文︱姚洁凝

中国住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局于2023年8月25日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，并宣布将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。认房、认贷主要是银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷。“认房不用认贷”的意思是，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

人民银行和金融监管总局8月31日再联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，下调首付比例、下调按揭利率加点和调整存量首套房贷利率“三箭齐发”。首套住房和二套住房商业性个人住房贷款，最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，以上这些都是国家对内地房地产的重磅信贷支持政策。反观香港，特首李家超将会于十月底发表任内第二份《施政报告》，由于内地推出这些支持房地产市场措施，令香港政商界纷纷合力倡议特区政府“减辣”。立法会第一大党民建联上周向李家超提出施政报告建议时，提出两项放宽楼巿“辣招”建议，包括将本地居民购入第二个物业从价印花税，由15%减至6%；外来专才在港置业时先豁免额外印花税，如未住满7年离港或出售才追收。

立法会另一大党经民联的建议，与民建联的建议大同小异，其实香港各政党大体在基调上，只是跟随国家早前的支持房地产市场政策，却未有就香港楼市做过详细的政策研究，明显没有针对香港置业率停滞于低于百分之五十的问题。香港自回归以来，历任特首的施政报告，年年复年年说，要提升香港的置业比率，然而，香港回归廿六年来，市民自置居所比率，由1997至2011年高于百分之五十，自2012年至今降至平均低于百分之五十。根据立法会秘书处于2021年3月所发表的“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》，35岁以下年轻人在整体自置居所户主中的比例，自1997年的22.1%大幅收缩至近年的低于百分之十，香港远低于富裕经济体系60%的自置居所应有水平。

自置居所其实是可以为整体社会带来明显效益，包括培养社会归属感和促进社会政治稳定，新加坡90%的高自置居所比率，是其政权即使不够西方模式民主，仍有高认受性的主因。既然现在已有国家支持房地产政策的先例可循，撤除楼市辣招已成香港社会的共识。香港政府不应只按各大政党的建议，而应更宏观地鼓励香港更多有能力供楼，但未有自置居所的专业人士首次置业，从价印花税自回归以来只有升无减。香港现时平均二人家庭住宅的楼价已超过港币400万元，400万元楼价以上物业的从价印花税，由1997年的2-2.75%，上升到现时的$90,000+超逾$400万款额的10%至4.25%，楼价在这廿六年来大幅上升，政府的从价印花税收入盘满钵满，首次置业人士的平均年龄却推迟至44岁或更后。

在2009至2019年的十年期间，香港私人住宅的净增业权，大多是由投资者所持有，投资者的意思是非自住或放租予租户。中产专业人士作为租户，虽可努力储蓄置业，但单凭工资的微薄升幅，很难在物业市场与投资者竞争，对社会流动构成连锁影响。民建联与经民联的建议，只有利于投资者，却无视尚未置业的本地中产人士。要有效提升自置居所比率，必须大幅减轻首置者的从价印花税，还要下调首付比例，从现时的30%降至10-20%，而非只靠发展商所提供的高息二按贷款。

只要政府愿意放宽自2009年由金管局所推行的逆周期措施，调整供款与入息比例的压力测试，中产专业人士才愿意置业，增加对香港的归属感，政府这样才能更有效地挽留本地人才。

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