观点网 上市潮远去，物业管理企业通过资本加持，轻松取得高估值，获得强劲外拓能力的时期，早已成过眼云烟。

自2021年中旬开始，随着房地产行业现金流危机集中爆发，多数开发商经营陷入困顿，连带物管平台受影响。这段时期，物管行业事实上也进行了一次触及经营内核发展逻辑的深度模式调整。

过去一段很长的时间内，物管公司被视为是依附于地产母公司的一方。但持续发酵的关联风波，推动物企比以往更加强调独立性，也提醒它们必须构建自身过硬的服务体系、服务能力，挖深护城河。

另一方面，在母公司项目开发和交付减弱、住宅业态增量空间明显收窄的趋势下，包含医院、景区、公建、产业园等的非住项目已越来越受到物企的青睐。

进入2023年，迎来复苏曙光，物企在一定程度上加强了对外拓展，但方向却已转变为以非住领域为主。

我们能看到，嗅觉灵敏的从业者们正积极改变自己的生存之道，美置服务就是其中一个。

起步于佛山顺德，依托美的系产业链的协同优势，背靠实力民营房企美的置业的美置服务从住宅领域出发，目前正积极加强产业园区赛道布局，并致力于打造差异化核心竞争力。

美置服务的“服务+”路径

回顾物管行业的发展历史。港交所在2014年迎来首家物管公司，但物管行业“上市潮”始于2018年，当年6家物管企业集体登陆A股和港股，呈现出过去几年未有过的盛况。

此后几年，出于房地产行业发展逐渐到达瓶颈，房企们热衷寻找“第二成长曲线”，多元化探索如火如荼。其中，与主业关联强，具有较高成长性、确定性的物管行业受到资本追捧，上市热潮持续。

在这段行情火热的时间，美置服务却保持了冷静思考，将精力更多放在关注自身有质量的发展上。

截至2023年上半年，美置服务服务合约面积已近1亿平方米，在管项目近300个。

从过往的表现看，美置服务更多是稳健地从住宅基本盘出发，再加上部分市场机会，逐步做大规模。

并不是所有物企都能做到这一点。过去几年，不少物企急于利用杠杆通过收并购战略扩大规模，结果反受其累，商誉减值形成亏损、并购和被并购方体系融合难、大量第三方较低质量的项目加入拉低服务质量等问题频发。

美置服务集团服务品牌中心总经理杜玲令表示，美置服务坚持“服务+ “的战略，着眼打造稳健的服务品质能力，并在此基础上根据业务关联性拓展，积极但不激进。

以质量为导向，美置服务持续开展低质量高风险项目的清退工作，其中2023年上半年主动清退3个项目。

据了解，不管是住宅还是其他业态项目，研判后认为无法长期存续、品牌溢价及获得有效利润的第三方项目，美置服务都会选择主动放弃。据悉，该公司尤其看重b端业务的回款能力。

眼下物管已真正到了需要自力更生的阶段，有质量的发展，比快速扩大规模更重要。

当过去依靠母公司输血，或通过收并购快速拓展规模的模式不再可行。取而代之，随着住宅开发和销售的放缓，面向非住领域的第三方外拓已经成为物企主流的增长途径。

“服务+”的加号另一侧，是业务强关联的核心赛道，住宅基本盘之外，美置服务就积极拓展了产业园区、医院、学校等公建项目和一些城市服务业务，均是与母集团美的置业多元布局强关联。资料显示，截至2023年中期，非住业态面积已占美置服务总在管面积13%。

其中，产业园服务是美置服务敲定的核心赛道，据了解，2023年上半年美置服务新拓展面积中，产业园项目面积就占其比例的65%。

从市场情况看，2018年至2021年是国内工业土地出让的小高峰，按建设周期判断，2023年至2025年或将是产业园产业空间的供应高峰。叠加近年来经济环境变化，市场趋势回归制造业，服务需求增多，因此对美置服务是一个较大的机会。

但产业园区也是其他物企同行的重点拓展对象。2022年下半年以来，包括碧桂园服务、招商积余、绿城服务、新大正、旭辉永升服务等有实力玩家，甚至恒大物业，都在这个垂直航道积极落子。

竞争态势激烈，这无疑将考验企业的独特的差异化服务能力。

制造业视角重塑服务产品

物管企业虽然有相对稳定的现金流，但是若只能提供传统的基础服务，不利于企业的价值提升，而由基础服务衍生的多元化增值服务则有助于拔高企业发展可能性。

美置服务的优势在于其本身的 “制造业基因”。据了解，正是得益于广东制造业体系带来的机会，美置服务于1993年开始涉足产业园服务。

截至目前，其产业园区服务以全国各高端制造业基地为核心，逐步辐射其它多元产业。承接项目数量近50个，面积约500万平方米。例如，佛山库卡机器人产业园、上海昆山库卡工业自动化工厂和无锡小天鹅新区工业园等。

资料显示，从产业链条上，美的系布局的一系列包括楼宇空调、菱王电梯、盈峰环境、物流管理及数字化创新等板块能与美置服务形成良好产业协同，适配于产业园区的管理。同时，母公司美的置业也能在空间设计、开发建设、园区智能化系统软硬件等赋能于美置服务。

从制造业起家，再去为制造业服务，美置服务的产品供给也带着深厚“制造业风格”。

9月1日，美置服务正式发布产业园区“美置睿服”S-tech服务模型，该概念由代表服务“service”的“s”和代表技术的“tech”组成，关注标准精细、科技精益、绿色永续、客户导向、人性温度五个细分板块。

作为美置服务产业园区专业服务能力输出平台，“S-tech”模式，代表着美置服务在追求精益管理的道路上的美好愿景。

通过构建新型智慧系统和管理体系，其业务内容已经从单一的“基础服务”向“定制化服务”转变。

例如，对每一个产业园项目，美置服务都会着力去整合产业客户资源，再横向在园区内部做拉通，以此为客户营造良好的营商环境和产业配套。

通过以政策服务作为优势，美置服务帮助项目租户了解产业服务的一些优惠政策、专利政策，与政府层面做好沟通；同时，美置服务也配套导入大后勤管理，通过中高端的团餐服务、社群运营等方式，不断提升园区生活空间，助力产业园区社区化，营造良好的企业邻里关系。

又例如，凭借精益管理经验和数字化赋能优势，美置服务广泛为客户提供绿色低碳的能源管理服务，整合充电桩、光伏、储能等设备以及服务动作拉通软硬低碳能力，帮助更多的客户实现绿色低碳管理要求。

因此，通过满足客户综合化需求，打造差异化核心竞争力，美置服务最终能推动产业园区高质量运营。

专业服务走向高地

为进一步增强服务能力，美置服务于2022年11月选择与专业机构第一太平戴维斯合作，成立美置第一太平戴维斯物业管理有限公司，聚焦国内整合商业物业、高端产业园物业及资产管理服务。

第一太平戴维斯广州物业及资产管理部负责人、高级董事陆文坚提到，第一太平戴维斯与美的置业原本就有深厚的合作基础，此次合作集中了股东双方的优势，在传统物业管理服务的基础上，引入AM/FM/IFM/VAS等多元化业务。

其中，IFM或者说“集成设施管理”，本身出发点正基于客户越来越大越多元的需求，物管服务方因此升级提供的服务范畴，从单一的不动产管理扩大至整个业务流程外包，直至战略规划层级的服务。

服务内容包含地产行业，从租赁服务、研究咨询、资产评估、金融服务、开发服务再到买卖的全生命周期，服务业态覆盖写字楼、商铺、物流、工业、公寓、酒店等不同类别。

世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际和第一太平戴维斯等海外专业服务机构，便是提供IFM服务的最典型例子。

因此此次合作，是美置服务的资源与第一太平更好的专业管理能力的结合。据介绍，合资公司美置第一太平的经营理念倾向稳健型，前期并不追求迅速扩张，主要围绕美的体系内的资源，着重通过打造标杆项目，完善管理体系，构建成熟的服务能力。

与第一太平戴维斯合作之外，美置服务也分别于2022年11月与明德集团、2023年8月与麦金地集团签署合作协议，布局全周期高校服务业务、中高端团餐服务等垂直赛道。

一系列合作动作的背后，是美置服务致力于学习先进经验，意图进一步开拓不同赛道的服务能力的尝试。

哺育与反哺，相辅相成，美的置业正快速开发起涵盖教育、健康医疗、产业等城市综合项目，进一步为美置服务提供更好的平台与土壤。

而美置服务，则是美的置业贯彻制造业服务思维的重要抓手，截止2023年6月底，美置服务年内新拓超1亿元合同项目，也为美的置业贡献了正向现金流。