从当前购房者的置业决策中来看，项目品质、商业配套、交通设计成为了关键性因素。其中，一个住宅项目可以在交通上能做到“四通八达”，在商业上做到“人声鼎沸”也已然拥有了在市场上制胜的王牌。

近年来，随着各城市轨道交通不断完善，地铁线周边的地块成为土地市场的“宠儿”。业内认为，TOD项目集合了地铁、公交、有轨电车等公共交通，可以更高效的融合城市功能，让建筑可以向外生长，打造更加开放的城市空间。

TOD拓宽地产开发边界

随着城市化发展越来越成熟，城市内的人口数量快速增加，并由此对公共交通和居住质量提出了更高的要求。在此背景下，如何让交通与建筑相互融合则是考验城市空间开发者能力的关键环节。

作为以公共交通为导向的开发模式，TOD以地铁等轨道交通枢纽站点为中心，以10分钟左右步行路程为半径，将居住、出行、工作、购物、休闲等功能集于一身，并由此打造出一个高效、绿色、舒适的城市空间。

近年来，越来越多的房企青睐于开发TOD项目，包括京投发展等在内的多家房企重仓TOD地块。那么，TOD项目究竟有哪些魅力？

区别于传统意义上的“在地铁旁边建房子”，TOD项目的重点则是打破了房地产开发的边界，在一定的区域内为购房者打造了一个生活化空间。具体来看，轨道交通可以聚集大量的人流，而TOD项目可以通过架空中庭、空中连廊等设计，让人流暂时驻足。

同时，TOD项目的另一大特点便是产业叠加，以轨道交通站点为轴，在周边布局餐饮百货、写字楼、城市花园等项目，为城市发展注入活力。得益于TOD的设计，购房者不仅仅可以在一个项目内满足居住的需求，工作、娱乐等需求同样可以满足。从狭义上来看，购房者买下的是一间房子，而从广义上来看，购房者买下的则是一种生活。

图注：京投发展股份有限公司总裁高一轩演讲

以京投发展旗下的TOD项目檀谷为例，京投发展总裁高一轩表示：“我们在檀谷进行了资源整合和场景孵化，实现了更好的生活场景、人文场景和业态场景，这些资源和场景目前已经向我们的TOD项目进行赋能。”

乘东风开启下一程

站在城市的角度来看，TOD项目有助于重构城市格局，让城市从无限的扩张转为追求效率的最大化。此外，TOD项目也有助于让城市从简单的平面开发转为打造可以拥有更多场景的立体化空间。值得关注的是，这正与近期房地产的政策导向不谋而合。

自今年以来，“城中村改造”被有关部门频频提及，4月份中央政治局会议以及7月份的国常会均提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。8月初，央行召开会议则是明确表示，要加大对城中村改造的金融支持。

城中村改造以及近年来火热的城市更新均属于城市内部存量资源的再次利用，其主要目标与TOD项目相同，均是推动城市空间实现高质量发展。中国城市轨道交通协会会长张燕友表示，TOD模式导向下的区域和城市开发将更加强化产业引入、城市空间资源分配、产城融合、跨界合作，更加关注人文关怀，多维度、多层次切实满足用户的多元需求，营造TOD模式下全新生活场景和生活方式。

图注：中国城市轨道交通协会会长
北京市基础设施投资有限公司党委书记、董事长 张燕友致辞

华泰证券发布的数据显示，根据各城市最新政策进展测算，全国特大超大城市的潜在投资总规模预计超过5万亿元，而擅长重构城市空间、操盘TOD项目的房企来说，这正是一个好机会。

京投发展的破局之道

不过，尽管与城市发展的进程十分贴合，但TOD项目也存在一些技术上的难题。其中，由于与轨道交通距离较近，开发企业需要解决噪音的问题。此外，如何打造更加多元化的商业场景，避免与项目外的社交场景重复也是难题。

在如何减振降噪方面，九州一轨、苏州华启智能科技股份有限公司均表示，可以通过技术手段最大限度挖掘TOD开发价值，营造安静宜居的生活环境，将乘客服务与TOD运营进行一体化设计，与业态发展同步。

而关于打造多元化场景方面，已经在TOD领域深耕多年的京投发展可谓是将“创新”运用到了极致。例如，京投发展推出了商业新物种，无锡小站公园，其定位为“美好生活博物馆”。据了解，无锡小站公园以缔造美好幸福生活的方式为理念，打造了艺术魔方、生态山谷、微醺街市、光影空间四大中体空间，聚焦于城市中产不断跌打的情感社交需求，用体验型品牌来提供社交空间。

而在产品选址方面，京投发展也有自己独到的见解。以京投发展在北京的代表作之一岚山为例，其坐落于西山脚下，是“地铁一体化集约生活”集大成之作。据了解，岚山项目占地面积为30万平米，是一站式大西山绿生生态城市综合体，用“融入西山，隐逸峰峦”的设计手法，将人居产品与天然美景相，打造“返璞归真”的生活。

此外，岚山项目与约两万亩的中关村体育休闲公园相伴，公园内划分有中央生态绿心、自然探索乐园、农创萌宠乐园等项目，让久居都市的业主们可以随时随地与“绿氧”相伴。产品设计方面，岚山的规划为4层至9层的低密墅质洋房，涵盖面积在89平米至123平米的两至三居，可以满足不同人群的居住需求。

从西华府到公园悦府，从岚山到森与天成，京投发展致力于以操盘能力为根基，为创新能力为破局关键，将一个又一个贴近购房者内心的TOD项目推向市场。也正是因为将住宅与生活进行了设计上的融合，京投发展带给城市的不仅仅是一幢幢建筑，更是一个个鲜活的精神共同体。

正如高一轩所言，通过吸引志同道合的人自由链接，可以不断拓展美好生活的边界。

编辑：冯磊