“金九”土拍首秀!地价5583元/㎡“卖大包”?

更新时间:2023-09-04 11:10:34作者:无忧百科

“金九”土拍首秀!地价5583元/㎡“卖大包”?

今年前8个月土拍都零收获的黄埔,今天终于迎来年内第一宗成交宅地,而这也是“金九”第一宗出让宅地。

刚刚,位于云埔板块的YP-P1-4地块顺利以底价11.8886亿元、约合5583元/㎡(未扣除配建)成交,竞得人为广州市穗盈房地产有限公司,为广州开发区投资集团全资控股。

乍看之下,地块名义楼面地价竟然5000+/㎡,而且没有多家房企争夺,这是黄埔“卖大包”?还是说黄埔宅地不香了?没那么简单。

与旧改挂钩,实际配建多

虽然YP-P1-4地块是黄埔今年首个成交宅地,但并非首宗挂网宅地,在此之前还有同在云埔的萝岗立交上盖地块计划7月出让,后因故终止。

和萝岗立交上盖地块不同,YP-P1-4地块坐落在宁埔大道以南、元岗一路以东,说白了就是越秀·保利爱特城东侧、香江天赋西侧,已经贴着黄埔、增城边界。


地块占地92629㎡,总计容建面212961㎡,乍看名义楼面地价只有5583元/㎡,实际包含二类居住/公共交通场站、中小学、服务设施等用途,配建多,以致于还有一些“隐藏”成本。

从用途来看,之所以是二类居住兼容公共交通场站,主要是这个地块本身用于建设黄埔有轨电车的元岗车辆段,竞得人须承担车辆段盖板等相关建设费用7.435581亿元


△项目效果图

其次,地块涉及元岗旧村改造,竞得人须在地块内配建计容建面35422.4821㎡复建安置房,并承担元岗旧改成本20053.93万元及未来将产生的村民临迁费等成本。

另外,还须配建30班初中、9班幼儿园。


△项目效果图

所以,各种额外成本加起来,实际折算楼面地价约11887元/㎡,已经不便宜了。

毕竟隔壁同区的越秀·保利爱特城,大多数二手报价约2.3万-2.7万/㎡。

旁边隶属于增城的一手楼香江天赋、山水合悦,2万/㎡出头就有交易,便宜一点的甚至2万/㎡以下。


打造复合城市综合体

YP-P1-4地块,属于有轨电车元岗车辆段上盖。和地铁车辆段上盖项目相比,虽然它的体量小一些,但北侧紧靠山体森林公园,生态是一大优势。

现场来看,地块内的有轨电车车辆段尚未动工,估计和它途经的宁埔大道有关。

宁埔大道是连通增城永宁、黄埔云埔的主干道,增城段已大致完工,黄埔段则在施工中,计划年底通车。


△宁埔大道黄埔段在建中 @楼市前线 摄

距离地块约500米步程,就有建设中的黄埔有轨电车2号线元岗站、云埔一路站,全线通车后可接驳到地铁6号线香雪站、13号线南岗站。


△黄埔有轨电车元岗站(在建)


△黄埔有轨电车2号线路线图

配套方面,除了地块自身配建的幼儿园、初中,附近还有越秀·保利爱特城配套的玉鸣小学,片区的12年教育算是配齐了。


未来的车辆段上盖项目,规划业态涵盖商务办公、教育配套、品质住宅、体育公共设施等,将变身多业态复合的智慧型城市综合体。


△项目效果图

根据规划,项目结合富有岭南特色的建筑风格,形成“十字双轴一核心多节点”的活力社区。

即以车辆段综合服务为核心,十字串联南侧的教育配套节点、北侧及西侧的城市公园节点和东侧的产业节点。


就目前来看,云埔板块仍有产业项目在建中,有潜在的就近置业需求。


△云埔板块在建产业项目

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