行情下,这种可能性已愈发明显!
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
“禁墅令”的颁布,已经有20年了。
2003年2月,当时的国土部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,强调“停止别墅类用地的土地供应”。
就此,后续出让的住宅地块再无别墅,已有别墅在国内各大城市都成为稀罕物。
如今,随着“禁墅令”松动,别墅会重现楼市吗?
七都岛上的别墅、洋房
尽管我们在网络上找不到这份文件,但根据权威媒体报道的原文,可以这么解读:
1.自然资源部自上而下建议,各地可以执行。然而,有些新闻断章取义,通过“建议”一词弱化了力度。
2.远郊的范围是什么?每个人心目中对“远郊”的理解都不同,有关部门在实际执行层面也存在极大差异。比如,瓯北和洞头,到底谁更符合“远郊”的定义。
3. 取消容积率1.0限制,是否就意味着允许建别墅?毕竟当前,有关部门不会审批单个产权的别墅,开发商仍以联排、双拼产权等方式打擦边球。
因此,“禁墅令”松动所带来的变化与影响,仍有待各地发放相关细则,才能下定论。
不过,郊区住宅容积率降低,将成为大概率事件,因为温州已经开始这么做了。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
1.0容积率,顾名思义,土地面积与地上总建筑面积相等。当容积率低于1.0,地块就有条件大范围建别墅。
独门独户、有天有地有花园的别墅,是人类居住的理想形式,拥有极大的自主权与隐私权,几乎不受其他住户干扰。
七都岛上的别墅
但是,别墅占地大,人人住别墅是不现实的。
本世纪初,中国仍是全球人口最多的国家,且还在持续增长,再加上大量农村人口进城,掀起了全球史无前例的城市化浪潮。
而人口增长也代表着资源压力的增加,城市化进程又蚕食着耕地规模。
为了坚守18亿亩耕地红线,又能满足城市人口居住需求,有关部门不得不向香港地区学习,推进土地资源集约利用,大面积建高层住宅。
就此,别墅、高尔夫球场等用地奢侈的项目,相继被禁。
汤家桥别墅区
已有的别墅,成了“不可再生资源”,在二手房市场上成了香饽饽,价格更是水涨船高,成了少数富豪的收藏品。也是多年来温州唯一房价保持涨势的住宅产品。
比如,汤家桥、七都岛早期建设的别墅区,二手房单价普遍朝着10万元/㎡靠近,破10万元/㎡也很正常,再加上面积大,没个两三千万起根本拿不下。
无论是鹿城广场这样的顶级豪宅,还是广小实验双学区房,论单价,在这些别墅面前,都自叹不如。
如今这些别墅的价格,还超过了2011年温州房价全国第一时的价格。如今,除了个别“老破小”学区房,温州其他房价统统没曾回到2011年的高位。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
形势风云变幻,有时转换得令人猝不及防。
早些年大家还在担心人口太多,如今很快人口总量见顶,进入了负增长时代。温州的人口总量,近年也只是微增,且流入人口往往购买力有限。
这时候,城市建设用地,尤其是住宅用地,不需要那么集约了。规划中的住宅用地,也可能用不完了。
就温州而言,高层住宅数量已经非常多了。不仅仅是核心城区,就连郊区也普遍建起了高层住宅。
在南湖板块,原先水网密布的地形特征被高楼掩盖,河道在高楼之间更像一条沟壑。
更要命的是,林里山上,竟然也建起来高层住宅。
同时,上世纪末以来建设的高层住宅,已经老化,各种问题不断呈现。这才刚刚开始,数十年后,当高层住宅集体老化,或将更夸张。
山水之间的高层住宅
当楼市下行,上述因素的叠加还让楼市陷入了泥潭,传统开发模式已难以为继,需要新的“夜壶”。
高层住宅过多带来的一系列问题,也让不少人开始反思过去的城市建设模式、人居生活形态。
正是这样的大背景下,封尘已久的1.0容积率产品,有望重现楼市。
七都岛上的别墅
其实,温州的行动更快一步,虽然1.0容积率产品尚未解禁,却无限向其靠近。
去年,温州部分地块取消住宅建筑限低要求,反而限高,在七都岛、瓯江口等板块连续出让了几宗低容积率地块。
今年,温州进一步加大低密度地块的出让力度,涉及七都岛、瑶溪、蒲州、梧田、瓯海中心区、瓯江口等更多板块。
虽然这些地块尚且无法打造别墅,但其1.0-1.1的容积率,足以让产品向别墅靠近。
而在此之前,在土地资源紧张的温州,住宅地块容积率大多向3.0靠近,2.0左右的容积率都算相对的低密度了。
04
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
不管是自然资源部发文中提到的“远郊”,还是近期温州土地挂牌时的分布特征,都能看出,今后温州外围那些尚在开发的新兴板块,新建住宅或将更多以低密度形式呈现。
未来,不管是当前大规模开发的七都岛、瑶溪、瓯江口,还是基本未开发的丽岙、仙岩,以及像林里这样的山地,或将成为低密度住宅集中区域。
结合山水资源开发的低密度住宅,可以做得非常出色。
核心城区高楼林立,城市周边低矮平缓,或将是温州未来城市形态。
从七都岛别墅区往向高楼林立的市中心
当前,低密度住宅尚且稀少,基本面向高端客群。今后,当它的数量达到一定程度,很可能也会“飞入寻常百姓家”。
正如现在温州那些品质中档的商品房,放在十几年前也是接近豪宅的标准。
对于市民的人居生活来讲,除了高层住宅之外,又多了一种新选择,更是多一种新生活。
若有闲钱,可以两者都要。工作日住城区的高楼,上班更近,回家也能欣赏都市夜景;周末回到郊区的洋房、别墅,一家人坐在院子里、露台上露营,惬意无比。
独门独户、有花园的房子
听起来,越来越像发达国家的逆城市化。其实,这只是有些逆城市化特征,以低密度形式推动城市郊区的城市化,而非城市人口的重返农村。
那么,汤家桥、七都岛那些现有别墅,还能维持高价吗?目前很难说。但可以肯定的是,它们占据了地段优势,而核心城区仍不会大规模铺开低密度住宅。
那些“高低配”中的联排、叠墅,受影响的概率会更大一些。
还有城区普通的高层住宅,若周边配套、景观等资源一般,很可能受到低密度住宅的冲击。
不过话说回来,既然地处远郊、低密度布局,未来这些别墅周边,一定要合理选址,同步做好各类生活配套,建设连接核心城区的城市快速路。
否则,它们也有可能沦为“空城”,失去价值。
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