10月25日开始，又一批住房存量贷款正式统一批量调整，主要集中在成功二套房转首套房，和固定利率转浮动利率的购房群体。

不少在前期提交申请的借款人表示，自己的贷款合同和还款计划均在当日自动实现了变更，利息支出有所减少。

有人一月省下几千块

随着北上广深等多城陆续实施“认房不认贷”政策，产生了很多贷款时非首套房、但现在符合所在城市首套政策的购房家庭；此外，还有将名下其他房产出售，剩下的一套住房成为家庭唯一住房的购房者。

从公开信息来看，各家银行调整节奏基本相同，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、民生银行等表示，“二套转首套”客户可从9月25日起主动通过线上或线下渠道提出申请，10月25日银行将对审核通过的业务进行统一利率调整。

具体来看：针对以下两种情形的住房贷款，10月25日调整后立即生效：

（1）贷款发放或合同签订时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准，且10月22日（含）前借款人提交复核申请并经银行确认符合调整条件。

（2）固定利率或采用基准利率定价的贷款，10月22日（含）前借款人已向银行申请转为采用LPR（贷款市场报价利率）定价的浮动利率贷款，并与银行签订协议。

10月25日起，上述借款人可通过手机银行APP（应用程序）等渠道查询利率调整结果。

图片来源：云南广播电视台都市条形码

据中国证券报报道，广东地区的赵先生表示10月初他向工行提交了“二套转首套”的申请材料，25日，他通过银行App查询到该笔贷款已调整为“二套转首套”，且利率也已下调，“月供少了4900多元，压力确实减轻不少。”

同时享受到利率下调利好的还有来自杭州的唐女士。她介绍说：“根据杭州的最新政策，‘按区’认定首套、二套，目前我家在杭州市限购区域内仅有一套房，因此可以按照首套房来计算。调整之后利率从5.8%降至4.3%，每月利息降了1800多元。”

另据金融时报报道，家住江苏南通的吴女士表示，“我的房贷利率从5.05%降到了4.2%，每个月的利息减少了600多。”

在10月25日当天，除“二套转首套”的客户外，此前选择“固定利率/基准利率转为浮动利率”的借款人也实现了首套房贷利率的下调。据金融时报报道，来自江苏的借款人晴空（化名）表示，固定利率转LPR成功，“2018年我在建设银行办理的住房贷款，之前是固定利率5.39%，现在转换成了LPR定价的浮动利率，调整后的年利率是4.2%，每个月可以少还640元贷款。”

随着存量房贷利率批量调整，“提前还贷”现象也有降温。据中新网报道，某银行个贷部工作人员王川（化名）表示，“存量房贷利率下调之前确实有个提前还贷的高峰，一个小支行排队等待还款的金额都能达到一亿元。但我们每月又有额度限制，大都是几百万元左右，所以只能让客户排队。”王川表示，最近提前还贷的情况有很大好转，起码是已回归正常秩序了。

平均降幅0.73个百分点

对于在2023年10月23日以后提交“二套转首套”复核申请或“固定利率/基准利率转为浮动利率”申请的借款人，存量房贷利率何时才能实现下调？

据金融时报报道，建行相关负责人表示，“如您是在10月23日（含）后提交的申请，我行将于2023年10月25日开始审核，并于确认符合条件后的当日为您调整，新的利率即日生效。调整成功后，我行会发送告知短信。”工商银行相关负责人也表示，“对于2023年10月22日后申请利率调整的客户，审批通过后次日起按新的利率水平执行。”

10月13日，央行相关负责人在通报存量房贷利率调整进展时说，目前，绝大多数借款人均已第一时间享受到了实惠。9月25日到10月1日实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。

对于其他还需借款人提供证明材料、银行予以认定的情况，主要银行也将在一个月内完成调整。

10月20日，国家金融监管总局发布2023年前三季度银行业保险业运行的基本情况，提到合理满足刚性群体信贷需求，个人住房贷款中92.5%用于支持购买首套房。

在国家金融监管总局近日召开的三季度银行业保险业数据信息新闻发布会上，国家金融监管总局统计信息与风险监测工作相关负责人刘志清表示，金融监管总局促进房地产市场平稳健康发展，会同相关部门优化房地产政策，合理优化首付比例和贷款利率要求，明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，更好地满足刚性和改善性住房需求。同时，稳妥降低存量首套房贷利率，目前绝大部分贷款已调整到位，有效缓解居民房贷支出压力。

提前还贷仍未“熄火”

借款人该如何安置“钱袋子”？

在调降存量首套房贷利率的政策利好之下，大部分借款人选择了终止提前还贷计划，然而在近期，也有部分房贷客户将提前还款提上了日程。

“房贷利率降了，但我还是选择提前还贷，不想再给银行打工了。”家住广东省的王先生坦白道，“在我每月还房贷的金额中，有三分之二都是利息，而提前还贷还的是本金，这样不仅减少了贷款金额，还能减少利息支出。”

“现在的银行存款和理财产品根本跑不赢的房贷利率了，股票和基金的波动又比较大，不如将投资的钱用来提前还贷。”另一位来自北京的房贷借款人告诉《金融时报》记者，近几年，他眼看着理财产品收益率与“高高在上”房贷利率逐步渐行渐远。

存量房贷利率降了，借款人到底还该不该提前还贷？对于有提前还贷打算的客户，又该如何在存款和还贷之间找到一个平衡？

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，“调整后，房贷利率已处于低位，对于存量房贷利率从高位降至4.2%甚至更低的购房者来说，建议合理运用好存量房贷利率调整政策，做好资金规划，进行稳定偿还房贷的操作。”

“对于还贷是否合理，我个人倾向于取决于个人资金实力，基于个人日常收支是否平衡，在剔除基本开支和常规偿还贷款支出后，能否预留令自己‘感到舒服’的余钱，相当于企业层面讨论的现金流是否‘充裕’。”原植信投资研究院资深研究员马泓受访时建议。

在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。”肖文晓表示。

来源：每日经济新闻、中新网、中国证券报、金融时报

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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