深圳楼市,失守了!

更新时间:2023-08-28 12:15:07作者:无忧百科

深圳楼市,失守了!

作者:余飞

01

全面调整已经开启

上周深圳二次放宽了人才房申请条件,大专学历也有机会申请

放宽的背后,有申请门槛太高(之前要求户籍和本科学历),跟风更重要的则是冷却的市场环境所致。

当下全国楼市再次进入了全面调整阶段,而且这轮调整的周期不会短,我们不知道何时能够筑底,更不知道筑底后能攀升到多高。

当年的日本用了14年时间,香港用了7年时间
。有人预测,我们这一轮调整周期时间大概是5至10年。

从目前的走势来看,我们的确很像泡沫破灭前的日本,股市、汇市、楼市均在调整当中。



美元与人民币之间的换算,已经从2021年年末的6.3冲到了目前的逼近7.3。

股市方面,上证指数则从2021年9月的3700多点下滑至如今的鏖战3000点,为此官方还不惜动用了
15年来不曾动用过的降低印花税的大招。

房地产方面:

第一,房地产投资
一路向下。

过去两年,房地产投资增速一直为负数,也即一直在下跌,区别只有跌幅大小
而已。



来源:国家统计局

第二,商品房销售
面积持续低迷。

国家统计局数据显示,前7个月月份,商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元,下降1.5%,其中住宅销售额增长0.7%。

其中,7月商品房销售面积为9167万平方米,创2023年以来单月最低,且环比下降46.1%。



来源:国家统计局

在去年跌幅已经很大的基础上,目前的销量仍在下跌,说明当下的楼市比去年还要冷。

从现状来看,这一轮调整力度和周期会超出很多人的预期,君不见,楼市风向标中的深圳,已经连续盘整了近三年时间。

02

深圳楼市失守了

深圳成交量与房价在2021年年初迎来了根本性转变,在二手房参考价开启之后,深圳的成交量一路下行,房价亦是
一路下行。

成交量方面,深圳的新建住宅月度成交量基本都在两三千套左右底部成交,哪怕躁动的一季度,深圳的新房也没有能
冲出底部。


平稳时期,深圳每月新房成交都在5000套左右,巅峰时期一个月卖出过8365套。



二手房方面,之前深圳的月度成交量七八千套是常态,而如今的常态则变成了3000套左右



8月份的成交量仍在
收缩。根据深圳住建局数据显示,8月前27天新建住宅仅网签了1965套,二手房仅网签了2071套



最关键的房价,深圳已经回到了2018
年的水平。



目前,深圳下辖的各区房价全线下跌,而且很多
房源跌幅超出了大家的想象。

位于深圳宝安中心区的某豪宅小区,日前一套96平方米二手四房成交总价为1020万元,折合单价约为10.63万元/平方米,无论是总价还是单价均比2021年上半年高点大跌约44%,且接近10.08万元/平方米的二手房参考价。

再比如8月上旬成交一套深圳顶流学区房福田百花片区某小区成交了一套约85平方米复式两房,总价为735万元,折合单价约8.62万元/平方米。

跌至8.62万单价,你能想象之前的单价是多少吗?

财新披露,该小区二手房价格在2020年下半年达到高点,当时小区内约45平方米的小户型最高成交单价达20万元/平方米左右;当年11月,该小区一套同样为85平方米的两房户型,以1226万元总价成交,单价高达14.37万元/平方米。

8.62万元相比于该小区最高单价20万,下跌了57%,相比于同户型的14.37万高价也跳水了40%

这样的成交并未孤
例。

第一,2021年2月深圳发布所有小区的参考价时,该小区的二手房参考价为10万元/平方米。当前,成交单价相较2020年高峰期已至少下跌40%左右,相比二手房参考价,也下浮了约14%。

第二,深圳的名校学区房去年以来已经进入了全面盘整
阶段。

去年乐有家披露的数据显示,坐拥百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都,二手房价格最高时冲破了30万元/平方米,去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。

根据乐有家披露,深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大,在20%左右。



上海、北京、杭州的泡沫巨大的顶流
学区房,命运同样如此。

6月份每日经济新闻就披露上海的几个顶流学区房,如浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区,几个均出现了大跳水。



杭州方面,钱塘晚报去年8月披露:

学军小学本部学区房(降幅18.01%)、学军小学紫金港校区学区房(降幅17.67%)、天长小学本部学区房(降幅17.11%)、保俶塔实验学校本部学区房(降幅16.46%)、安吉路小学实验学校本部学区房(降幅15.2%)。

03

漫漫调整路

房价全面进入了盘整阶段,顶流学区房价格则是首当其冲,先跌为敬。

顶流学区房之所以跌幅更大主要是因为泡沫太大,另一方面则是人口基本面的改变。

当年为了加速城市化进程,官方将教育、医疗等公共资源与住房实行捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源,就必须来城市,而要让自己的孩子能够上公立学校,就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化,从某种角度来看,是资源的城市化,和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候,它早就不是纯粹的房子,而是资源,资源便可以金融化。

在这种制度之下,学位越好的房子,越受追捧,有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点,所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

但是,目前城镇化速度已经进入了低速阶段。

2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%,这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段,进入了缓慢阶段。



另一方面,我们的人口已经见顶,去年全国人口减少了85万人。更重要的是,我们的新生儿人口去年跌破了1000万,只有956万。



制图:城市财经;数据:国家统计局

机构预测今年可能跌破800万。

人口是楼市的基石,新生儿人数不断下降,首当其冲的便是学区房。

这一点,我们与当年的日本又极度吻合。



教育部之前公布的数据显示,幼儿园与小学的关停潮已经在上演。

2022年幼儿园022年共有幼儿园28.92万所,比上年减少5610所,下降1.90%。学前教育在园幼儿4627.55万人,比上年减少177.66万人,下降3.70%。



2022年全国共有普通小学14.91万所,比上年减少5162所,下降3.35%。另有小学教学点7.69万个,比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人,比上年减少81.19万人,下降4.55%;在校生1.07亿人,比上年减少47.88万人,下降0.44%。

新生儿人数减少,对幼儿园和小学的影响已经显现。



制图:城市财经;数据:教育部

而按照新生儿数据推演,未来对中学、高中乃至大学的影响,也会第次上演。初中的影响会在2030年左右出现,高中的影响会在2033年左右出现。

随着人口转向加速,新生儿人口持续减少,再叠加如今全球的局势演变和经济环境,房价调整之路,漫漫。

本号再次强调,对目前的房价不要抱有任何幻想:

高位站岗的炒房客,能现在卖掉的,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。

至于刚需买房,不急的话,大可继续观望。着急的话,可以买,摆好心态就行。