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2023-10-30
更新时间:2023-09-19 12:14:50作者:无忧百科
作者:余飞
01
南京、厦门也反转了
上周四,本号写过广州楼市政策出现反转情况,原本推出的“一套房贷款结清的情况下,二套房首付3成,房贷利率LPR-10BP”恢复为“无论一套房贷款结清与否,二套房首付4成,贷款利率LPR+30BP”。
当时本号的猜测是,广州可能被旁敲侧击,降首付不能太猛,太猛可能会给整个金融系统增加风险系数。
广州之后,南京的两成首付也被喊停了。
9月7日,南京发布楼市新政,全盘解除限购,同时首套房首付降至20%,二套房首付降至30%。
然而,最新传来的消息是,南京的两成首付被喊停。
据每日经济新闻披露:
南京主城区两成首付实行了一两天就被收回了,期间成交的房子贷款也没有批下来,抢跑的购房客只能补缴差额的首付。
从广州、南京的举措来看,这场从8月底开始的气势汹汹的全面救市举动,中途貌似出现了泄气情况。
佐证案例,除了广州、南京的降首付措施被喊停外,还有厦门最新的放开限购措施,也出现了反转。
9月19日,厦门市住建局发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确提出:
在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买一手房和二套房,不再审核购房资格,不再限制上市交易时间。
也即,放开了岛外的限购和限售。
重要点不在放开限购和限售,而是只放开了一半,只放开了岛外,岛内居然还保留着限购。
这和目前的主流趋势相悖。在厦门之前,同为副省级兼计划单列市的大连、青岛都完全梭哈,无论核心区还是非核心区完全解除限购。沈阳、南京、合肥这些省会城市,亦是如此。
厦门居然还在犹抱琵琶半遮面。
02
救市泄气了
广州、南京的降首付被喊停,厦门仅放开岛外限购限售,这些举动或许还不能完全说明政策又有了新变化,但至少能说明一点:
救市已经从最初的义无反顾,变成了如今的左右摇摆,不敢用全力。
理论上来说,广州、南京的降首付措施完全没问题,因为都是按照央行与国家金融监督管理总局8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来执行的。
当时该《通知》明确提出:
对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
以此来看,当初所说的首套房首付最低降至20%,二套房首付最低降至30%,并不是允许所有的城市来执行,很多城市太过冒进,理解岔了。
比如广州,作为一线城市,率先将二套房首付最低降至30%,是不被允许的。
南京主城区的首套房首付降至20%,也是不被允许的。
厦门这次就学聪明了,放开限购只放开了非核心区的岛外,降低首付,首套房20%,二套房30%,也只允许非核心区的岛外如此操作。
从广州、南京、厦门的楼市现状来看,再强烈的救市措施下发,也都应该被理解和接受。
广州方面:
新房与二手房成交量已经五连跌。
8月份广州新建住宅网签面积环比下降了20%,同比下降了29%。网签套数跌至4136套,环比下降了20%,同比下降了32%。
下辖的11个区进入了全线下跌状态。
其中老城区越秀跌幅最大,网签面积环比下跌了61%,网签量环比下跌了50%。
成交量持续下滑之下,广州的新房库存量增加至1210.3万㎡,去化周期拉长至16.6个月。
房价方面,同样也是全线下跌。广州中原地产披露的年中数据显示,广州各区价格都在下跌中。
南京方面:
7月份南京的商品房成交量跌破了3000套。8月份略有回升,但也仅仅增加了一丢丢,成交绝对量仍是年内第二低。
二手房成交量方面,8月份也略有增加,但仍在成交低位,相比于3月份的高点,仍是腰斩局面。
房价方面,南京我爱我家研究院数据显示,8月份南京二手房成交均价29245元/㎡,环比下跌2.9%,再次回归到3万大关以内。
卖地收入相比于往年,也是不忍直视。
上半年南京卖地收入355亿,虽然较去年同期有所增长,但2020年上半年南京的卖地收入是750亿元,今年上半年的卖地收入还不到2020上半年的一半。2021年南京全年卖地收入2114亿元。
厦门方面:
去年以来,厦门楼市一路下降。
中原地产厦门研究院披露的数据显示,2022年厦门市一手住宅成交17255套,面积183.23万㎡,同比下跌48%。
进入2023年,一季度的小阳春基本与厦门无关。厦门的小高潮只有一个月,3月份卖了3025套,4月份立刻跌破3000套,到7月份仅成交了1012套,创去年以来新低。
二手房同理,3月份卖了3190套,之后一路下滑,7月份仅成交了1485套。
与此同时,国家统计局最新披露的8月份房价数据显示,厦门新房环比下跌0.3%,同比下跌2.3%;二手房环比下跌0.6%。同比下跌4.9%。
纵然如此,从政策的转变来看,还是不被允许放得太开。
03
转变背后的担忧
这种收紧与放开的互作忽悠,对市场非常不利。因为政策的摇摆,会让仅剩不多的购房者产生焦虑和担忧,会将之前所有放松产生的利好,对冲干净,最终会加剧市场冷却。
但降首付之后又被喊停背后,官方也有自己的考虑,主要是担心金融系统的稳定性。
我们都知道,在上一轮房价上涨浪潮中,民众的杠杆基本已经被拉满。
从数据来看,上一轮房价大涨,掏空了大多数购房家庭的六个钱包,硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年,中国居民部门杠杆率仅有17.9%。
而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值。
制图:城市财经;数据:各城市统计局、公积金管理中心
从2021年开始,我们的居民杠杆率已经纹丝不动,这意味着什么?意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了,没有能力去负债。
降首付,实则是鼓励民众加杠杆。
然而如今的局面下,买得起房的早就买了,剩下的基本都是买不起的,或者即便能够交得起首付,也对未来的房贷充满着担忧。
降首付,主要是吸引这部分人进场接盘。
然而,让这些人来加杠杆,既增加了这批人的购房风险性,也增加了金融系统的风险性。
美国当年的次贷危机就是这样发生的。当年,美国降低了贷款门槛,吸引了一批没有能力购房的人进场,最终这些人无力偿还房贷,最终引爆了危机。
前车之鉴,我们不得不防。
有了这层理解之后,我们可以预测,广州、南京之后,很多城市的两成首付,都有可能被收回。