新一轮“房改”来了

楼市传来重磅消息！

根据经济观察网10月26日披露：

8月25日 国务院 常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

经济观察网给出的新闻标题是：中国将推动新一轮“房改”。

这是继今年7月份中央政治局会议上对楼市重新定调，认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，房地产又一个重大动作。

事实上，新一轮房改早在2018年就由深圳率先拉开。

当年深圳提出，将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

按照这个规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。

此后，在“二十大”报告提出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新格局。

去年发布的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，更是对未来十多年的中国房地产市场，做了总定性：

1、房住不炒仍是总基调。 2、多主体供应、多渠道保障，租购并举。 3、健康发展，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。 4、稳地价、稳房价、稳预期。

但今年深圳表态，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

也即由保租房、共有产权住房顶替原来的人才房和安居房。

有城市一个月前已组织学习相关文件

记者获悉，有城市在一个月前，已组织相关单位及人员对上述文件进行学习，并就如何落地征求建议。

相关知情人士告诉记者，文件于9月1日下发，但在9月下旬其参与了相关部门组织的会议，会议主要精神是学习该文件，同时撰写报告、提出建议，主要议题为关于本地如何落实。

“据了解，这是第一次房改以来，以国务院名义发布的为数不多的关于住房保障方面的文件。”上述人士称。

9月底，自然资源部已经跟进，给各省市自然资源主管部门下发了文件，建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率1.0限制，相当于取消了远郊地区的“禁墅令”。

文件下发后，已经有4个热点城市宣布，取消土地价格限制，恢复“价高者得”的原则。成都、厦门还取消了销售价格限制，开发商建好房子以后，可以自由定价。

也就是说，目前的商品房政策已经转向，商品房回归商品属性，放开管控。允许“高价地”和“高价房”的出现。鼓励开发商打造高端产品，解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期房地产市场下滑比较明显，而且超出了市场预期，即便出台大力度纾困和支持政策，利率降到接近历史最低，限购政策基本上退出，但效果依旧不足，这意味着传统的房地产管理模式有必要进行改革和创新。

“在这之前，我们已经建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房‘三位一体’的住房制度。新的保障性住房属于配售型住房，要与‘三位一体’的住房制度做好衔接。保障性租赁住房和公租房还会继续存在，作为配租型的住房，新的保障性住房则属于配售型住房。”李宇嘉称。

“房改”具体怎么改?

深圳的做法很明确，40%是商品房，60%是保障房。

全国会如何？文件没有明确表露，目前14号文件也没有对外公开，只是通过经济观察网的报道，我们可以获取几个关键信息。

第一，城区人口300万以上的大城市率先探索实践。

为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

这里有很明确的分界线。鼓励城区人口300万以上城市探索，其他城市不作要求。

逻辑也很简单，中国城市分化严重，大多数三四线城市的商品房供应远大于需求，房子根本不愁，房价也不算特别高，保障性住房没有那么迫切。

对于城市人口在300万以上的大城市，尤其是城区人口500万至1000万的特大城市和城区人口在1000万以上的超大城市来说，尤其迫切。

特别是像深圳这样的房价高企、房子短缺的超大城市，最为迫切。一方面普通人根本买不起商品房，另一方面供需矛盾非常严重，尤其需要保障性住房来实现居者有其屋的梦想。

那么符合城区人口300万以上的城市有多少？2020年国家统计局公布过一份《2020中国人口普查分县资料》，披露了各类城市的城区人口。

但三年时间，变化很大，其中武汉随着人口回流，城区人口已经突破千万成为了超大城市，苏州因为工业园区的行政代码升级，成功晋级为特大城市。石家庄官方也在今年披露城区人口突破了500万，晋级特大城市。

至此符合城区人口300万以上的城市共35个，分别是：

超大城市8个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市15个：东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄。

I型大城市12个：合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

制图：城市财经

第二，保障房的对象，针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

14号文件明确提出建设保障房的两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”； 二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

第一句话，是新一轮房改之下鼓励城区人口300万以上城市建设保障房的终极目的，让买不起商品房民众的住房焦虑，实现居者有其屋的梦想，不再为房子和教育烦恼，可以心无旁骛去为美好生活奋斗。

当然，要实现这个愿望难度系数还是很大。一方面，租购同权需要克服阻力真正落地。另一方面，保障房的教育资源与商品房的教育资源需要平衡，这里面有牵扯着教育改革。

第二句话则值得推敲。让商品房回归商品房属性。这与之前的表述大不一样，之前官方在谈到楼市的时候，经常提到的是让商品房回归居住属性，现在变成了回归商品属性。

回归居住属性，也即房住不炒。而回归商品属性意味着什么？这意味着，商品房既有商品属性，也有投资属性。

这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。

保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。

此外14号文件还规定，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

影响巨大

对于房企来说，意义非常重大。

「保障房」和「商品房」体系彻底分开，也意味着，购房客户的正式分流。

未来，刚需类，甚至初级改善类的需求，将大部分由保障房来满足。

商品房，则将彻底高端改善化、豪宅化。

事实上，目前已经出现这样的趋势。不少城市的保障房的面积，已经开始朝着改善的方向发展。

2021年底，北京住建委就宣布共有产权房不再受“7090限制”。

深圳新的共有产权房管理办法也明确提到，85㎡左右的户型，可以根据实际情况，面向3人家庭配售。

也就是说，三人家庭也可以购买三房户型，保障性住房不仅可以“住得下”，也可以“住得好”。

但是，封闭流转的特点，让保障房仅具备基础的抗通胀功能，完全失去了投资功能。从根本上做到“房住不炒”，“居者有其屋”。

在保障房的冲击下，未来，商品房必须提供真正的高端享受，并具备投资属性。

这对于开发商来说，意味着市场环境的根本性变化，业务发展战略也需要大幅调整。

一是，拿地标准要进一步提高。

用于建设商品房的地块，必须具备投资属性。三个核心要素：核心城市、稀缺资源、高端品质，至少具备两个，才能满足要求。

土地限价解除后，这类地块的获取难度也会水涨船高，这会更加考验房企的财力和判断力。

二是，未来政府代建依然大有可为。

其实，近两年作为「新房改」的铺垫探索期，头部代建企业就已经尝到了政府代建的甜头。

根据绿城管理的半年报，上半年，政府、国企及金融机构的委托占比，已经达到8成。政府代建，目前已经成为绿城管理的“业绩底仓”和“风口业务”。

接下来，“14号文”提到的“城区常住人口300万以上的大城市”将率先开始探索实践新住房体系。这部分代建需求将取代原来的刚需、刚改市场。房企在这两个领域建立的产品优势，需要通过参与到保障房体系建设中，才能得到兑现。

二是商品房的产品体系，必须全面向高端转型。

目前，针对高端改善产品的限制政策，几乎已经全部放开。在土地限价解除、容积率限制放松后，产品线向高端上移的趋势，会进一步加快。

开发商必须对高端客群居住需求进行深入研究。要知道，新的商品房市场，将是一个“五限”全部放开的新市场。

高端客户被压制的所有居住需求，都有爆发的市场潜力。国外出现过的豪宅产品形态，都有再做一遍的空间。

彻底摘掉紧箍咒的开发商，需要打开思路，去探索新的居住可能性。

本文来源：城市财经 ，作者余飞；明源地产研究院；财联社；经济观察网。

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。