无棣县

2023年老旧小区改造工作实施方案

为贯彻落实省委、省政府和市委、市政府决策部署，深入推进全县老旧小区改造工作，切实改善老旧小区群众居住环境，根据市政府办公室《关于印发滨州市2020年老旧小区改造工作实施方案的通知》（滨政办字〔2020〕34号），市住房和城乡建设局《关于转发〈山东省住房和城乡建设厅关于贯彻落实习近平总书记重要指示精神加力加快推进老旧小区改造工作的通知〉进一步做好我市老旧小区改造工作的通知》（滨建房函〔2023〕1号）要求，结合我县实际，制定本实施办法。

一、总体思路

（一）指导思想。坚持把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，结合城镇低效用地再开发，创新政府引导、市场运作的可持续改造模式，补齐城市配套设施和人居环境短板，完善社区管理和服务，提升居民居住环境和生活质量。

（二）改造范围。老旧小区是指2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区改造是指对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升的活动。

（三）改造内容。以外墙保温、热计量、拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮和管线规整等基础类改造为重点，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题，满足居民安全需要和基本生活需求。在此基础上，根据实际，实施完善类和提升类改造。完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、非机动车停车棚及充电设施、无障碍及适老化改造、快递柜等；提升类改造主要是完善社区养老、托育、医疗卫生、便民市场、家政、商业设施以及智慧化改造等。

（四）工作目标。深入开展老旧小区改造，补齐老旧小区短板，建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。2023年，全县计划整治改造14个老旧小区，5月底前开工，12月底前完工，涉及494户居民，共计48098平方米。

二、统筹实施

（一）编制改造计划。各街道办事处要对老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区数据库。坚持居民自愿、自下而上的原则，确定改造项目事项，生成改造总体计划和年度计划方案。

（二）引导小区群众参与。加强社区党建引领，坚持共同缔造原则，鼓励以街道或社区为单位对区域内的老旧小区联动改造，统一设计、招标、建设和竣工验收，确保工程质量和安全。引导群众共谋共建共享，街道社区党组织、居委会组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，按照先基础后完善再提升的改造顺序，确定改造内容和标准。鼓励四层以上（含四层）楼房加装电梯，居民出资不少于20%。实行“一小区一策”，确定改造后的物业管理模式，实现物业管理全覆盖。

（三）专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。政府对相关专营单位、负责人的经营考核中应充分考虑企业此类支出负担。

（四）完善社区服务设施。完善社区服务设施，挖掘、整合小区内及周边土地、空间等各类资源，健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施，按规定标准建设完善社区党群服务中心。相关服务设施工程完工后由街道牵头负责移交。

（五）提高项目审批效率。简化老旧小区改造项目审批，征求居民意见编制的改造方案，由县住建、发改、财政、行政审批服务、自然资源和规划部门联合审查批准。在不新增建设用地、不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区改造土地、环评、立项等手续。

（六）加强质量安全管理。落实建设主管部门及建设单位、设计单位、施工企业、监理企业等质量安全责任。完善事中事后监管机制，建立工程抽检巡检制度，压实责任、加强巡查，落实工地扬尘防控、文明施工、安全防护等措施，把好竣工验收关口，确保施工安全和工程质量。

三、改造步骤

（一）启动阶段

1.建立完善工作机制。成立工作协调机构，落实工作责任，制定实施方案，全面部署实施。

2.全面调查摸底。各街道办事处组织对列入年度改造计划的住宅小区进行全面摸底，充分征询小区居民意见，了解居民关注的热点难点问题；工作专班办公室协调水电暖气和通信等专业经营单位，拟定专业经营基础设施改造方案，落实改造资金；对符合既有建筑节能改造、雨污分流等改造条件的住宅小区，与相关部门及时对接，落实专项计划和专项资金。

3.编制项目方案。在现场调查、征求民意、与相关专业经营单位和专项改造主管部门衔接的基础上，组织制定各项目整治改造方案，确定整治内容、投资预算和施工计划。整治改造方案应在显著位置公示，征求居民意见。项目方案由县老旧小区改造工作专班审核。按照有关规定，及时组织做好可研、立项及招标采购等工作。

（二）实施阶段

1.科学组织施工。要按照施工计划，统筹组织、科学安排，减少对群众生活的影响。要确保及时开工，确保质量安全。

2.做好竣工验收。整治工程竣工后，及时进行单项验收，出具单项验收报告；组织发改、住建等相关部门对各小区整治改造工程进行综合验收，并出具综合验收报告；涉及的水电气暖、既有建筑节能、社区服务设施等改造验收工作，由专业经营单位或相关主管部门按有关政策组织实施。

四、资金筹措

（一）创新融资模式。按照不增加政府隐性债务原则，创新改造方式和融资模式，在多元融资上下功夫，结合城镇低效用地再开发，探索大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式、政府引导的多元化投入改造模式等方式，吸引专业机构、社会资本参与改造建设和运营。对加装电梯等有现金流的项目，按照居民自愿、慎重、公开的原则，采取市场化运作方式，鼓励居民出资、企业参与实施。

（二）创新财政资金政策。积极争取中央和省市补助资金，县财政在预算中统筹安排资金用于老旧小区改造。整合涉及老旧小区的城市建设和管理、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金，统筹投入老旧小区改造。既有住宅加装电梯涉及公有住房的，由公房产权单位按居民约定比例出资。

（三）居民出资支持。按照“共建共享”的原则，居民对不同改造内容和改造标准承担出资责任，对用户入户端口以内的供电、供水、供暖、供气、通信、有线电视等专营设施设备改造承担改造费用。引导居民通过出资、住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道参与各类改造。

五、政策支持

（一）规划统筹。县住建、自然资源和规划部门通过优化资源配置，组织策划、设计可以产生现金流的老旧片区改造项目。对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下，可放宽建筑密度、容积率等技术指标。

（二）土地政策。积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施，与城镇低效用地再开发统筹谋划，并结合实际给予相应政策支持。支持老旧小区改造翻建项目进行规划调整，通过市场化经营完成改造项目。

（三）不动产登记。小区内增加公共建筑的，立项前与小区业委会等相关方达成权属协议，在产权明晰的基础上，探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。对老旧小区改造涉及的审批事项，开辟绿色通道，简化审批流程，联合审查审批，手续一次性办结。

（四）宣传引导。加强实施方案、改造工程等公示工作，在小区醒目位置对实施方案、改造内容、投诉（咨询）电话等进行公示，畅通投诉咨询渠道。通过多种形式加强宣传引导，提高社会各界对老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围，共建共治美好家园。

六、实施保障

县城市建设指挥部老旧小区改造工作专班牵头负责2023年全县老旧小区整治改造工作，工作专班下设办公室，负责相关具体工作。相关街道要成立相应工作机构，充实人员力量，确保老旧小区整治改造工作有序推进。

无棣县

2023年老旧小区改造项目汇总表

序号

小区名称

小区建成年份（年）

整治改造实施单位

建筑面积（㎡）

户数（户）

1

石油公司西院

1988

海丰街道办事处

740

8

2

食品厂家属院

1990

海丰街道办事处

1400

8

3

城关粮所家属院

1990

海丰街道办事处

1000

4

4

华盛小区

1991

海丰街道办事处

2000

18

5

畜牧局北院

1991

海丰街道办事处

470

10

6

果品冷藏厂家属院

1996

海丰街道办事处

2800

36

7

农商行小区

1998

海丰街道办事处

2500

68

8

图书馆家属院

1999

海丰街道办事处

1100

8

9

炳金汽修

2000

海丰街道办事处

800

20

10

军民胡同

2001

海丰街道办事处

1500

15

11

滨建公司

2002

海丰街道办事处

500

15

12

远通

2003

海丰街道办事处

2000

20

13

基德花园

1998

海丰街道办事处

228

14

鼎力小区

2005

海丰街道办事处

3888

36

合计

494

来源：无棣县人民政府网站