文／红星新闻-成都商报记者 廖兴

今日上午，成都共有7宗、约432亩住宅用地站上拍卖席，供地名单包括成华区、天府新区、郫都区和青白江区。

这也是成都“9·26新政”颁布“优化土地供应方式”后的首场土拍，具有风向标意义。

值得一提的是，就在本周一成都再度公告7宗住宅用地将于11月15日正式拍卖，将取消了“熔断机制”+“双限地”拍卖规则，采用“竞地价”方式出让。这意味着，成都此后的土拍将告别“土地限价”。

本次土拍依旧保持“限价竞买+抽签竞得”方式，但取消了“最高清水限价+成品装修价格”设定，将部分自住定价权交给开发商。

来看看本场土拍的最终成交结果——

插入土拍结果图

地块热度分化

“最高限价+熔断机制”最后一舞

聚焦本次土拍，兴城人居、龙湖地产、建发房产、电建地产、中旅地产、杭州坤航等40余家房企参与报名。

从结果来看，本轮土拍地块热度分化依旧明显，大多数房企是冲着天府公园西约47亩、天府前湾约37亩地块而来，两宗地块快速触发熔断后分别吸引到26家和41家房企参与抽签，最终分别被佛山市南海雅置、杭州坤航幸运抽中。

此外，金牛金泉约91亩、二八板块约46亩同样触发熔断，分别被电建、中旅竞得。相较之下，郫都区犀浦约21亩、青白江区凤凰湖约124亩则略显冷清，被迅速拍出。

一位业内人士表示，作为“9.26新政”后首场不设“双限”的土拍，对拿地房企的定价逻辑和能力提出了很高要求，毕竟现在很多项目已卖不到“满级价”。

他还称，市场分化会进一步加剧，随着成都近日取消“土地限价”，后期热门地块的溢价可能会走高，更考验房企产品力的功夫。

重点地块盘点

聚焦今日土拍，天府新区两宗地块都是潜力空间大或成色较优质的地块。

早在挂地初期，某房企负责人便透露道：“天西板块、天府前湾地块都是密接关注对象。”

接下来，让我们盘点下本轮土拍的热门地块。

①天西上新，南海雅置成“阅天府”新邻

今日的焦点地块，当属这宗位于天府公园西（以下简称：天西板块）约47亩地块。

这也是自华发于今年6月，以16700元/㎡成交价拿下天西板块约143亩地块后（即：阅天府），板块时隔4个月后再度推地。

华发股份&华润置地·阅天府效果意境图

（仅为项目意境效果呈现，非交付标准）

天西板块的新房供应大户是招商·时代公园，自2020年9月首推至今多次“开盘即罄”，是天府新区的“红盘”。项目最近一次入市是今年7月，推出58号地块共279套、建面约137-156㎡产品，总价368-533万/套。

抛开招商·时代公园和阅天府以外，整个天西板块待售新房还有蔚蓝卡地亚花园城的蓝庭组团。据传，首开面积段约249㎡，为3T2户配置。

招商·时代公园天府序二期效果图

回到地块本身来看，地处益州大道与广州路交界处，后期或将由噪音干扰，而相比于已陆续交付入住的北侧“天西F4”而言，周边生活氛围有待提升。

同时，跨过北侧小、中学和幼儿园（规划中）即是招商·时代公园，东侧相距不到400米为阅天府，后期也有在建的天府·招商花园城作为商业支撑。

天西约47亩地块区位示意图

一位房企负责人表示，该地块虽未设置清水房最高限价，但如果参考阅天府清水最高限价34000元/㎡，后期定价恐怕也不低。

最终这块天西约47亩地块，被名不见经传的佛山市南海雅置拿下，也令业界猜测后续会否有其他房企介入。

②天新唯一三TOD站点，拿地的杭州坤航是谁？

打开地图能看到，这宗约36亩地块紧靠梓州大道西北侧，隶属于天府前湾。

这里也是天府新区唯一拥有三大TOD的板块，且区域北承新川、麓山，南联天东板块，西接麓湖公园区，具有很高潜力价值。

虽周边城市界面还有增进空间，但中央法务区的日新月异，以及城市配套基本齐备，让天府前湾在市场中仍具备很高呼声。

土地供应方面，周边1公里范围内共计出让了2宗地块，分别触发熔断机制后被中海和中铁建抽签竞得，前者为清水限价2.5万/㎡的中海·湖光玖里，后者清水限价3.2万/㎡，将与招商蛇口合作开发天府臻境。

天府前湾约36亩地块区位示意图

本次出让的37亩地块被保利·天空之城、香山小学包裹，距离最近的是地铁6号线昌公堰站约550米。得益于紧邻麓湖公园区，也让地块能享受到相同的丰富生态，包括红石公园、七里溪麓语公园等。

红石公园

商业方面，2公里范围可受到天府和悦广场、麓客岛、伊藤（在建）、麓湖水镇（在建）、天府大悦城（在建）等商业体辐射。

天府大悦城，图据：天府发布

此外，天府前湾属于天府新区D学区，包括有第三中学（小学部）、天府新区第二小学、天府新区第六小学校等教育。

值得一提的是，靠手气击败41家房企抽中地块的杭州坤航，也是个陌生的名字，后期可能有其他知名房企介入本地块的开发。

③兴城人居加码东客站

今日拍卖的成华区保和街道约63亩地块，地处成都东客站广场与中环路西侧，地铁7号线大观站旁。北侧为锦东河韵和蓉城小学（芙蓉分校），东侧为师大附中外国语学校，拥有成熟的生活氛围。

这是东客站自2022年以后的再度供地，兴城人居则是板块的供应大户，包括九林语旗下瀚岳阁、凌云阁等组团。其中，九林语凌云阁在今年9月推出有179套、建面约123-318㎡产品，总价359-850万元/套。

整体来看，地块指标算优质，地形方正便于定位改善物业，不过该地块至少10%的商业如何打造对开发商存在一定考验。

1公里范围内，华宇广场、ICD环贸广场等可满足中高端商业需求，加之龙之梦商业复工，也被视为板块一大利好消息。

随着兴城人居底价竞得该地块，也透露着重仓东客站的信心，市场或迎来“九林语系”又一全新续作。

④七中英才隔壁，中旅抽中二八板块46亩地块

二八板块，一直是成华区的供地大户。

作为主城为数不多拥有大片开发空间的板块，2020年至今共成交12宗地块，吸引到蜀道、万科、新希望、中车、华润置地等房企入驻，目前居住氛围已然成型。

地块南侧隔街即是成都七中英才学校，但该学校为全区大摇号，北侧为成都动车段，后期或将有一定噪音干扰。

二八板块约46亩地块区位示意图

板块最近一次土地出让要追溯至6月13日，蜀道以14900元/㎡成功竞得一宗二八板块约83亩地块，清水限价28000元/㎡，距离今日出让地块不到450米。

1公里范围内，配套设施完善，包括有双林小学（馨韵校区）、二仙桥公园、红仓·完美文创公园和嘉祥外国语学校（成华小区）等配套。

区域内的红盘当属华润置地·中环天序，曾创造多次“开盘即罄”的销售佳绩，业内复盘之下，产品力是突围关键。

相较来看，今日这宗地块的优劣势明显，如何呈现产品力或是一大考验，这也是继启境项目后中旅地产后落子成华区的第二个住宅项目。

④郫都区犀浦，龙湖深耕区域落下第九子

与上述热门地块不同，这宗位于郫都区犀浦约21亩地块仅在底价基础上多举一手后被龙湖拿下。

这也是龙湖拿下映辰地块后，又一次加码郫都区，截至目前，龙湖在郫都区的布局已有弗莱明戈、紫云赋、云玺等九个住宅项目。

该地块紧邻红光大道和天河路交汇处，与蓝光·幸福满庭二期一街之隔，周边生活氛围浓郁。距有轨电车蓉2号线与地铁2号线的天河路站，仅约400米。

郫都区犀浦约21亩地块区位示意图

地块周边配套丰富，2公里范围内，汇聚有英菲尔国际幼儿园、北大附属实验学校幼儿园、金苹果西区花园幼儿园等，以及四季城商业广场、万科理想城商业广场作为商业支撑。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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