最近的番禺土拍，KK直呼看不懂啊！

先是前几天，大石新光快速西侧江景地块摇号成交，由过江龙山西金振德中签。

而今天，同样是番禺江景宅地，位于创新城的永大1号地块却无人问津，最终未能顺利成交，有点出乎意料，略显遗憾。

不成交可能和地块成本有关：

63.8亿的总价，起拍楼面价超2万/㎡，体量近32万㎡，不容易吃下，并且须配建学校、道路等拉高用地成本等因素有关。

anyway，并不等于说地块就不香了。

临江对望大学城,配套中小学

永大1号地块，位于国际创新城西部，具体在华工国际校区及南大干线以北、珠江以南，隔江与广州大学城一期（小谷围岛）对望，是板块内为数不多的一线临江宅地。

△永大1号地块示意，用地范围有调整

它的前身其实就是市头糖厂生产区，自厂区停产后至2018年1月拆除标志性的3支烟囱，糖厂正式退出历史舞台，如今早已被一片绿植覆盖。

而周边主要是市头村、永大社区等老旧面貌，界面有待提升。

△永大1号地块航拍 @楼市前线 摄

整宗地块占地236761.84㎡，不过其中出让地块仅占99080.16㎡，差额主要是它内部实际拆分为5个小地块，除了商住用途之外，还须无偿配建中小学以及出让地块红线以外的道路和绿地。

这个配建的中小学，对于教育配套待完善的创新城板块很重要，周边的楼盘都在盯着它。

按照地块出让文件，规划的中小学为48班九年制学校，用地包含目前永大社区内的小山体以及万豪儒林小学。

不过，目前批复的用地先行建设36班中小学，待北侧用地落实后，再继续建完剩余部分。

老糖厂变身永大新城

所谓的“北侧用地”，其实就是目前永大社区内的西丽园，基本都是上世纪50年代的6层楼梯老楼，外立面剥落情况明显，存在安全隐患。

而所在的永大社区，则是由原市头糖厂遗留的生活区改制而来，曾在2021年8月就老旧社区全面改造意愿进行过表决，同意率高达95.05%，超过规定的90%门槛。

该旧改项目原被纳入到广州市旧城改造十年规划，此后有消息传出越秀地产+广汽集团已介入，但后续并没有旧改相关的实质性动态传出。

潜在的转机是，包含永大社区、永大1号地块以及部分市头村在内的永大片区，在今年6月发布了控规调整征询意见公示，可能不久后会重启旧改。

△永大片区控规调整分区示意

7月，市规委会会议通过永大片区控规，规划活化利用原市头糖厂历史遗留建筑，打造具有历史特色的“糖厂记忆环”。

△市头糖厂早期苏式宿舍群，已纳入广州市历史建筑

至于永大片区整体，则规划为居住服务和商业综合服务功能的永大新城，与周边的科研、教育、居住、配套服务等功能融合发展，提高片区职住平衡水平和综合服务能力。

顺利推进的话，永大片区的面貌还是会有较大的改变，也在一定程度上提升创新城板块的城市界面，完善板块的配套。

△永大片区规划效果图

南大干线全线通,创新城变"近"

最近，全城关注的南大干线全线通车，对创新城板块可是意义重大。

除了约15分钟到万博、半小时左右直通广州南站之外，创新城还可通过南大干线接驳南沙港快速、番禺大道-华快、新光快速、东新高速等往来中心城区，不用再迂回绕路，提高出行效率。

△南大干线番禺大道立交 来源：中国广州发布

路通财通，重大项目加持之下，创新城的楼市率先享受红利，迎来了一波收获。

比如日前已开盘的红盘越秀大学星汇锦城，主推建面约76-98㎡刚需三四房，实用率最高超100%，均价约3.4万/㎡。

据称首推就成交破200套，上周末加推30套建面约70㎡户型也已售罄，热度可见一斑。

△成交数据及图片来源：越秀地产广州区域

另外，在永大1号地块附近的旧改大盘星河盛世锦城，将推出建面约95-128㎡偏刚改小高层产品，吹风4万-4.5万/㎡，预计9月内开盘。

据了解，星河盛世锦城往7号线板桥站约600米，内部配套社区商业街区、卫生服务中心、少年宫以及幼儿园+初中等，目前已开放销售中心以及融资区首期实体样板间。

△星河盛世锦城售楼部

除了上述的双“锦城”之外，创新城还在售越秀大学星汇城、越秀大学城和樾府、恒基学苑壹号，售价4万-6万/㎡不等，涵盖刚改、改善型产品，选择丰富。

△越秀大学星汇城

或许也和板块可选择楼盘较多有关，加上用地成本、配建等因素，开发商拿地变得谨慎了一些。

如果永大1号地块可以顺利转化，凭借一线江景的优势，打造成板块内又一改善型楼盘的话，还是颇有看头的。