一线城市认房不认贷新政后,年轻人却要跑了

更新时间:2023-09-06 12:14:44作者:无忧百科

一线城市认房不认贷新政后,年轻人却要跑了



上周末,包括京沪在内的各地,都出台了认房不认贷政策。从政策发布后的成交量来看,北京上海开始走高,广深平淡,成交量和新政前持平。

根据“证券时报”的报道,北京新政后第一个周末成交量虽有上涨,但反弹力度弱于年初2~3月的反弹。



从路边社拿到的绿中介成交数据,结论也是一样,不及年初的那轮反弹。不过一个周末的数据可能有偏差,我们可以再跟踪下这周末的数据。

股票市场,房地产板块上周四大跌,上周五表现平淡,今天表现明显弱于大盘,在大盘上涨1个多点的情况下,龙头万科保利今天却收跌。似乎资本市场并不看好。

从这个市场反馈看,新政对楼市的拉动作用,应该只适用北京上海。全国大盘下跌趋势依然不改。由于北京在一线城市中限购最严,泡沫最小,所以我们重点分析下北京,房价后续会怎么走?

更进一步的,如果政策继续加码,甚至彻底打开限购,北京可以虹吸其他二三线城市,走出独立行情吗?

一)北京的人口流出阴影

如果有人问,这两年全国普跌的背景下,表现最好的房地产市场是哪里?

那一定是成都。

如果我们进一步问,为什么成都的表现会最好?

因为近五年成都增量人口是全国第一,大概新增了500万人。创造了大量的需求。

那成都为什么可以新增500万人呢?

是因为成都的城市基本面最好吗?

不是!

是因为性价比最高!

在2015-2016年的那轮全国房价大涨中,成都几乎是最后才被轮动到的,可当轮到成都时,全国性的限购限价就已经来了。于是成都新房被限死在上涨前的每平米1.1万。

也就是说,在2016年之后,你只有去成都,买房才有可能买到2016大涨之前的价格(虽然要摇号)。也就是被限死的11000元/平米。于是大量年轻人开始涌入成都安家落户。

所以,决定人口流向的,不只是城市基本面,更重要的,是性价比。比如从城市基本面看,上海当然优于杭州,但考虑到两城的房价差距,杭州则以更优的性价比在2016年之后获得了远超上海的人口增量。

更进一步,假设我们考虑两个城市A和B,如果A有更高性价比,那么年轻人会涌入A城,但这样会增加A的住房需求,推动房价上涨,于是A的性价比变低,直到和B城趋同。

也就是说,短期看,A城和B城的性价比可能有差异,但长期看,市场的力量,会推动A城和B城的性价比趋于一致。

那我要说的是什么呢?

那就是,短期看,成交和价格被情绪影响,各城可能走出差异化行情,但长期看,没有任何一个城市可以走出独立行情,任何一个城市的房价,一定是被全国的房价大盘所决定的。
这个规律,上面当然也是心知肚明的。所以,也被巧妙地用在了人口控制上。比如,2015之后京沪提出了人口不再增长的目标,那么,只要让自己城市的性价比低于二线城市,就能控制住增量,让人口流入二线城市。



比如,北京去年的住宅用地供地规模,只有武汉的25%,考虑到武汉更少的人口,我们可以算出武汉的人均商品房供地面积,大约是北京的7倍左右。这样,就使得北京的年轻人买房或改善,会承受更卷和更多的痛苦。受不了的人离开,于是得以实现人口控制。

所以,相对二线城市,北京由于减少了宅地供应,从供需关系的角度,使得房价在高位维持,以达到人口控制的目的。

从实际数据看,北京常住人口,已经连续六年小幅下降。



北京很多地方的房价至今都没能超过2017高点,和人口减少也不无关系。

回到这次的政策,假设这次北京能依靠本地存量居民加杠杆来走出独立行情,或者说即便只是横盘,但由于二线城市依然在下行趋势中,所以房价差距会被进一步拉大,年轻人也必将加速离开北京。使得刚需盘的接盘力量进一步削弱,对房价形成下行牵制。长期看,房价依然会回归全国大盘。

不过,如果这里真的能形成这一个小波动,可能会是某些中产的绝佳套利机会。

这个我们先按下不表,先看看认房不认贷背后的真义到底是什么?

二)软着陆目的之下的债务转移

认房不认贷,政策影响的是哪类人群?

穷人,或者说只有一套刚需房并且要改善的中产。提高他们加杠杆的上限。

为什么要让他们加杠杆去增加负债呢?

为了房地产软着陆!

大家知道开发商现在的债务很重,如果破产了,债务就要被强制出清,最后受损失的,是出资方,是银行。而银行如果受到牵连,就会影响到社会的方方面面。

所以开发商要实现债务的良性出清,那就只有一个办法,就是把债务转移出去。如果能找到债务的接盘侠,让接盘侠用未来几十年的劳动来归还债务,就能实现这些债务的软着陆。不影响到银行和其他人。

目前开发商债务转移的对象,有两个。一个,是A股的股民,另一个,就是购房人。



一方面,政策取消了限制,让开放商可以通过增发股份去换股民的钱。但股民也不傻,是否真的能融到钱,也是另说。

另一方面,通过认房不认贷提高一部分购房人的贷款上限,让他们多贷款,以承接来自开发商的债务。

所以,看起来开发商在新政后搞什么取消优惠,涨价什么的,但其实都是营销套路,最重要的,是马上把房子卖出去,回收现金流以降杠杆归还债务。

在当前的楼市行情对决中,购房人是楼市多头力量,在加杠杆,负债以增加社会的货币总量,开发商则是楼市空头力量,在降杠杆,还债以降低社会的货币总量。房价的涨跌,取决于多头和空头的对决。

这其中,还有一个变数,就是炒房客的态度,他们会是空头力量,还是多头力量?

三)炒房客的纠结

先说结论,炒房客,大概率是空头力量。

这是因为,在近几年货币贬值的预期下,他们大多已经高负债且满仓。

而只有持币待购的,才是多头力量。满仓不买的,不是多头。

从这个意义上,盼涨的,是潜在的楼市卖盘力量,而盼跌的,才是潜在的楼市买盘力量。

那么,还有一个问题,在当下,炒房客还会继续增加债务买进吗?这取决于债务是否还会持续贬值。

债务的贬值确定性取决于货币总量增速的确定性,而货币总量增速确定性又取决于GDP增速的确定性。

因为GDP的增速,决定了货币增速的下限。

用通俗的话说,就是GDP高增长,货币一定是高增长。但GDP低增长,则货币大概率低增长,但也有遇到突发危机(战争,疫情等)而高增长的可能性,但经济低增货币高增会导致汇率贬值。所以这种行为会被汇率制约,在人民币国际化的大方向下,我认为汇率稳定不会被轻易放弃。

而最新的GDP增速,已经跌到了近30年的谷底(二季度两年复合增速3.3%)。

所以大家关心的问题在于,后面的几个季度,是会继续下滑,还是会复苏?

我不知道答案,所以只能跟踪数据。相信大家也跟我一样。

但我们在股市上的操作方法,是一旦发现业绩增速下滑,立马斩立决,进行清仓操作。正如我在星球里分享的,2021年2月财报阿里第一次增速下滑,届时股价250美元。我们需要立即清仓阿里股票。但也有可能下一季度发现增速又涨回来了,那大不了再把仓位买回来。但增速下滑的清仓操作,保住了你的财富不会遭受毁灭性打击。

所谓君子不立危墙之下。

回到楼市,楼市的问题在于,交易流程慢且交易手续费极其高昂,所以很难做出减仓再买回的操作,只能慎重。

根据投资的第一刚需是避险的原则,如果你有很重的债务,并且经济持续不见好转,建议可以趁这波情绪热点,先把债务部分转出去。

回到炒房客的话题,我认为在失去债务贬值确定性的情况下,他们不太敢继续增加负债买入。除非他们不知道自己在冒险。

这么看来,似乎当前的楼市做多力量,只剩下中产的购房者,他们又是怎么想的呢?

四)房价重压下的普通中产

上周末有个支付宝的前同事找到我,说认房不认贷出来,是不是卖出机会来了。



说是卖出上海房产后,可能考虑离开上海。从最近上海猛增的挂牌量,也许这么想的人不在少数。

而我另外一个在北京的粉丝朋友,也在咨询我放弃北京户口搬家到二线城市的问题。她也是阿里的同学。



毕竟搬家到二线城市,北京一套房子可以换二线好几套,债务问题没有了,还能有房子收租。生活质量大为改善。

我的建议当然是在北京和二线城市价差最大的时候进行置换。二线目前下行,所以北京只要能做到横盘,价差就在持续拉大。

从我和他们的对话中,我深深的感受到,大家过的真的是太苦了,辛苦读书那么多年,又在大公司被KPI压着996努力工作,因为买不起大房子连孩子也不敢多生一个,忍受这些的代价,是为了未来能有更美好的生活的。而不是要舍不得吃穿背着巨额房贷和月供过一辈子的。

现在出生人口腰斩,虽然很多“专家”说长期看空,可短期需求还不至于立刻反映到房地产市场来。

但是对于我们老百姓而言,如果20多年后的房子注定不值钱,那么花费一生的辛苦去努力的供房贷,究竟又有什么意义?

就像我那个支付宝前同事说的,他已经不在乎什么上海房子升不升值了。他就是希望工作可以不用996,也没有贷款压力,可以躺平,可以像欧洲人那样经常去海边度假。只要不像现在生活得这么苦。

既然现在上海还能卖得出价格,换仓去二线城市还可以兑换这样的生活,他就不想再等了,万一上海房价下跌把这个美好生活跌没了,可能就更加难以接受了。

当然,这只是我身边的例子。当然肯定也会有崇尚奋斗的有为青年。只是疫情三年过后,特别是去年底很多人经历了和老人的生死离别,使得一部分人的消费和生活观念变了。他们更加注重生活本身的质量,而不是为了那个虚无缥缈的保值增值去逼迫自己996加班了。