文/乐居财经 徐酒眠

许家印还能满血复活吗？

从草莽到地产大亨，又从首富跌落“首负”，许家印和他的恒大仍有故事不断拉开序幕。恒大汽车迎来中东的“白衣骑士”纽顿集团、恒大在美国申请破产保护，甚至许家印与丁玉梅婚姻谜团……都是这段时间接连上演过的大戏。

你方唱罢我登场的节奏，8月24日晚间，许家印的另一个资本平台恒大物业（06666.HK）刊发了2023年中期业绩。处在关联方恒大地产重创之后的恢复期，恒大物业的这份成绩单表现如何也是备受关注。

数据显示，2023年上半年，恒大物业营业收入约61.45亿元，同比增长约6.2%；录得毛利润约14.99亿元，毛利率约为24.4%，同比增加约2.2个百分点；净利润约7.90亿元，净利率约为12.9%，同比增加约3.0个百分点。同期，公司拥有人应占利润约7.81亿元，同比增加43.06%；每股基本盈利约0.07元。

几项核心指标的数据均呈现增长。不过需要主要的是，这显然与其在2022年同期挤出了业绩的大量水分有关——营收、归母净利润同比大降26.5%、71.8%，毛利率也近乎腰斩，同比跌去40.6%。

与关联方风险隔离，历劫归来的恒大物业有意走出独立发展之路。不过，缺乏地产稳定的规模输送之后，恒大物业在消化完储备面积之后，又将从何处寻找增长点？今年上半年，其仅新增拓的合约面积仅1514万平方米。

另一方面，中国恒大集团造成的财务负担并没有出清，关联方的应收账款还在持续大额计提；134亿被占存款也还没有偿还方案；作为轻资产的恒大物业，也还没有从资不抵债的泥潭爬回来。

值得一提的是，乐居财经《物业K线》注意到，恒大物业的这份中期业绩报告，仍被核数师打上了“非标准报告”的字样。

上会栢诚在发出的独立核数师审阅报告指出，其审阅范围远小于根据香港核数准则进行审核的范围，故未能保证将知悉在审核中可能发现的所有重大事项。因此，不发表审核意见。

再度计提23亿关联应收

中国恒大深陷债务泥沼，至今仍在苦苦自救。恒大物业被迫断奶，过去两年已经将关联收入大幅降低。

此前的财报数据显示，2021年度、2022年度，恒大物业来中国恒大集团子公司、合营企业，以及联营公司的营收分别为28.20亿元、1.41亿元，占各自当期总收入的21.4%、1.2%。

今年上半年，恒大物业来自关联方的收入占比进一步降低。截至2023年6月30日，其来自关联方的收入约为6534.7万元，占总收入的1.1%；余下约60.80亿元来自第三方，占比98.9%。

但是，过去依赖中国恒大发展埋下的雷，还在持续引爆。

报告期末，恒大物业的应收贸易账款总额约为60.91亿元。其在业绩报中解释，应收贸易账款主要来自包干制物业管理服务收入及增值服务，前者收入根据相关服务协议条款收取，后者收入通常于发出结算文件后要求付款。

其中，来自关联人士的应收贸易账款约为23.56亿元，占比38.69%。虽然比例比第三方低，但恒大物业几乎对其作了全数进行了减值拨备，计提数额约为23.45亿元，计提比例高达99.51%。

乐居财经《物业K线》进一步翻看了过去两年的财报，数据显示，2021年度，恒大物业就关联方的贸易应收款减值拨备数额约为24.40亿元，2022年恒大物业又对关联方的贸易应收款进行大额减值拨备，约为24.56亿元。

据此计算，2021年以来，恒大物业计提的关联方应收账款减值拨备数额，已经高达72.41亿元。

这笔钱不算少。2021年以来，恒大物业的总收入约为311.47亿元，而2021年净亏3.89亿元，2022年及今年上半年录得的净利润合计22.69亿元。

如今关联方应收款几乎计提减值拨备殆尽，恒大物业的应收贸易账款绝大部分都来自第三方。

报告期末，减值拨备后，恒大物业还有32.44亿元的应收贸易账款。确保这一堆应收不会再出现较高的坏账风险，带来新资产的减损，是恒大物业管理层们面临的又一个问题。

值得一提的是，被中国恒大违规占用的134亿元存款，恒大物业此前也已经算入其他应收款项，全部计提。

半年增拓1514万方

就规模来看，恒大物业当前的体量仍在行业头部，但增速已经大幅放缓。

今年上半年，其新增合约面积约1514万平方米，其中93.3%来自第三方，涉及公建、轨道交通、医院、产业园等业态。报告期末，恒大物业的总合约面积约8.12亿平方米。

在管面积方面，截至2023年6月30日，约有5.09亿平方米，较上一年同期的4.79亿平方米增加约3000万平方米，增幅6.26%。

事实上，中国恒大暴雷后，恒大物业的规模增长就开始走向失速了。

2021年，恒大物业的合约面积和在管面积还实现了较大增长，前者从前一年的5.65亿方增至8.22亿方，后者也有近2亿规模的增长，从前一年的3亿方增至4.73亿方。但2022年合约面积不增反减，约为8.19亿方；在管面积仅增长2700万方，约5亿方。

从今年上半年的情况来看，新增在管面积几乎是新增合约面积的两倍，换个角度看，这也是合约面积消化速度超过新增速度。因此，也有人发出了拷问：“在合约面积消化完后，恒大物业从哪里找增长，或许将是未来困扰该公司的长期问题。”

恒大物业IPO，许家印引入豪华战投和基石，最终斩获了近70亿港元的募资。按照招股书中的几乎，65%将用作投资并购。然而，这笔钱还没有在手里捂热，就开始走上来被关联方倒腾质押融资——恒大物业被违规占用的134亿存款，就包括了部分IPO融资。

乐居财经《物业K线》翻看了恒大物业上市以来的收购公告，只有两笔。2021年1月29日，对价15亿元收购宁波市雅太酒店物业100%股权；同年4月27日，对价3919.83万元收购恒大保险经纪100%股权。而前者目前有80%的股权被作为银行借款质押。

被违规占用134亿存款偿还方案至今未定，被“掏空”钱包的恒大物业的收购行动受限。

截至今年上半年，恒大物业手中的现金及现金等价物约为16.10亿元，看似可观，但与此同时，其还有18.48亿元的应付贸易账款，其中第三方的约为15.27亿元。

负债率110%，仍在资不抵债

超18亿的应付贸易账款，只是恒大物业负债的冰山一角。

数据显示，截至2023年6月30日，恒大物业的负债总额约为83.62亿元，但同期的资产总额约为76.13亿元，资产负债率110%。尽管两者之间的差额在缩小，但其仍处在资不抵债状态中。

就具体债务来看，截至2023年6月30日，恒大物业的非流动负债约为3.27亿元，流动负债约为80.35亿元，报告期末的净流动负债及净负债约25.26亿元及7.49亿元，较2022年末的33.21亿元及15.13亿元有所下降低；同期的流动比率(流动资产/流动负债)约 0.69 倍。

流动负债中，应付贸易账款及其他应付款项占大头，总计47.10亿元。剔除上述提到的18.48亿元的应付贸易账款，大部分为其他应付款项，约28.62亿元。按照恒大物业解释，其他应付款项包括暂时代收款、应付押金、收并购应付对价款、应付工资及福利、应付股利，以及应交税费等。

其次是合约负债，约24.97亿元，较2022年底减少1.91亿元。对此，恒大物业解释，主要由于期内新交付面积减少导致来自客户的物业 服务费预缴款项减少所致。

此外，恒大物业还有一笔约1.83亿元的短期借款。

财务不太健康，恒大物业董事会决定不派息。值得注意的是，恒大物业自2020年12月2日上市以来，一次都还没有宣派或派付股息。“铁公鸡”何时拔毛回报投资者、惠及持股高管们？

乐居财经《物业K线》获悉，截至2022年12月31日，恒大物业董事长持有公司350万股股份，占比0.03%。此外，今年6月份新进入董事会的执行董事胡旭、非执行董事桑权，分别持有恒大物业1000股、3500股。

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