据新华社报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

据南都·湾财社记者不完全统计，今年以来截至8月25日，从中央到地方所发布的与房地产有关联的政策接近500次。在目前已出台的政策中，数上述发布的更具影响力。

究竟业界人士对此什么看法？一起来看看。

中原地产首席分析师张大伟

认房不认贷在一线城市预计不会全面实施

“相比之前只有住建部提及‘认房不用认贷’，这次变成了多部委。特别是和贷款相关的央行参与了，代表了政策落地的确可能性增加了。”中原地产首席分析师张大伟分析指出，从7月24日到现在已经一个月，市场各地出台政策已经超过60多城市，70多次，但之前大家期待的一线城市并没有出台有力度的政策。

张大伟认为，现在全国三、四线城市已经无政策可宽松，出台政策还有用的只有一、二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，“认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策”。

但张大伟指出，认房不认贷在一线城市预计不会全面实施，深圳无房有贷户首付50%，北京上海这两个龙头城市无房有贷基本60%-80%起，预计政策不会全面松绑，很可能会率先在北京的房山，上海的临港等偏远区域试点。张大伟认为，如今房住不炒基本实现，认房又认贷已完成历史使命，是时候取消了。

58安居客研究院院长张波

“认房不认贷”落地不应再等待

“从三部门共同推进‘认房不认贷’来看，‘认房不认贷’政策在全国大面积落实，尤其是在部分一、二线热点城市落地的节奏开始加快”。58安居客研究院院长张波指出，7月31日国常会要求，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，后续各部门和城市不断跟进政策推进，从实际推进来看，一、二线城市的政策落地总体偏于谨慎，市场的当下复苏动力不强。

张波认为，“认房不认贷”政策本身是落实支持居民合理住房需求的一项举措，“认房又认贷”是市场投机氛围重的背景下出台的，目前的市场环境下，投资需求已撤场，自住性住房需求占据绝对主导，推进“认房不认贷”正是推动市场回归理性的重要政策之一，宜快速出台而不宜继续等待。

张波分析，从“认房不认贷”政策落地后的效果看，意味着“卖一买一”改善需求，首付比例将大大降低，房贷利率也将同步降低，这对于进一步释放改善型的置换需求将起到重要推动力，但需求释放的持续性以及在各地的效果，预计还将呈现一定分化，“虽然，市场呼吁落地的呼声很高，本次三部门的表态也给政策的落地扫清一些障碍，但预计这一政策不会全国‘一刀切’，一线城市落地的节奏依然可能偏慢”。

易居研究院研究总监严跃进

预计一线城市将陆续出台新的房贷政策

易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策发布，对于后续尤其是“金九银十”阶段的购房市场提振具有积极的作用。

严跃进分析，过去若是执行了认房又认贷政策，部分有过贷款记录的购房者，其换房方面可能会被认定为二套房，进而导致认购首付比例和利率明显偏高，购房成本加大。而按照现在的政策，只要名下无房，那就可以按首套房进行认定，从而使得一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房的标准，购房的成本快速降低。但值得注意的是，这一政策纳入到一城一策的工具箱中，供各城市自主选用的。

“这样做有两个好处，首先和市场情况进行挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场的需求。其次对大城市落实此类政策有更灵活的操作。一些大城市当前市场存在冷热并存的情况，后续可以根据对市场的研判以更好地制定认房不认贷政策”。严跃进认为，鉴于一线城市目前对于认房不认贷执行的呼声，预计一线城市在8月底至9月初也会陆续出台新的房贷政策，即取消原来的认房又认贷政策，而改为认房不认贷政策。

严跃进认为，这次政策是中央政治局会议和国常会后首个全国重磅型的宽松购房政策，将对接下来房地产市场的交易产生非常直接的影响。此次政策主要是要满足刚性和改善性住房需求，一些购房者购房的约束减少了、包袱减轻了，购房的积极性自然会提高。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

政策力度超出市场预期，可以释放出更多的需求

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，家庭成员无房，即可认定为首套，这是对目前热点城市“认房又认贷”的首套房贷款认定的重大调整，其目的是释放几类需求：

一是，父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还，二是，子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还；三是，在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房；四是，前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。

李宇嘉分析，新市民、年轻人是购房主力，在上一轮房地产市场上升期（2015-2021年），由于这些人在就业地城市买不起房，但当时房价上涨预期强烈，很多人于是转战周边三、四线城市或老家所在城市购置了房产，也申请了贷款。现在，他们在就业地城市有了购买力，但在认房又认贷的情况下，他们再次置业就面临高额首付的困境；有部分人群购买了非成套的房产（主要是福利房或产权式宿舍），现在要改善需求，但面临高额首付。

“此次政策力度超出了预期”。李宇嘉分析认为，一方面表现在，即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准。在每一个城市，只要无房，即便有贷款（记录或在偿）就可以以首套房身份买房；另一方面，此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，也超出了市场预期，意味着可以释放出更多的需求。不过，这次政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，是否执行、什么时候执行，由城市裁决。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱

一线城市跟进“认房不认贷”的概率较大

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析，认房、认贷主要是银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷。全国各地执行标准不一样，认房又认贷最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款按照二套房来发放。二套房的房贷利率高企，因此不利于购房者改善住房。

王小嫱指出，二套房的房贷利率高企，尤其一线城市二套房的贷款利率是基准利率的1.1倍，根据诸葛数据研究中心不完全整理，目前一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市实行“认房又认贷”的政策。

王小嫱分析认为，如今三部门明确推动落实“认房不用认贷”，利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算，可降低购房成本。对市场而言，“认房不用认贷”有利于改善性需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。

王小嫱认为，这次“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，意味着认房不认贷符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用，“预计在当前市场持续下行的背景下，一线城市跟进的概率较大”。

南都·湾财社记者 邱永芬 孙阳