作者：余飞

01

成都放松限购了

超大城市成都，终于也放松了限购。

在目前8个超大城市（北京、上海、深圳、广州、重庆、天津、成都、武汉）中，重庆本就不限购，武汉前几天全面解除了限购，成为限购的超大城市中，首个取消限购的超大城市。

广州上周大幅放松了限购，收缩了限购圈。

9月26日，成都市发布了《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，大幅放松了限购，取消了限价。

从操作上来看，成都是综合了广州和苏州放松限购的方式。

成都提出：

第一，对四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一为一个限购区域；其他区域不再审核购房资格。

第二，在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格，更好满足居民改善型住房需求。

第三，非户籍社保最低6个月。

在此之前，成都的限购模式很复杂。

去年11月份之前，成都的限购是：

高新南区可以购买高新南区+天府新区+高新西区+主城五区+三圈层所有区域，也就是说除了二圈层五个区不能买，其他都能买。

天府新区可以购买天府新区+高新西区+主城五区+三圈层所有区域，也就是说除了高新南区和二圈层五个区不能买，其他都能买。

主城五区与高新西区则是除了高新南区不能买，其他都能买。

二圈层五个区则是除了高新南区和天府新区不能买，其他都能买。

三圈层则是只能购买同圈层区域。三圈层在今年年中已经放开，非户籍可以直接购买一套。

去年11月份成都放松过一次限购，在那次调整下，除高新南部园区外的其他限购区域全部整合为一个限购范围，限购范围内符合任何一个区的限购条件可以在范围内任何一个区购买，简化了之前错综复杂的限购措施。

这次除了大幅放松限购，成都还明确取消了二手房指导价，增值税免征“5改2”。

此外，限购套数也放宽了，户籍最多可以购买3套，非户籍可以最多购买两套。

02

成都，楼市异类

成都为何没有全盘放开，而是效仿广州，只是收缩了限购圈？这与这座城市过去两年的楼市表现有关。

在过去两年的房地产调整周期中，成都绝对是个异类，也是过去两年中楼市表现最牛的城市。

它的牛气和异类之处在于：

在去年那般楼市肃杀的氛围中，即便北上广深也进入了量价齐跌中，

然而成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份，成交量刷新了历史纪录。

新房和二手房价格更是持续上涨。

从官方目前公布的数据来看，全国目前90%以上的城市，房价在下跌。但成都却非常玄妙地躲过了盘整，成为了万绿丛中一点红。

成都房价迷之自信，连续上涨了18个月。

7月份，成都新房与二手房，同比均领涨全国。不过，二手房环比也开始转跌了。

数据来源：中指研究院

成交量方面，今年上半年成都总共成交新房8.1万套，是去年的1.07倍；二手房上半年的成交套数则达11.9万套，是同期商品住宅成交套数的1.5倍，同比增长65%；成交面积为1135万平方米，同比增长68%。

这样的成交量，令人侧目。

尤其是成都在二三月份持续刷新二手房成交量天际线，2月份成交了19061套，创下历史新高。3月份成交了28189套，更是达到了令其他城市膜拜的巅峰。

哪怕和大多数城市一样，在3月份见顶之后，新房与二手房成交量一路下滑，但成都新房与二手房成交量仍保持在1万套与1.5万套之上。

制图：城市财经；数据：成都住建局

新房与二手房在3月份见顶之后，一路向下，是成都也需要发起救市的原因。

而即便向下，成交量仍在万套之上，这是成都无法全盘放开的原因。

成都楼市之所以在过去两年中，表现如此亮眼，有多重因素。

一方面，成都的房价尽管也存在较大泡沫，但没有像一线城市和杭州、南京、苏州、宁波、东莞、厦门、福州那样离谱。

经历了连续18个月上涨，目前成都的均价1.7万元/平方米。与厦门的动辄六七万，杭州、南京、苏州的动辄四五万，宁波、东莞的动辄三四万相比，成都房价绝对量虽然也很高，但相比之下，接受度相对好一些。

其他城市的民众，奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市能够做出独立行情的底层逻辑。

另一方面，作为西南地区的超大城市和消费中心，成都不仅对四川，对整个西南地区都有强大的虹吸能力。

七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。

2021年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。

在2022年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

然而，即便有相对其他城市的这些优势，在楼市大环境改变的情况下，也只能是延缓，而无法改变趋势。

从第一部分的成都新房与二手房成交量走势图可以看到，成都的二手房在三月份见顶之后一路向下，快速下滑。

新房方面，3月至5月，成都月度商品住宅成交面积仍维持在200万平方米以上，但6月起逐月下跌，8月成交面积环比下降20%，仅128万平方米。

03

大势挡不住

关于放松限购能否改变局面的问题，本号在之前的文章中反复说过，效果有限。

因为经济预期没有改变，楼市预期没有改变，信心在底部，低收入与高房价之间不可和解的矛盾仍尖锐。再加上当下的宏观环境，收入缩水是普遍现象，买不起房的人越来越多。

诸多矛盾之下，不是放松乃至取消限购就能改变。去年以来已经有很多城市取消了限购，比如佛山、东莞、廊坊、福州等城市，但结果是，没有一点作用。

这一轮楼市是全面的、整体的，没有哪个城市能够躲过。成都也不能。

因为这场调整是系统的，是宏观的，不是某个城市微观下跌。

现在楼市成交量低迷，本质上是有钱人没有信心买，没钱的人根本买不起。而放开限购，认房不认贷，降低首付等炒作，并没有减少购房者的压力，怎么能调动起成交量？

在预期和信心丧失背景下，目前新一轮救市的操作，非但没有增加多少成交量，反而引发了新一轮抛售潮。

最近媒体报道的广州、北京、深圳、昆明、青岛、合肥、长沙等城市，二手房挂牌量均出现了激增现象。

成都未来一周的楼市走位，大概率也是如此。