30s触顶,19轮火拼,“中建系”笑到最后!

更新时间:2023-08-25 16:39:18作者:无忧百科

30s触顶,19轮火拼,“中建系”笑到最后!

刚刚,触顶地块摇号结果出炉,中建八局进河西中、中建信和百家湖,中建系成本场土拍赢家! 可能很多人不知道,这只是“巨无霸央企”的冰山一角。


至此南京五批次土拍,12幅地全部成功出让,共揽金175.192亿。

备受热议的大校场G41地块,没有流拍,而是被南部新城会展中心拿下,楼面地价31474元/㎡,与今年3月份保利斩获的G02地块(即保利招商文璟和颂)31727元/㎡的楼面地价基本持平,预计后期会与国央企合作开发。

溢价率方面,2幅触顶地块,溢价率达到了14.7%,剩余10幅地,开拍1分钟不到全部底价成交,溢价率为0,冷热反差十分明显。另外值得注意的是,本场拍地除了河西中,主城多幅宅地地价回调,最高降超4800元/㎡。

竞得房企方面,与昨天朋友圈流出的房企意向报名清单基本吻合,四季度楼市“低温”开场已成定局>>>

01.

南京10大高价地座次重新排位

河西中4.3万/㎡晋级南京“第三贵”高价地

此次竞拍,有2幅地未拍先火,早已“预定”摇号环节。

其一,河西中G42地块,该地块25日上午9:36开始竞拍,一次性加价1.85亿元,30S触顶,成交楼面地价43056元/㎡,赶超海玥花园,晋级南京“第三贵”高价地。

其二,百家湖G44地块,9:42开始竞价,10:05触及最高限价,用时23分钟,楼面地价21265元/㎡,与之相邻的是今年5月份象屿触顶摇号抢来的百家湖G16地块(即华发铂萃云湾),楼面价21280元/㎡,相比之下,两幅地出让体量都在3.1万方,前后拿地成本价基本持平

之所以说这2幅地触顶是意料之中的事,有以下几个原因。

先看G42地块,可谓典型的开拍即巅峰。

①地处核心区,周边配套成熟。

该地块位于头部板块河西中,就在海玥花园旁边(新房售价7万3),附近还有南师新城怡康街分校,配套齐全,目前二手房价6万以上,是当前南京楼市相对坚挺的板块。

②地块小而美,尤受开发商喜爱。

该地块总起拍总价只有16.65亿元,较低的总价意味着开发商拿地需要承担的风险,也更加低一些。

那么能够有能力拿下这个地块房企数量也会相应更多一些。实际上从今年土拍市场上可以看到,很多爆火地块都备“小”的特点。

③区域内存货低,竞争小。

目前河西中新房存货已经到了很低的水平。

越秀和樾府已收官清盘中,海玥仅剩一栋楼待加推(34套建面430㎡三层院墅),此外,还有纯新盘颐居天晟府(计划8月下底公开实景示范区,预计9月首开)。

对于G42而言,也就意味着没有太多库存积压,小板块内竞争压力小,出货相容易。

再来看百家湖G44地块,23分钟触顶。


①位置优越。紧邻象屿华发铂萃云湾,周边配套完善,靠近3号线“胜太西路站”南侧规划有小学、幼托用地,北侧为秦淮新河,一河之隔即南站板块。

②百家湖核心片区宅地稀缺,每次出让地块体量都不大。这几年百家湖核心区开发基本处于尾声,这块地是原控规修改之后科研/工厂一份为二的地块,附近目前还保留一部分科研、绿化、幼托用地。

百家湖本身辖区内改善需求旺盛,加之前两年区域二手房老旧,亟需新项目更新迭代,5月拿地的象屿G16地块,已与华发联手开发。

打造9栋小高层产品,户型95-110-135㎡,计划9月公开售楼处,10月上市,放风4万/㎡出头,这个价格还是很有吸引力的。可辐射4.5万的城南软件谷、4.6万的江宁百家湖以及5万+的城东客群。

③地价不高,房企有赚头。该地块热度高企的原因为“地价便宜,在安全售价之下,回报预期挺好”,在后期产品打造方面,宜“控总价,小户型跑量”。

02.

多幅地价回调 最高降4800元/㎡

本地城投/地方国企仍是拿地主力

本次土拍,从拿地企业来看,地方国企/城投平台依然是角逐主力,起拍地价方面,相比此前均有小幅度下调。

雨核G50、燕子矶G43、兴智G48、东山G49、上秦淮G45、新区G04分别被华润&交建,南京滨诚整治开发有限公司、栖霞开发区平台、江宁城建、颐居建设、中交投资等本地国企或城投(联合体)底价托底。

下面展开说下雨核、东山和新区地块。

雨核G50: 1轮竞价,被华润&交建以总价20.7亿斩获,楼面地价22088元/㎡,这也是华润第二次在雨核拿地。

地价方面与三年前彰泰拿下的G29(即融创彰泰观南府)22164元/㎡的楼面地价基本持平,容积率2.2,预计会打造临河小高层产品,精装定价4万/㎡左右相对合理

从航拍图上看,G50地块紧邻机场二通道,南侧邻近秦淮新河和秦淮河百里风光带,东北侧有在建雨花城市运动公园(约22万方),附近有幼托用地,无论是交通区位还是景观资源都较为优越。


东山G49: 一轮竞价,被江宁城建15.1亿底价竞得,楼面价16202元/㎡。

地价方面,比去年7月武夷拿下的东山G47地块17199元/㎡的楼面地价降了997元/㎡;比去年10月中天美好拿下的G90地块(即中天云来)15430元/㎡的楼面地价小涨772元/㎡。目前武夷七里湖山、中天云来皆有产品在售。

其中由中天云来,由浙系房企中天美好开发,户型建面约77-143㎡,精装均价3.41万/㎡,今年4月份首开以来,小户型产品取得不错成绩。该房企还参与河西中G42地块报名争夺,虽然最终遗憾擦肩,但能参与河西中这样的地块,某种程度上也看出中天美好拿地的魄力和综合实力。


江核G04: 地块性质商住混合用地,一轮竞价,被中交投资以为总价12.4亿底价成交,楼面地价18404元/㎡,这也是今年江核首幅出让的涉宅用地

相比三年前卓越拿下的2020G12地块(即晴翠府,商住混合用地,当年历经38轮竞价)23288元/㎡的楼面地价了4884元/㎡


实际该地块区位不错,毗邻在建的地铁4号线二期“浦江站”,周边有多幅教育用地,包括鼓楼幼儿园、一中等,北侧有今年2月引入金陵中学(在建);华润万象系综合体、晴翠府综合体都在建设中,以及鼓楼医院江北国际医院等,基础配套逐步落地。

去年下半年以来,核心区新房市场降温明显,打折促销不断,就连区域曾经万人摇的次新二手房也未能幸免,新房割肉,二手房砸盘,对房企拿地带来了非常不利的影响。其实不止江核、此次土拍江南多幅地块都有类似遭遇。

目前中央商务区-国际健康城主力在售楼盘有晴樾府、保利扬子萃云台以及四季度要上市的江和花园(仁恒操盘),加包后装修售价在3.6-4.5万/㎡之间,产品品质都还不错,感兴趣的可以多关注。

03.

底价地也有“宝”

大校场、燕子矶资质都不错

当然,虽然此次托底地块数量足足有10幅,但是这些底价出让的地块中也不乏质量较高的地块。

比如:

大校场G41,一轮竞价被南部新城市会展中心拿下,楼面地价31474元/㎡。

该地块位置十分优越,东北侧伟星誉璟府,南侧有规划的油库中小学以及油库公园,北侧还临近机场河。


不过就是地理位置这么优越的地块,最终还是底价出让,原因在于:

①起拍地价稍高,一般房企不敢轻易押注(口袋里没余粮了);

②还有就是大环境影响,目前大校场呈现的状态是房子多客户少,加之今年以来区域持续不间断供地上市,致使新房库存有一定积压,需要时间消化。

再例如,燕子矶G43地块,被南京滨诚政治有限公司以底价31.8亿元拿下,楼面价18527元/㎡,比今年5月国贸触顶摇号拿下的G20地块(即保利国贸璟上)降了2726元/㎡

这块地本身资质不错,奈何没有房企愿意报名?


一部分原因是这块地起拍总价很高,达到了31.8亿元,是南京五批次土地起拍总价最贵的一块地;二是出让面积大,超7万方,对房企开发提出较高要求,后期大概率与其他国央企联手开发。

G43地块不远处就是地铁1/7号线换乘站“晓庄站”,晓庄立交,交通通达性高,周围商品房有保利燕璟和颂、保利国贸璟上,此外1.5公里范围内南外仙林燕子矶分校、晓庄师范学校林立,从幼儿园到高中,一站式教育配套齐备。

没想到,这次是中建系笑到最后。

整体来说,除河西中G21、百家湖G44地块有多家房企参与争夺外,南京五批次土拍没有出现特别火爆的地块竞争现象,总体比较平。

这对金九银十、四季度楼市是一个信号,金九银十若没有重磅实质性政策落地,楼市低迷现状短期难有改观。

不过,接下来头部板块不乏颐和天晟府、天琴华樟等“破7冲8”总价2000-4000万级重磅项目登场,结合中宁府此次摇号人数来看,南京顶豪改善项目依然有较强的市场号召力。

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