沈阳，辽宁省省会，东北人口第二多（第一位为黑龙江省会哈尔滨）、GDP第二大（第一位为计划单列市大连）的城市，对得起“东北重镇”四个字的称号，即便放在全国也是重要的二线城市。

不过，东北重镇的房地产市场不怎么样。在东北三省常住人口持续净流出以及今年以来全国楼市萧条的双重不利因素影响下沈阳的房价经历了一波下调。根据最新公布的2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示沈阳的一手房价格同比下跌3.6%，二手房价格同比下跌5.9%，跌幅均位居全国前列。

为了促进房地产市场健康、平稳发展，沈阳于9月3日发布了《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，全文共八大部分，涉及了房地产调控的方方面面。

具体来说除了各地均在实施的“认房不认贷”，降低首套和二套住房首付比例等政策外沈阳的楼市新政有两个独树一帜的部分，一与公积金有关，二同鼓励在校生购房有关，先简单讲讲第一点内容。

《通知》里的第三大点围绕“提供公积金支持政策”展开，为两类人提供了额外的公积金贷款优惠。

第一，属于高层次人才的购房人可以申请更多的公积金贷款。目前沈阳个人缴存公积金的贷款限额为60万元，夫妻双边缴存为80万元，A类高层次人才单人最多可申请4倍限额的公积金贷款，也就是单人缴存的最多可申请240万元、夫妻双双缴存最多申请320万元，基本是实现不需要申请商业贷款就能买房。

第二，多孩家庭可多申请30%的公积金贷款。不是高层次人才也能多贷公积金，已生育二孩或三孩的家庭使用公积金贷款买房时限额放宽到最高限额的1.3倍。单边缴纳公积金的最多申请78万元的公积金贷款，双边缴纳最多申请104万元。

公积金贷款的利率远低于商业贷款，首套房贷款利率只有3.1%，这可能是普通人能够申请到的利率最低的长期贷款了，能用公积金贷款的必然要用足。

放宽公积金贷款限额起到了降低购房成本的作用，但不是每个沈阳的潜在购房家庭都能享受到的。换言之，释放的购房潜力还不够，于是我们看到了沈阳楼市调控政策里的第二个“王炸”。

《通知》原文是这么表述的。

对高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业5年内），购买新建商品住房给予全额契税补贴，其中在校学生再给予每平方米200元/平方米购房补贴。

毕业5年以内在沈阳买房可以不用缴纳契税，还没毕业在沈阳买房不仅可以免除契税还能享受一平方米补贴200元的优惠。

假设一位在校大学生以1.2万元每平方米的单价买入一套100平方米的新房，总共花了120万元。按照当下的契税政策，首套房90平方米以上的契税税率为1.5%，120万元的住房需要缴纳1.8万元的契税，加上房价一共花了121.8万元。

政策实施后1.8万元的契税可以不用缴纳了，同时，每平方米获得200元的补贴，100平方米一共补贴2万元。这位在校学生一共省了3.8万元，实际支出118万元，比普通人买这套房子的花销少了3.12%。

可别小看了这3.8万元，沈阳2022年居民人均可支配收入为4.55万元，3.8万元相当于沈阳老百姓10个月的平均收入。

可以预见的是政策实施后一部分想要等孩子工作后再准备婚房的家庭会提前实施购房计划，对沈阳楼市起到一定的托底作用，提前释放部分刚性购房需求。与此同时，毕业前就买了房也能在一定程度上抑制人口外流的局面，尤其是留住大学毕业生，毕竟很多人在哪里买房就会选择在哪里找工作、定居在哪里。

这应该是沈阳推出针对在校学生买房补贴政策的两大目的，大家觉得能起到效果吗？

在校学生没有收入、无法贷款，要买房必然是家长出钱，而且是全款购入。这样的家庭在沈阳当地应该算是有点实力的，他们的孩子有在毕业后南下闯荡的底气，即便混不下去了也能回老家过上相对安逸的生活；而能在其它城市立足的孩子大概率会在当地买房，父母准备的全款买房（在沈阳）资金成为了其它城市购房的首付款。后者离开沈阳，也不会在沈阳买房导致人才流失、买房人数下降。

补贴在校生买房政策实施后让后者提前在沈阳买了房，孩子毕业后被房“拖住”，愿意留在当地工作，人留住了的同时房子也卖出去了，理论上来说政策能够起到一定的效果。

不过，这种方式的本质是提前兑现一部分购房需求，类似刷信用卡透支未来收入，所以延续性不强。

此外，鼓励学生（实际上是背后的家庭）上学期间买房总让人不太舒服，甚至有一种“接盘侠已尽”的感觉，这种预期不利于沈阳楼市的恢复。

实际上提升房产交易量最直接的手段是降价，车的价格能跌，房子的价格为什么就不能跌呢？任何商品均遵循供需原则，价格下去了需求自然就上来了。

在《通知》中我们确实看到了与价格有关的政策，第五大点第（三）小点提到“对机关、企事业单位、大专院校、科研院校，组织员工集中团购商品住房的，指导合理确定优惠购房价格”。其实用不着指导，让房价遵循市场规律就行了，所谓的“指导”恐怕更多体现在限低上，不如不要“指导”。

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