万科驶向新大陆

更新时间:2023-09-01 11:42:33作者:无忧百科

万科驶向新大陆

本文来源:时代周报 作者:林欣禾

行业寒冬,万科又一次站出来传递信心,将“岁寒知松柏,长风会有时”作为2023年中期业绩推介会的主题。


8月31日,万科召开2023年中期业绩推介会,企业供图

在万科董事会主席郁亮看来,现阶段的市场显然超跌了。由于地产销售低迷已经持续了一段时间,市场情绪受到了一定影响,因此容易做出过度反应。

为此,郁亮罕见发出呼吁称,从业人员感到前所未有的压力,希望已经出台的政策尽快落实到位。

正如“长风会有时”,郁亮也相信中长期行业仍有发展机会,有些市场更加有韧性,也有新的业务机会在出现,“行业迟早会回到一个健康合理的水平。这个过程一定会有波折,有曲折,有波浪,万科会把工作做得更充分一点,留足冗余度,筑牢安全底线。”

虽然未来仍旧充满不确定性,但可以肯定的是,过去高周转、高杠杆、高增长的模式已难以为继,无论是行业发展模式还是企业经营模式,都面临着全方位的重构。

沿着旧地图,找不到新大陆。进入新一轮周期,坚持将开发、经营、服务三者并重作为主要战略的万科,已经站在新的起跑线上。

市场明显超跌

向来“不预测天气”的郁亮,少见地表达了对近期房地产市场走势的看法。对于现阶段的市场,他认为显然超跌了。

一组数据足以佐证郁亮的观点。

商品房销售规模收缩。国家统计局数据显示,今年上半年,全国商品房销售面积约6.0亿平方米,同比下降5.3%;销售金额约6.3万亿元,同比增长1.1%。

开发投资延续下降态势。全国商品住宅新开工面积2021年、2022年分别下降11%和40%,今年1-7月继续下降25%。郁亮认为,按照这个下滑程度,预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。

土地市场供应和成交缩量。根据中国指数研究院数据,上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降32.9%,成交建筑面积同比下降31.6%,住宅用地出让金同比下降20.1%。

由于地产销售低迷已经持续了一段时间,市场情绪受到了一定影响,因此容易做出过度反应。郁亮的判断是,市场显然已经跌过头了。

身处这样的环境,即便是行业标杆,万科也不可避免地被市场超跌拖累。

中报显示,报告期内,万科实现营业收入约2008.9亿元,同比下降2.9%;归属于上市公司股东的净利润约98.7亿元,同比下降19.4%;实现销售金额约2039.4亿元,同比下降5.3%。万科在中报中解释,归母净利润下降的主要原因是,开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。

“从常识来看,有背阴的一面,就一定有向阳的一面。”郁亮表示,当前政策已在发力,希望已出台的政策尽快落地实施,推动市场恢复到健康合理的水平。同时,像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大,政治局会议也提出了有关要求,这对行业是一个鼓舞,万科也在期待具体举措的出台。

“在各方面的共同努力下,随着经济运行持续好转,对未来的预期逐步稳定,市场会回到正常的建设水平。”郁亮说。


郁亮出席万科2023年中期业绩推介会,企业供图

筑牢安全底线

行业仍在不断修正当中,安全经营已经取代规模增长,成为“幸存者”的发展目标。率先喊出“活下去”的万科,依然是业内最安全的房企之一,守住了行业的信心防线。

万科首席财务官韩慧华说:“万科是一家危机感驱动的公司,长期坚持稳健的财务策略,始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。”

重视经营现金流的管理。报告期内,万科实现经营性现金净流入18.6亿元,连续14年保持为正。

对高杠杆保持敬畏与克制。截至今年6月末,万科净负债率为49.5%,持续处于行业低位;有息负债合计3213.6亿元,占总资产的比例为19.1%;持有现金1221.8亿元,对应短期债务的覆盖倍数约为2.7倍,远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。

保持行业里最领先的信用等级。报告期内,标普、惠誉维持“BBB+”的信用评级,穆迪维持“Baa1”的信用评级,评级展望均为“稳定”;国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持主体信用等级AAA,评级展望“稳定”。

“这些都是万科穿越多年发展周期坚定走到现在的坚实基础,也是其能够在行业面临重大考验的环境里活下来的基石。”韩慧华也坦言,短期市场有压力,但万科已经筑好了牢固底线,做了充分的前置准备,安全韧性在提升。

筑牢安全底线,万科主要做了三方面的动作。

高度重视经营现金流管理。回款效率保持行业领先,同时坚持量入为出,保持弹性运营,持续做动态压力测试和充分前置预案,以确保任何时点的现金流安全。

保持融资渠道畅通和多元化。2022年至今万科累计发行信用债接近400亿元,其中今年1-8月新增发行100亿元,是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。

债务结构持续优化。截至6月底,万科短债规模约457亿元,较年初下降29%;外债占有息负债的比降至20%以内,较年初下降2个百分点。在债务结构持续优化的同时,万科的融资成本也保持低位,年内境内新增融资平均成本3.73%,较2022年进一步下降15个基点。

做好下半场准备

守住安全经营底线的同时,万科亦在寻求发展,为下半场的“资格赛”积蓄力量。

“在整体低迷的时候,向阳的一面会格外引人注意,比如有些市场更加有韧性,也有新的业务机会在出现。”郁亮说。

在郁亮看来,市场有韧性,即一个地区只要人口在持续增长,绝对的供给过剩就不会出现。以东京都为例。根据他的观察,日本房地产新开工规模从最高峰至今,整体大概减少了52%,但东京都23个区只下降了21%,而核心6区同一时间段反而增长了23%。

“这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。即便完全成熟之后,中心城区仍然会出现大量城市更新项目,以提升传统地区的发展活力,满足职住平衡的需求。”郁亮分析指出。

因此,在投资策略方面,万科已进行换仓升级,坚持高质量投资,通过投资地图发现结构性机会,持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。

今年1-8月,万科累计获取新项目32个,均位于一二线城市,总规划计容建筑面积约449.0万平方米,权益计容规划建筑面积约267.6万平方米,项目总地价约718.6亿元,权益地价总额约431.0亿元,新增项目平均地价为16003元/平方米。

“万科现在投资地图的颗粒度不是城市,而是片区,每个片区的人口流入、产业流入以及客户基础、万科是否有项目,以及万科过去老项目的经营情况、交易情况都成为投资地图的主要参考因素。”万科首席运营官刘肖表示。

有新的业务机会,是指新发展模式带来的改变。

过去,随着客户对美好生活需求的多样化,万科从以开发业务为主,转向了开发经营服务并重。今天,即使是传统的开发业务,内容、模式也可能出现变化,商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁,城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

“同一片区的不同项目,对客户需求的把握、产品品质的差异、配套是否完善,会形成截然不同的结果。品质出色,能抓住市场窗口期的项目,就会得到客户的认可。”万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海认为,过去两年的经历是一场淘汰赛,很多做法、惯例甚至判断标准现在都不管用了。“未来我们会进入一场新时期的资格赛,特点是什么?我认为是品质和效率。”

为此,万科致力于提升高品质项目的稳定量产能力。强化产品线建设,基于城市能级、土地属性、客户结构、产品配置等持续研发和完善产品线体系,并通过实施产品系经理责任制加快成熟稳定产品模型的推广应用;加强供应链管理,提升产品品质和性价比, 包括优化关键品类的采购资源库和供应商管理,提升履约稳定性等。

不只是开发销售业务,经过多年的培育,万科在长租公寓、物流、商业等经营服务类业务也构建了宽广护城河,多项业务均保持良好的增长势头,为未来的业绩增长打下扎实基础。

报告期内,万科经营服务类业务实现全口径收入约267.3亿元,同比增长11.9%。其中,泊寓作为全国最大的集中式公寓提供商,实现营业收入约16.4亿元,同比增长10.6%;万纬物流实现经营收入约19.5亿元,同比增长17.0%,综合实力位列行业第一梯队;累计开业203个商业项目,建筑面积 约1118.3万平方米,实现营业收入约43.0亿元,同比增长7.3%。

郁亮表示,房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间,万科将保持定力,不断努力。未来无论什么业务,本质上都是能力的竞争,例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等,万科在这些方面有基础,但还有继续完善和深化的空间。

“筑好最坚固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力”,是万科抵御风险、穿越周期的姿态。