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·本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

文｜刘胜军

继恒大之后，今年上半年中国房企中销售面积第一的碧桂园竟然走到了债务违约边缘，预告上半年亏损超450亿元，旗下11档境内公司债券停止交易，股价一周蒸发接近50%。

其实，这并不令人例外。与碧桂园一样，头部房企如融创、绿地等日子都不好过，哪一个不是战战兢兢，如履薄冰？谁先倒下，都有可能。

8月8日，香港地产大佬陈启宗感慨说，“我的好多房地产老朋友，多年来在这里每年见一次面的朋友，现在都很难见面。有一位朋友一年多前来我那边吃饭，他跟我说，这一次我能熬得过去吗，我也不敢说。最后我们道别的时候，我心里酸酸的，当然现在他还不错，还是被救出来了。另外一个朋友比较有把握，结果他的下场又不怎么好。”

据统计，恒大集团负债2.58万亿、碧桂园1.7万亿、绿地1.2万亿、融创1万亿。这4家房企负债加起来接近6.5万亿，相当于2022年中国GDP 121万亿的5.4%！

确实，头部房企太大了，成了不受监管的“金融巨兽”。恒大的债务，相当于中国第19大银行的资产规模。学金融的，都知道“太大而不能倒”这个难题。2008年，美联储抱着试试看的态度引爆了“雷曼兄弟”这家小银行，没想到把全世界炸的人仰马翻。

于是，“三条红线”横空出世。对于这轮中国房地产有史以来最猛的调控，所有人都傻眼了，包括碧桂园。

客观地讲，限制头部房企“野蛮膨胀”是防范金融风险的必须。但是，“三条红线”在执行中出现了简单化、一刀切、长期目标短期化、持久战打成攻坚战的现象，导致房地产全行业停摆至今 (何为房地产的中长期治本之策？)。

房地产当下形势已经很危险。所有房企都不安全。这进一步导致买房者的观望心态，毕竟谁也不想陷入“烂尾楼”的麻烦之中。于是，“负反馈”开始，“保交楼”也无济于事。

7月，全国70个大中城市房价下跌城市数量达历史最高区间：49个城市房价下跌。7月商品房销售面积环比大跌46.1%。1-7月房地产开发投资同比下降8.5%，严重拖累经济增长。

必须稳地产，不能再犹豫了。没有必要再担心放开限购“房价疯涨”了。此一时彼一时，大环境变了、预期变了、钱袋子瘪了。现在真正要防止的不是房价大涨，而是房地产系统性危机的难以承受之重。

碧桂园虽然危险，但碧桂园毕竟不是恒大。

1、恒大就是一个“大”字，一味靠赌、博，野蛮式扩张，并没有真正的核心竞争力。恒大盲目多元化，犯了战略之大忌。从恒大足球、恒大超级总部（烂尾）、恒大汽车，可窥一斑。碧桂园，从1995年“给你一个五星级的家”崛起，在产品打造、物业服务、精细化管理方面，都有相当大实力。碧桂园曾经被业界誉为“模范生”，并非浪得虚名。2022年，碧桂园实现了70万套房屋的交付，比万科恒大加起来还要多。

2、许家印一味高调，杨国强则非常低调务实。许家印是中国最高调的企业家之一或之二，热衷于抛头露面。恒大不仅有足球队，还有民族歌舞团。马未都曾回忆与许家印初次见面的场景：许家印披着大衣，走路带风。“马老师来了！”许家印肩膀一抖，大衣随着动作从肩膀滑落，后边保镖“啪”伸手接住。落座后，许伸出食指和中指，后面保镖“啪”一声掏出雪茄。许家印“人到哪里电梯控到哪里”、“除了秘书保镖、私人管家其他人员特别是男性不可以接近”、“一般自带雪茄，需配备雪茄烟缸和雪茄剪。”饮食上“只吃进口水果，包括日本温室蜜瓜、日本香印青提、晴王西瓜，特别甜的冬枣、芒果。”KTV唱歌的时候“要喝皇家礼炮兑苏打水”。恒大当初高薪聘请任泽平，本质上也是一场炒作（刘胜军凌晨"开炮"！任泽平被"手撕"：吹牛、煽动和贪天之功！希望你早日走出欲望沼泽！）。

相比之下，农民出身的杨国强堪称最低调的商人之一，即使在2007年登顶中国首富时也没接受任何媒体采访。据说杨国强每天阅读10万字。杨国强今年还不到70岁，几年前就把股份转移给了女儿杨惠妍。笔者几年前曾去碧桂园总部考察，杨国强亲自给每一桌嘉宾敬酒，也算是很平易近人了。

3、搞房地产，很难不涉及政商关系，这是一个极为危险的地带。广东省司法系统一名工作人员告诉《中国经济周刊》，在广东官场，万庆良（落马前为广州市委书记）的地产商朋友多是出了名的。“球迷”万庆良也是恒大球赛的常客。恒大投入上千亿巨资的儋州“海花岛”项目，最终被环保部门喊停。2019年9月，海南省委原常委、海口市委原书记张琦落马，张琦曾利用担任儋州市委书记职位之便，违规推动了海花岛项目，涉及填海的总面积达到783公顷，结果造成了大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。“鼓了钱袋、毁了生态”的张琦被判无期。与万达集团一样，碧桂园内部肯定不可避免会有一些人行贿受贿，但以杨国强的性格，在政商关系方面一定非常谨慎。

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农民出身的杨国强

当然，不可否认，碧桂园也有失误：

其一，大举进军三四线城市。2015年棚户区改造执行货币化安置，一时间三四线城市热钱滚滚，碧桂园率先吹响进军三四线城市的号角，到现在还有80%的土地储备在三四线城市。如今看来，这是一个重大误判。三四线城市购买力不足，很容易陷入一夜之间陷入流动性窘境。

其二，马来西亚森林城市项目折戟。“森林城市”项目起于2015年，计划投资超过1000亿美元。这座在马来西亚南部、靠近新加坡的“绿色与智慧的未来城”，如今已然沦为“鬼城”。然而，当初的设想并非没有道理：抓住高净值人群海外买房定居的心理，房价相当于新加坡的1/4。只是人算不如天算，遇到了汇率动荡外汇流出困难、马来西亚政局突变导致项目被喊停等黑天鹅事件，在百年未有之大变局的风雨中无可奈何地歇菜。

搞企业，如打仗，没有人可以常胜。关键是要吃一堑长一智，从失败中学习。

碧桂园的资产负债率为82.3%，而恒大一度达到132.6%，后者已经资不抵债。2021年，碧桂园仅“剔除预收款的资产负债率不超过70%”一项没有达标，到了2022年，碧桂园实现“三道红线”无一踩中。恒大则三条红线全部踩中。碧桂园还有机会重组求生。

碧桂园不能倒，原因很简单：当下无论潜在购房者，抑或房企上下游，神经都已经相当脆弱，而碧桂园是行业标杆。此外，与碧桂园同步陷入困境的还有金融巨头“中植集团”。中植集团旗下的中融信托已经陷入停兑风波。在中融信托规模庞大的金融资产中，房地产占比11%。一旦碧桂园、中植都出问题，潜在的连锁反应不能不令人心惊。

如果连碧桂园都倒下去了，将成为压垮骆驼的最后一根稻草。杨国强曾以这样的要求勉励自己的经理人：就算碧桂园倒下，也是中国最后一个倒下的房企。

实践证明，单纯的“保交楼”思路是行不通的。“保交楼”看似帮忙，其实往往加剧了房企资金周转的困难。只要房企不恢复正常状态，行业正常运转就难以维持，此时指望民众买房是很不现实的（房地产急刹车是难以承受之重：建议从“保交楼”走向“保主体”）。“保市场主体”，应从碧桂园开始。

结论：恒大的问题是恒大的问题；碧桂园的问题则是行业的问题。殊途，不同归。

当然，碧桂园也不能坐等“白马王子”或“天上的馅饼”。碧桂园总裁莫斌在公告中称，碧桂园遇到了自成立以来最大的困难。杨国强的老友王石直言，“当前房地产企业陆续面临挑战，尤其是大的房地产公司面临着转型，我和老杨相互敬重，相互佩服。碧桂园转型当中难免出现资金紧张，但相杨国强先生会积极地应对困难”。

碧桂园面临的大环境也好于恒大。恒大是“三条红线”整顿中的出头鸟。而如今，政策导向已经悄然转变。2023年7月24日政治局会议提出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

8月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖对碧桂园事件回应称，“目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。”

但无论如何，房地产“大就是好”的“大时代”已经结束。连续7年上榜世界500强的碧桂园，请从现在起忘记“世界500强”的魅惑。

笔者寄语杨国强先生：稳住阵脚，断臂求生。痛定思痛，从今天起，祛除“大就是好”的心魔。直面房地产新阶段、新格局，探索新模式，一心一意高质量发展，日后“不能好了伤疤忘了痛”（中国房地产：新阶段，新格局，新模式）。

百年未有大变局的历史画卷正在徐徐打开。

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刘胜军

致公党上海市经济委员会委员

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

天俱时集团首席经济学家

刘胜军微财经创始人

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人