急了，真的急了！

昨天，根据广州市规划和自然资源局消息，备受关注的康鹭片区终于公布了城市更新单元详细规划。

要知道，在刚刚过去的9月底，康鹭片区策划方案才正式出炉，目前还在公示期，如今旧改规划便加速而来，可见海珠的决心之大。

更重要的是，随着这次旧改规划的官宣，海珠或许很快会迎来一次大洗牌。

康鹭旧改规划调整

商业、学校、住宅都来了

先来看看这次规划到底有什么值得关注的地方。

下面是具体的规划图，大家可以点击放大更直观地查看：

通过对比原控规，我发现这次规划主要调整了几点：

首先是体量变大了。

调整后，改造范围的总建面为377.98万平，相比之前的335.94万平，增加了42万平，比10个上涌果树地块（36.4万平）还要大。

其次是部分地块性质的改变。

1、大部分村生活用地变为了二类居住用地。

2、部分住宅用地以及农业用地变为了商业用地。

3、部分住宅用地变为中小学教育用地。

值得一提的是，商业、学校都比较靠近住宅用地，且部分地块是“住宅+商业”性质，未来不排除会打造成综合体，整体生活还是挺方便的。

此外，路网体系也优化了。

调整后，片区整体路网密度达到11.4km/km²，交通便捷性、可达性会进一步提升。

整体来看，可以预见的是，康鹭片区旧改全部落地之后，不仅将大幅改变片区的旧有面貌，而且也将成为市中心一座罕见的“航母级”的大城。

康鹭旧改

将如何改变海珠？

不过，在我看来，康鹭片区旧改不仅仅是自家事，更重要的是它还会牵动整个海珠的发展。

毕竟，在区位上，康鹭片区本来就非常的抢眼。

它正处于广州中轴线南端，与珠江新城、广州塔直线距离都只不过两三公里，从鹭江站出发，三站地铁就到珠江新城。

从楼市方面来看，这样的旧改大盘是能够发挥“鲶鱼效应”的。

一方面，按照以往广州市中心旧改的影响，例如猎德、杨箕等，对周边房价都有不小的拉动。

因此，无论对周边新盘保利四季和颂、方圆美林·滨江壹号、上涌果树地块，还是大量的二手房，康鹭片区旧改也有一定的带动刺激作用。

另一方面，在目前海珠区府板块新盘不多的情况下，康鹭片区的大体量也会为其补充货源，给海珠买家一个新的选择。

根据此前的估算，康鹭片区项目的总货值，预计近千亿元。如果参考目前周边新盘价格，估计也要8万/平起步。

从产业来看，康鹭片区旧改将推动片区产业升级，促进区域经济发展。

大家都知道，这里本来就是广州著名的“制衣村”，聚集着庞大的服装加工产业，超10万人工作、生活在这里，而由此带来的脏乱差问题也很突出。

但好在，根据此前的片区策划方案，康鹭片区将立足片区产业基础，打造为广州时尚之都、城央都市产业活力区。

这就意味着，片区原有的产业基础并不会丢失，而是通过旧改营造新的产业环境，为片区产业提供更好的发展土壤。

根据最新消息，原来城中村的服装加工厂、小作坊等可能会被拆除或搬迁，而广州国际轻纺城、珠江国际纺织城等专业市场则将继续保留。

从城市资源来看，康鹭片区有望为海珠的配套补充新鲜血液，尤其是教育和商业。

教育方面，目前康鹭片区对口的是省一级的客村小学和市一级的凤江小学，水平还算不错。

而从这次规划来看，康鹭片区将会有6所中小学，教育氛围还是很浓厚的，如果能引进名校的话，无疑能提升一个档次，而且在家门口也够方便。

商业方面，众所周知，目前海珠的大型商圈不是特别突出，叫得出名的基本都是江南西、丽影广场、乐峰广场几个。

如果康鹭片区的大量商业在后期打造得有特色，不是没有出圈的机会，而且也能和周边万达广场、合生广场等形成连片发展，构成大型商圈。

康鹭旧改

一件难而正确的事

当然，虽然康鹭片区旧改能够快速推进是好事，但实际操作难度高也是不可忽略的一件事。

一方面，服装加工产业的转移并不容易。

就拿康鹭片区周边最出名的中大纺织服装商圈来说，早在2019年，广州就说要将其物流、仓储、加工等产业逐步疏解到清远。

但如此一来，服装产业全链条就很难像往日一样在三公里内就能高效地完成，而且清远和广州距离也有足足80公里。

所以，这几年大多数企业老板的搬迁意愿都不高，这事也迟迟没能快速推进。直到最近，番禺、增城新塘成为中大服装产业转移的新选择，才有了些许起色。

另一方面，村民的意愿，也很重要。

跟大家说一个数字，在2014年至2018年期间，康乐村和鹭江村村民每年人均分红，高达20万左右，比猎德村、琶洲村村民还高。

至于出租屋的租金，更是取之不竭的摇钱树，管你脏乱差，反正我不住在里面，别碍着我发达。

不管怎么说，虽然这块骨头确实很难啃，但相比前几年，现在的推进速度起码慢慢提上来了，对于康鹭片区旧改，海珠已经让大家看到了那份势在必行的坚决。

而我们唯一能做的，就是永远相信海珠。

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