文 | 佘宗明

“喜讯：开发商可以降价卖房了”

乍看到这类消息时，很多人可能会发出“三连问”。

-降房价，还需要被“允许”？

-房价涨跌的“按钮”，难道不在房企手上？

-李嘉诚可以七折大甩卖，还不能抄他作业了？

这时候，有开发商没准会一边念叨着乌拉那拉·宜修的台词，一边甩来一个文件。

路人甲乙丙丁们打开一看，上面写着三个字：限跌令。

“限跌令”，已给许多房企画地为牢。

有些房企也想来上一句：我价由我不由天。

可天空飘来十几个字：我就问你一句话，你抗不抗揍吧？

这锁定了很多地方的“楼市困境”：

涨吧，涨不动，降吧，降不了。

所以就出现了这样的情形：

你在降房价和降地价中选择了降首付，我在买首套房和换房中选择了啥都不买。

01

这世界上，没有只涨不跌的市场。

若非要说有，那就是部分地方的新房市场。

它不是不会跌，是不被允许跌。

正因如此，有些地方近来“允许降房价”才会成为新闻。

这两天，一则“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的消息在网上热传。

网帖称，珠海金湾区某楼盘，开盘时备案价2.8万/㎡，现在开发商打折卖1.4万-1.5万/㎡。

珠海市金湾区住建局相关负责人对媒体称，该项目采取的降价推盘做法，是合理的市场行为。

但珠海市住建局相关工作人员之后又对媒体表示，所谓“五折卖房”的说法并不属实，网传的备案价是两年前的。

言下之意，后来的备案价有调整，用当下的价格跟两年前的开盘备案价对比说打半价，容易造成误会。

可不管怎么说，降价推盘是事实。

得看到，这阵子，很多地方都在松开房价“限跌”的口子。

近段时间，四川雅安经开区明确，“全力支持房企开展商品房团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围”。

也就是说，团购价再低，就算低出了备案价格限定跌幅区间，也没问题。

以团购优惠价方式对“限跌令”松了道口子，这被舆论视作“打响了降房价的第一枪”。

事实上，自去年6月起，全国多个城市就在鼓励商品房团购了，部分城市明确团购价最多可优惠30%。

“团购优惠价格或可不计入商品房备案价格跌幅比例范围”的说法，此前有地方就提出过，雅安并非“首创”。

如青岛，去年10月就开展“手拉手”特价房活动。

雅安固然是推动降价，但那不等于放开“限跌”，而是对“限跌”进行曲线松绑。

引发更多人关注的，是《中国房地产报》8月20日刊发的那篇文章——《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》。

文中提到政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开，“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价，特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。

鉴于《中国房地产报》的官方背景，这也被很多人置于“信号体”下解读。

02

听起来，这多少有些“反直觉”。

在很多人看来，房价有涨跌，再正常不过——房子本就是商品，受供需关系因素影响不可避免，不能随行就市还能叫“商品房”？

但这么想，就格局甚微了。

大局，懂伐？

那些格局爆炸者会分分钟跑出来普及常识：

房子是商品，可房地产是支柱性产业。

你想降就降，要是引发“踩踏”怎么办？

房价一降，部分购房者“断供弃房”，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险，你负得了责吗？

抑或者是，房价跌了后，有些买房的跑出来拉横幅打砸售楼处，你来善后吗？

再说了，这会牵连地方土地财政收入……

所以，“限跌”之前已成为政策工具箱里的调控利器——

早在2021年8月，湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”；

同月，辽宁沈阳多部门也对楼盘降价的房企展开约谈；

也是在8月，昆明房协开座谈会，提出“房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签”；

次月，江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。

下发“限跌令”的，还有株洲、桂林、菏泽、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。

限跌的名义，通常是避免扰乱房地产市场正常秩序。

随之而来的，就是“擅自降价”被处理的情形：

去年8月，合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡，结果被定性为非法销售，直接被叫停。

今年5月，昆山两家房企因为“擅自大幅度降价销售”，被当地住建发文公开通报批评并处罚。

03

看上去，“限跌”是稳楼市的大招，能避免楼市大涨大跌。

可现实一再表明，房价要跌时，你拦也拦不住，限也限不了。

国家统计局发布的7月份数据显示，70个大中城市中，新房环比下跌的城市49个，也即70%的城市房价在跌，同比下跌的城市44个，也即63%的城市新房价格至少低于一年前。

当跌成了势，限跌就成了逆势而为。

房价限跌，非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑，还会抑制真实需求。

从供给侧维度看，除了房子品质外，最能影响需求的莫过于房价。

说得更直白些，决定人们会不会买房的几大关键因素里，房价跟收入情况、收益预期的优先序很高。

不允许降房价，必然会以“人为遏制需求-增加购房人负担-降低楼市流动性-影响房企资金回笼-加快房企暴雷速度”的链式反应，阻断供需的动态平衡，损害楼市的长期稳定。

“限跌令”出来时，楼市行情本已是秋风凛冽。

不让新房降价，相当于又泼上了冷水。

当时很多地方推购房补贴、发购房券、提贷款额度，就在对冲“限跌”的效力。

置于目前情形下，“限跌”的必要性更是遭到极致压缩。

看看几组数据吧：

从房企运行情况看，目前房企100强中，46家出了问题，前30强房企20家爆雷，TOP10中民营房企只剩龙湖一根独苗，就连碧桂园这类“三道红线”全转至绿档的标杆性民营房企都已拉响警报；

从房企融资情形看，据机构统计，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资；

从房企销售数据看，2023年1至7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7个百分点，其中7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。

再不放开“限跌”，就晚了。

毕竟，现在有的房企已经进了ICU。

畅通借贷融资渠道固然是戴上呼吸机，资产盘活才是自我回血。

怎么盘活？以价换量，让资金回笼的速度赶上债务到期的节点，是当务之急。

哪怕是断臂求生，只要能自救，有办法好过没办法。

这需要增强楼市的流动性。

而“限价”就是在抑制流动性，堵塞房企的自救之路。

04

从根本上讲，以“限跌”为代表的“限”字诀，包括限购、限售、限贷等，都是抑制楼市过热时期惯用的政策工具。

可现在，楼市的主要问题已不是过热，而是过冷。

将过去在市场过热阶段的临时性行政手段癖好沿用到过冷阶段，而非尽早边际优化，本质上是刻舟求剑。

“7·24政治局会议”明确，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

调整优化，就该尽力摆脱对非必要限制性措施的依赖。

正如我在给媒体约稿中所写的：

放开“限跌”，其实就是在给房企“输氧”的同时，也松开遏在房企脖子上的那只手。

如果说，“三支利箭”从信贷、债券、股权三大融资政策上给房企以支持是“输氧”，那放开以“限跌”为典型的强干预式限制性措施，就是让房企们能更自主地呼吸。

将“限跌”该松开就松开，不是“救”而是“纠”，也就是纠偏。楼市冷热固然受制于市场周期性规律，但至少不该用非市场化的政策限制为楼市流动性“添堵”。

“限跌”也许是为了抑制风险，可着眼长远看，这只会是以抑制风险的名义制造出更大的风险。

要不要放开“限跌”，本质上就是在两瓶毒药中做选择。

一瓶的配方是“计划”，出于冲击存量利益盘子的担心，而百般限制。

另一瓶的配方是“市场”，跌不跌，更多地让市场说了算。

在此过程中，要疏堵并行：对房闹的过激行为依法处理，是堵；对公众的楼市认知理性合理教育，是疏——“房价有涨必有跌”是规律，房价涨了也不见谁把收益吐出来啊。

个人判断，“市场”这瓶药的毒性更小、药效更久。

这是楼市企稳的必由之路。要建立长效机制，去掉非市场化的过度限制势在必行。

正如知名经济学家、北京大学国家发展研究院院长姚洋这两天受访时说的：

“要坚决停止各种限购限价措施。政治局会议已经明确提出，房地产的供求关系发生了根本性转变。我的理解是房地产已经回归正常，既然是个正常行业，限什么购，限什么价？现在是房企一降价，地方政府马上出面干预，认为是扰乱市场秩序。房子卖不动，价格是一个很好的调节机制，降到一定程度，就有人来买房，预期就会转变。”

“我们需要转变思路，为什么现在出台的政策没用，因为力度不够，比如认房不认贷这种措施没什么效果，就应该明确停止限购、限价，限价不光是不能限高价，也不能限低价，让市场自动调节。”

耐人寻味的是，经济学家马光远老师昨天发了个动态：“1个月时间过去了，房地产政策依旧没有落地，阻力究竟在哪里？”

这代表了很多人的期许跟呼声：重磅会议过去整整1个月了，按理说，各地该大招应放尽放，可现实却是，很多地方似乎在按兵不动、静观风向。

这不慌不忙的淡定，跟房企十万火急的求生紧迫性完全不同频。

有的地方固然采取了降首付比例、多孩家庭购新房给契税补贴等举措，但最该移走的“限跌令”却岿然不动稳如泰山。

就不怕“限跌令”迟迟不放开，房企凉得更快吗？