意料之中的杭州楼市松绑,市场都在“等风来”

更新时间:2023-10-18 00:41:53作者:无忧百科

意料之中的杭州楼市松绑,市场都在“等风来”


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杭州的楼市松绑终于来了,杭州的中介们已经等了三个月了。

从7月份开始,全国各地的楼市松绑步子都特别大,同属核心二线城市的南京、成都、郑州、西安、武汉都已经松了一轮又一轮,但杭州因为有大型的体育盛会,所以一直憋着大招。

从10月16日杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》来看,步子已经是比较大,给的政策也算是相当有诚意了。

虽然此次松绑后,限购范围由9个城区调整为主城区四区(上城区、拱墅区、西湖区、滨江区),这四个限购区本地户籍的限购两套,非本市户籍的只要有社保或者交税记录都能买一套;而其他区域就随便买了,包括杭州最有涨价空间的两个区域世纪城和未来科技城,都放开限购了,而且法拍房不限购。

相比全域放开限购的郑州等城市来说,杭州这个部分区域放松的政策当然属于“阉割版”,但毕竟杭州的需求量在这里,此轮刺激,短期看是能释放不少需求量的。

经历了G20和亚运会两轮刺激,杭州的楼市到2022年初已经到了历史性高点,随后就急转直下。目前杭州的二手房挂牌量是比较大的,此前我也写过杭州未来科技城的房价下跌的事,高位接盘的“大侠们”,此刻是比较痛苦的。

在杭州调整住房政策的背后是高企的库存压力,据杭州贝壳研究院数据显示,今年9月杭州市区(含临安、富阳)杭州的二手挂牌量已达到12.85万套,在8月挂牌量反弹的基础上,环比再提升19.94%,同比去年9月提升22.47%;但9月份二手房成交仅4973套,不及8月的5395套。

除此之外,杭州此次限购区域的调整,也意味着2022年“517新政”中关于二手房转让税费的调整,之前的二手房政策,在限购范围内,个人转让家庭唯一住房,增值税征免年限由5年调整到2年。此次调整后非限购区域内出售二手房的“满二唯一”条款取消,交易成本或有所下降,这对二手房是巨大的利好。

杭州的楼市优化调控政策在意料之中。

在过去几年,杭州的土地出让金一直在全国前列,土地供应规模量大,带来的结果就是房价承压。

此前杭州采用的是限最高价的方式,导致新房与二手房价格倒挂,刺激大量资金进入楼市“打新”,在行情好的时候还好,现在价格倒挂的形式在明显缓解,结果就是,新房销售疲软,二手房挂牌量非常大。

杭州贝壳研究院数据显示,近一个月调价的房源中,降价房源比例已经超过90%。也就意味着,目前的二手房市场中,房东几乎都在降价,迫切需要活跃房地产市场。

镜鉴咨询创始人张宏伟在接受每日经济新闻采访时表示,亚运会之前,杭州只有核心区(现在的限购区)高倒挂盘保持一定市场热度,但是,因为二手房房价的回调,倒挂程度的降低,活跃程度已明显低于过去一两年。

同时,在这样弱周期的市场背景下,杭州的购房群体渴望回流主城、城市核心板块,这已经成为置换类需求的置业主流。

不同于杭州因为有体育盛会延迟了取消限购的步子,自8月底以来,优化甚至是全面取消限购成为越来越多城市的选择,尤其是二三线城市,截至目前,已经有郑州、天津、沈阳、南京、武汉、合肥、济南、青岛、无锡、嘉兴、宁波、绍兴、杭州等城市全部或者部分取消限购。此外,广州也放开番禺和黄埔的限购。

一线城市和强二线城市放开限购的逻辑,一方面是激活存量,让更多人入市或者改善需求;另一方面是拉来增量,吸引全国的资金进入。现在杭州放开部分区域的限购,大概率也会有一波全国的资金进入,部分区域的房价反弹也不意外。

但从当前的实际情况来看,仅杭州等强二线城市取消限购仍不够。大家都在等北上广深四大一线城市全面或者大部分放开限购。


更大的压力来自销售数据。在刚刚过去的9月及这个黄金周,万众期待的“金九银十”突然哑火。

8月底,多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱,同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%,此后各地紧抓“金九银十”窗口期,不断加快政策落地节奏。但百强房企整体来看仍深陷销售负增长困局。

从9月单月来看,核心城市市场活跃度好转,政策效果初显,百强房企实现销售操盘金额4042.7亿元,环比提升17.9%,有了一定改善;但同比仍下降29.2%,且降幅仍保持在较高位,全国市场销售规模仍处低位。

克而瑞数据显示,1~9月百强房企实现销售操盘金额41567.4亿元,同比降低11%。其中,第一季度销售规模同比增长3.1%;第二季度则转为下降2.4%;第三季度更是同比大幅下降32.1%。

而国庆假期期间,各地推盘积极性提升,房企也卯足了劲,通过降价等方式吸引客户,项目到访量较节前有所增加,但在假期出游及市场信心尚未明显修复下,城市及区域间分化仍较严重,除核心城市或成熟区域楼市热度较高外,整体成交量表现一般。

10月仍在延续楼市的低迷,根据中指数据,2023年国庆假期期间(9月29日~10月6日),35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期(10月1日~7日)及2019年假期下降两成左右。

这种情况下,民众都在期待楼市更深入的调控政策出台。

而最有效的措施,无疑是给北上广深四大一线城市松绑了。

自上海全面执行首套房“认房不认贷”政策后,上海楼市的二手房挂牌量、带看量和成交量均出现了提升。但从实际成交量和成交价格来看,持币观望者仍是多数。

北京市场“金九银十”叠加政策支持,近期,北京新房市场信心得到提振。但问题也突出,一方面是新政实施后,北京楼市分化明显,市场主要以改善型需求为主,刚需拉动力度不够;另一方面,区域分化方面,北京四环内项目去化加速,出现了热销盘,五环外项目去化压力仍然较大。

从成交数量看,自9月1日北京开始执行“认房不认贷”政策后,经过一个月的时间成交量释放后,10月份已经冲高回落。

与此相对的,目前北京市场二手房挂牌量也同样高企,根据中国证券报调查,截至10月6日,北京二手房挂牌量再创新高,突破16.6万套。认房不认贷政策推行一月有余,新增挂牌量超过1.6万套,部分二手房房价出现明显下降。

从广州和深圳来看,目前市场普遍预期深圳限购会松绑,首套二套房贷首付或利率会下行;而对广州,更多期待限购区域向中心区域扩展。

市场希望新的政策落地,都在“等风来”。

「 图片 | 视觉中国 」

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