经过一段时间的传言，楼市终于迎来了期待已久的“史诗级救市”。近日，央行、金融监管总局及住建部三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确提出将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，供各地根据实际情况选择使用。为楼市松绑拉开了序幕。

这意味着，除了限购政策外，房地产领域的其他限制也将逐步解除，楼市将迎来自2008年和2014年以来的又一次大松绑。

1、无论限购城市还是非限购城市，首套商业房贷首付比例一律调整为首套不低于20%，二套不低于30%。

2、二套住房利率下限为lpr+20个基点，而首套房贷利率最低可达到LPR-20个基点。

3、存量首套房贷，可向金融机构申请新发放贷款置换，利率自行协商，最低不得低于原贷款发放时所在城市首套利率下限。

推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，广州深圳两大一线城市已经率先响应。 广州市发布的《通知》明确表示，申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。其中，户籍家庭和非户籍家庭包括借款人、配偶及未成年子女。深圳住建局官网发布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，深圳将从8月31日起执行“认房不认贷”的政策。

“认房不认贷”政策的实施有助于促进有效需求联动，推动房地产市场平稳健康发展。 广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童博士表示，新政策降低了购房者的置换成本，进一步释放了改善性住房需求，可能促使“卖一买一”交易增加。这将带动刚性、改善性住房需求以及一手房、二手房市场形成更多联动。

作为个人住房贷款政策的重要组成部分，“认房”和“认贷”是银行判断首套房和二套房的标准。 在2016年四季度，为了应对房价过快上涨和市场稳定发展的需求，部分一线城市开始实施“认房又认贷”政策。这意味着，只要居民曾经贷款购房，即使后来出售房屋、还清贷款并在本地名下无房，再次购房时银行仍将按照二套房标准发放贷款。

这次的“认房不认贷”政策有效地降低了购房者的换房成本。随着置换成本的降低，改善性住房需求将进一步得到释放，可能会促使“卖一买一”交易回升。

从历史数据来看，“认房又认贷”政策在一定程度上降低了二手房市场的活跃度。如果“卖一买一”交易回升，刚性需求和改善性住房需求以及一手房和二手房市场将形成更多联动，这将进一步推动一手房和二手房市场的需求回升。

业内专家分析，“认房不认贷”的实施将降低家庭购房门槛，刺激购房需求。 其中，以下三类人最为友善：

一是需要改善住房置换的置换家庭。 尤其是在一些首套房和二套房首付比例差距较大的城市，将大大降低购房成本。

二是新公民。 对于在外地贷款买房，因工作地点搬迁等原因在当地无房的新公民来说，可以减少购房压力。

三是有些家庭虽然贷款买了房子，但因看病、上学等原因需要出售房屋。 对于这群人来说，这个政策显然更符合他们的住房需求和实际情况。

当然，新政策的落地时间较短，市场反应有待观察。 根据统计数据显示，一线城市的房地产市场目前正 面临较大的压力。 7月份，一线城市新房销售价格环比连续两个月持平，其中北京、上海分别上涨0.4%和0.2%，广州、深圳分别下降0.2%和0.6%； 二手房方面，一线城市销售价格环比下降0.8%，降幅比6月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州、深圳分别下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。

目前，北京、上海等一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市仍在实行“认房又认贷”的政策。然而，自2022年10月1日起，广东惠州、东莞、中山、珠海、佛山等12个城市已开始实行首套和二套商品住房“认房不认贷”，即家庭购买第二套普通住房时，利率和首付均按首套执行。

广州，作为一线城市中首个实施“认房又认贷”政策的城市，与市场下行和政策观望气氛的双重影响有关。 广州率先出台相关政策，为其他一线二线城市树立了榜样。认为，预计其他几个一线城市也会出台相关政策，但是否会有条款修正，还需要观察。是否需要对市区和郊区进行分类调控，也需要根据实际情况来判断。

总体上，这些政策措施已经表明房地产政策的底部已经形成，即自2017年以来一线城市严格的购房政策已经出现了实质性的全面放松。近期关于房地产的政策密集出台，涉及到开发、融资、销售、购房等各个环节和维度。

这种情景有点类似2008年和2014年的楼市波动。前一次是由于金融危机的影响，政府投入了“四万亿大投资”来稳定市场，从2009年到2011年，全国楼市出现了普遍的上涨趋势。而后一次则是由于高库存的压力，房地产市场所面临的挑战比2008年更大，因此政策力度也达到了前所未有的程度。

但这次不同的是，我国房地产市场供求关系的变化。不久前的重要会议已经指出，供求关系的改变意味着我国房地产市场已经不再是供不应求的状态，除了一些特大城市外，大多数城市的房地产市场已经饱和甚至过剩。

经过三年疫情以及持续几年的严格调控，房地产市场的预期已经完全扭转。作为房地产价格上涨的主要动力经济、人口和城镇化，也在面临转折点。房地产从“黄金时代”到“白银时代”再到“黑铁时代”，这已经成为了公众的共识。

因此，即使这次的救市行动堪称史诗级， 全民炒房的热潮大概率难以再现，但一个稳定的房地产市场仍然是不可或缺的。

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