文／成都商报-红星新闻记者 谢雯

昨天，一家来自贵州仁怀名为“屹泽”企业成为成都房地产界关注的焦点。这家注册成立于2021年12月的公司，在44个企业参加的抽签中，成为锦江区潘家沟26亩地块的竞得者。

贵州仁怀屹泽抽中锦江区潘家沟约26亩地块

今年以来，位于金融城三期和白鹭湾板块之间的潘家沟地块就一直是市场热点。

最近一周，潘家沟板块“1号选手”万科·朗拾交子正式亮相；“2号选手”中能建34亩地块启动招聘；随着“3号选手”26亩地块被怀仁屹泽摘得，宣告潘家沟已正式接棒白鹭湾“F4”，成为锦江区未来的住宅供应大户。

锦江区潘家沟（较早期图片）

四个月时间拍出超134亩住宅用地

潘家沟在楼市的崛起，源于今年以来中国生物科创谷和林家坝TOD规划的先后出炉。

在老成都人的记忆里，这个位于金融城三期和白鹭湾中间的板块，是曾经生物制品研究所及其生活区的所在之处。

今年3月，锦江区方面称，将围绕白鹭湾片区30平方公里土地，谋划“一道九园”空间布局，打造“锦江软件园”品牌。未来五年将建成共计1000余万㎡高品质的产业空间。根据规划，“一道九园”——一道：指锦江大道；九园，指沿锦江大道布局的九大人工智能创新应用特色产业园区。

“一道九园”规划分布，图据：锦江发布

中国生物科创谷正是其一。

一个月后，锦江区与中国生物签订合作协议，双方将共建中国生物科创谷。占地面积3.69平方公里，以在建地铁30号线和规划中的9号线二期，规划林家坝TOD站点，以TOD模式推动实施空间版图。

规划出炉后，给到地产业内两个明显的变化，一是锦江大道改造工程的完成。7月，锦江发展集团在其官方公众号上表示，锦江大道已全新亮相，全长约6.1公里，由原来的双向六车道改为双向八车道，承载“再造一个产业锦江”目标，打造锦江新经济极核的产业发展轴。

中国生物科创谷效果图，图据：成都发布

另一变化则是土地供应节奏的加快。

4月至今，已出让3宗共计约134亩土地，再加上去年锦江统建取得的人才住房用地，潘家沟目前已出让四宗土地。一位25日参拍房企的负责人表示，“这主要因为品牌房企基本都在向主城高价值区域聚焦，锦江区2022年供销比仅0.8，存量去化周期仅6.9个月，市场具有有想象空间。尤其从目前锦江大道在售楼盘来看，既能辐射市中心、攀成钢和金融城的买家，还有地缘性客户等待被刺激。”

或与白鹭湾、“金三”走差异化定位

三次土拍的情况，也证实着这一观点：

4月20日，区域内首宗普通商品住宅用地出让。占地约74亩，19家房企抽签，乐山海天以楼面地价14900元/㎡，清水房最高限价30000元/㎡竞得；6月，万科入股，即现在的万科·朗拾交子项目。

7月19日，34亩地块再次出让，达到17700元/㎡最高楼面地价后，吸引了62家房企参与抽签，中签率1.6%。最终，中能建抽中，清水房最高限价33000元/㎡；再来就是昨天，44家房企抽签，成交楼面地价18300元/㎡，清水房最高限价35000元/㎡。

三个月时间，区域内的成交楼面地价从14900元/㎡上升到18300元/㎡，清水房限价也提升了5000元/㎡。仅以此来看，潘家沟板块的价值得到了房企的认可；但拿地只是第一步，能否让市场买单或才是真正的考验。

截至目前，万科·朗拾交子已公布其产品信息，将落地万科首个“拾”系产品，建面约113-143㎡，预计于9月开放售楼部；中能建约34亩项目预计今年内入市，目前暂未公布产品信息。

一业内人士称，2022-2023年2月，三圣乡-白鹭湾的成交均价为28850元/㎡，套均总价为600万元。目前，该板块仅有雍景约100亩项目待入市，容积率1.5、清水限价34000元/㎡，未来大概率也定位于600万+产品。

潘家沟板块待售项目区位示意图

另一相邻板块，金融城三期华润29亩项目，同样定位于建面200㎡+、总价800万+的大平层，“从短期来看，更多的房企或参考万科·朗拾交子做总价400万左右的产品，瞄准年轻一代的首改客群，与周边两个板块形成差异化竞争，或是一个能打开市场的解题思路。”

教育资源或成关键“变量”

但多位业内人士提到，根据2023年锦江区发布的《读地手册》，锦江区2023年及未来2-3年计划推出土地资源33宗，合计约1326.69亩。

其中，潘家沟、白鹭湾片区11宗，约689亩，是所有板块中供应规模最大的一个。同时，未来供地集中在锦江大道以北，地块容积率集中在1.8-2.5。

这一供地规模，决定了潘家沟要长期在市场中保持声量，必须得依靠核心因素。产业，便是重中之重。稍早前，业内资深人士谭朝接受成都商报-红星新闻记者采访时就表示，近几年成都崛起的包括白鹭湾在内的高端改善板块，基底都是产业。因此，潘家沟板块的走势将首先取决于“锦江软件园”的兑现程度。

锦江软件园规划示意图

睿合泰产城发展研究院总经理何昕宇表示：“品牌教育的导入和划片也是重要考量因素。”

几乎所有的房企都注意到，从中能建34亩地块开始，相关部门挂出的土地出让公告中，都在位置示意图上明确标注出了成师附小、盐道街小学、川师附中和两所幼儿园。

土地出让公告显示的区域配套规划

在《问政四川》上，也不乏有市民就这几所学校进度的提问。锦江区政府6月在回复市民问题时称，“关于锦江区规划中小学和幼儿园的情况，欢迎拨打锦江区教育局规建科电话进行咨询。”

但当成都商报-红星新闻记者致电锦江区教育局规建科，工作人员仅表示：“在我们的系统里，学校名为‘林家坝TOD片区配套小学’，目前正在进行前期方案的征集，由谁来领办还未最终确定。”

因此，教育上何时能成定局，也将成为潘家沟板块走向的关键“变量”。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底