本报记者 李贝贝 上海报道

阔别3年之久，凭借一宗高达240.16亿元的重磅地块，中海地产在上海市场打了一场漂亮的翻身仗。

10月24日下午，上海今年第三轮下半场土拍中，徐汇龙华街道地块完成出让，由中海地产&上海西岸开发竞得。据了解，该幅地块不仅是本轮联动价和起始价最高的地块，还是年内上海土地市场的总价“地王”，仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

对于三年未在上海拿地、市场占有率已大幅下滑的中海地产而言，这幅地块的意义颇为重要。上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调，“这块地体量不小，可以滚动开发很长时间；地块在徐汇滨江，未来的去化不用担心。而与招商、保利等相比，中海这几年在上海公开市场拿地不多，需要补仓。”

10月24日，中海母公司中国建筑股份有限公司在公告中指出，中海参与该项目投资开发建设，“进一步提升公司在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力”。

央国企联手摘得上海新“地王”

10月24日下午，上海今年第三轮下半场土拍中，作为本轮联动价（14.2万元/平米）及起始价（240.16亿元）最高的地块，徐汇龙华街道地块由中海地产&上海西岸开发联合以底价竞得。中指研究院指出，该地块超过闵行区梅陇社区75.486亿元的出让金，成为年内上海土地市场的总价“地王”，仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

中国建筑股份有限公司于10月24日发布的公告显示，该项目总占地面积约13.5万平米，总计容面积约67.3万平米，规划用途包括商品住宅、商业、办公、科研设计、租赁住房等。项目开发建设周期预计5年，中海企业发展和上海龙华建设将按照85%：15%的股权比例成立项目公司合作开发本项目。

同日，中海地产公告显示，10月19日，公司已与上海龙华建设订立联合竞买地块协议，并分别按85%及15%的比例共同支付按金（押金）约48亿元。上海龙华建设为上海西岸开发的全资子公司，后者为徐汇区区属国企，主要负责徐汇滨江地区的综合开发与建设。

值得注意的是，龙华街道地块为中海自3年前的“围标事件”后首次在上海成功通过招拍挂方式获地。上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调，此次成功获地对中海而言非常重要，“这块地体量不小，可以滚动开发很长时间。而且地块在徐汇滨江，未来的去化不用担心。而与招商、保利等相比，中海这几年在上海公开市场拿地不多，需要补仓。”

据公开资料，2020年4月，中海等三家房企因围标北外滩黄金地块，被禁止三年内在上海公开市场拿地。年报显示，2022年，中海在上海仅有中海阅麓山、建国东路、海上和集三个在建项目。今年重返上海土地市场以来，中海补仓意愿强烈，在前几轮土拍中参拍了不少地块，但未能如愿。

因为缺乏项目，中海在上海楼市的市占率、市场地位明显下滑。2019年初，中海地产上海公司曾公开表示，2020年销售目标定为300亿元。该公司2020年销售额为279.1亿元，虽未完成业绩目标，但在克而瑞榜单上仍位列第四名。以该机构统计的权益销售额计算，中海同年还摘得上海“销冠”。

围标事件后，根据克而瑞上海榜单，2021度中海位列上海房企权益销售金额排行榜单第二位，但2022年直接掉出榜单TOP50。而从中指发布的2023年1—8月上海销售金额来看，即使中海地产有上海·海上和集等热销项目加持，销售额金额也已跌出前20名。

无需赘言，补充优质土储是中海重归上海核心地位的关键。在沪重新拿地后，中国建筑股份有限公司即在公告中指出，该项目地处上海市徐汇区核心地段，规划能级高，发展潜力大，符合公司投资优选方向。中海参与该项目投资开发建设，“有利于加强公司在不动产开发及城市运营方面的战略布局，进一步提升公司在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力”。

年内已3次拿下百亿级地块

大手笔拿下龙华街道地块，中海地产的实力可见一斑。“徐汇区龙华街道地块土地体量实在太大，不是一个企业所能拿下的，”卢文曦向《华夏时报》记者分析指出，该地块条件比较苛刻、要求较高：“只能由央企来操作，一般企业带动不起来。”

值得一提的是，这也是中海年内第三次在一线城市拿下百亿级地块。除龙华街道地块之外，今年6月底，中海以125亿元的总价拿下了深圳湾超级总部基地一宗涉宅地块，楼面地价6.03万元/平米；9月，广州海珠区总价最高地块——上涌果树公园北侧地块通过摇号确定竞买人，最终中海地产以总价127.9亿元拿下，楼面价约5.22万元/平米。据中指研究院统计，今年前9个月，中海权益拿地金额为606亿元，仅次于保利发展（618亿元），排名第二。

从投资策略来看，今年8月举办的2023年中期业绩会上，中海发展董事局主席颜建国强调，下半年将加大核心城市的投资，积极主动捕捉并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展；中海地产行政总裁张智超也表示，投资策略方面，中海还是会坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目，“我们也会严守投资纪律、投资刻度”。

在今年年初举行的2022年度业绩会上，张智超表示，今年中海地产投资拿地金额规划了双位数的增长。按照2022年751亿元的权益拿地金额，双位数10%的增长率计算，2023年，中海地产计划的权益拿地金额将达826亿元。

中海大手笔投资布局核心城市，被认为与其低成本融资优势、片区开发经验有关。“融资环境宽松时，中海发债成本甚至低至1—2%，这为其百亿地块的长周期开发提供了资金支持。此外，中海走了和其他央企不一样的道路，在片区开发上积累了大量经验，在大型综合体开发方面轻车熟路。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

10月25日，该公司发布的三季度财报显示，今年前9月，中海合约销售额2390.3亿元，同比上升18.7%，是少数实现同比增长的房企之一。第三季度，中海在中国内地九个城市和香港新增十幅土地，新增总楼面面积为148万平米（权益面积131万平米），总地价人民币316.2亿元（权益地价为267.1亿元）。此外，截至9月30日，其银行结余及现金为1155.3亿元，净借贷比率为39.7%，“负债率处于行业最低区间”。

而需要注意的是，积极在核心城市“有得”的同时，中海同样“有舍”。

例如，尽管因围标事件被禁止在上海公开市场拿地，但中海通过城市更新在上海“曲线救国”，于2020年7月获得黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地，项目总占地面积约14.75万平米，地上计容建筑面积约36.8万平米，包括住宅、商办等多重业态，为中海地产带来了可观的土地储备。

但2022年3月，中国建筑公告称退出黄浦区建国东路3块旧改地块98%的股权。至于退出原因，中海方面给出的解释是“项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险，可能会影响本项目的预期收益”。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁