今天，克而瑞苏州房产测评发布2023年1-9月年苏州市区房企全口径/权益销售榜单。

从榜单中，我们可以看出2023年前三季度苏州楼市哪些房企表现突出。

全口径榜

在2023年1-9月苏州市区房企全口径金额排行榜中，前三甲房企为保利发展、招商蛇口和建发房产。

保利发展以120.39亿元的全口径销售金额一举冲刺到榜首。主要得力于湖西观云的入市和集中网签。 8月 湖西观云 首开， 非人才房源 中签率低至6%，9月 二批次加推， 非人才中签率为9.6 % 。

此外，其开发及参与开发的保利湖畔云上、保利天珺、保利天汇、保利和光山语、时光印象、科技城幸福里等项目去化表现都很不错。

招商蛇口在今年前三季度的全口径销售金额为114.39亿元，以6亿元之差被保利发展赶超，位列第二。

其参与开发的铂悦春和万象、璟萃雅园、华润润月雅筑、招商文禧花园 等热销项目持续网签发力 。

建发房产以104.62亿元的全口径销售金额位列榜单第三，得力于其开发的建发缦云、建发缦月、璟萃雅园、和萃澜庭等项目的热 销。

TOP10房企 均是凭借城市头部价值板块高端楼盘的热销助力。

在2023年三季度，保利发展、建发房产、华润置地跻身百亿房企阵营，top8房企与其它上榜房企拉开较大差距。

和去年同期相比，百亿房企数量都是4家，但各个阵营房企的数量及绝对值均有所减少。

8月底多部委落地楼市优化举措，随后苏州加入放松限购限贷政策行列，且政策出台频次加快、政策支持力度增强，提振了市场信心。房企借助9月政策宽松风口，积极推盘、加大营销力度，成交金额相较于上个累计月有所增加，尤其是头部房企表现可圈可点。

从成交均价来看，均价超过40000元/㎡的房企有3家，华润置地以45399的元/㎡均价值领跑；均价超过30000元/㎡的房企有16家，上榜房企打造的项目多为高端改善住宅。

在全口径销售面积榜单中，招商蛇口以37.37万㎡的销售面积位居榜首。

保利发展以35.73万㎡的全口径销售面积位列榜单第二，主要得益于湖西观云、湖畔云上、保利天珺、保利天汇项目的网签释放。

龙湖集团以30.22万㎡的全口径销售面积位列榜单第三，其开发的全新产品系青云阙、云河颂、御湖境受市场认可度较高，去化表现可圈可点。此外，还得到了启元、镜湖原著、九里璟园等项目的热销助力。

top3房企的全口径销售面积皆超过30万㎡，龙湖集团9月销售面积发力，冲进30万㎡阵营。

上榜房企还有建发房产、万科地产、恒泰商置、华润置地等。

全口径销售面积超20万㎡的房企有7家，比上个累计月多了1家。

全口径销售面积超10万㎡的房企有26家，和上个累计月持平。

TOP30门槛值为8.7万㎡。相较去年同期，各阵营房企销售面积大为减 少，这个9月，大部分房企的销售面积没有显著增加。

权益榜

在2023年1-9月的权益金额排行榜中，建发房产以90.76亿元的权益金额蝉联榜首。新区狮山的建发缦云、园区湖东的建发缦月网签持续释放，同时其参与开发的璟萃雅园、和萃澜庭去化表现也可圈可点。

保利发展以77.93亿元的成绩摘得亚军，与榜首建发房产的差值在12.83亿元。

其参与开发的湖西观云在9月二批次加推并集中网签，加上保利湖畔云上、保利时光印象、和光山语、保利天珺、保利天汇项目的热销，其权益金额在9月增加了14.2亿元。

华润置地在湖西观云、润月雅筑等红盘的助力之下，以55.01亿元的销售表现赶超招商蛇口、万科地产，冲刺到榜单第三名。

上榜房企还有招商蛇口、万科地产、龙湖集团、绿城中国、中海地产等，新城控股超过苏高新控股进入前十。

榜首房企建发以显著的优势遥遥领先， 权益金额破30亿元的房企有9家， 破 20亿元阵营房企由上个累计月的15家增至17家， TOP30的门槛值为12.65亿元。

相较于去年同期，除了TOP2房企，其他排位房企的业绩皆有所 下滑，也反应了当下房企仍将面临较大的去化压力。

从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有17家，其中超过4万元/㎡均价的有3家，金新城置业以45748元/㎡的均价领跑。

在权益面积榜单中，保利发展以24.33万㎡的表现蝉联榜首，其在9月权益销售面积达到了3.09万㎡。

建发房产以20.54万㎡的表现摘得亚军，top2房企的权益销售面积皆破20万㎡。

龙湖集团以19.78万㎡的权益销售面积紧随其后摘得季军。

此外，上榜房企还有招商蛇口、万科地产、新城控股、中海地产等房企。

和去年同期相比，top10房企的权益销售面积显著减少，去年榜首房企销售面积超30万㎡，今年的榜首房企销售面积仅24.33万㎡。

从榜单来看，权益销售面积破10万㎡房企有10家， 破5万㎡的房企有26家，上榜房企的门槛值为4.77万㎡。

2023年1-9月

苏州市区房地产市场解读

纵观2023年1-9月苏州市区房企销售榜单及市场表现，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师—— 戈文问 认为：

01

9月堪称苏州的政策月

放松政策落地节奏快、力度强

自7.24中央政治局会议为房地产定调后，8月底多部委落地楼市优化举措，9月金融支持持续加码，落地“认房不认贷”、调降首付比例下限、调降二套房贷利率加点下限，此外落实存量房贷降息减轻居民负担，降准降息稳经济。

其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。

9月也成为苏州的政策月。政策频次达去年四季度以来单月最高水平，不仅政策落地节奏进一步加快，且落地力度加强。

楼市的本质是政策市，楼市的天就是政策。

取消限购、认房不认贷，且分面积段放松限购政策，能够释放前期因严苛政策而未能释放的置换需求、大开改善性购房需求的源头，这两个实质性的政策基本符合市场预期，一定程序上提振了市场信心。

此外，在节前最后一天发布公积金新政，再次提升公积金贷款额度，叠加降低公积金首付比例、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款等一系列政策，有利于降低购房者置业门槛，较低的贷款利率也有利于减轻还贷压力。

目前的苏州的楼市政策整体呈现“全力优化、犹有空间”的特点。

考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内苏州仍旧需要供需两端支持政策来继续发力，以助力市场加快恢复，比如说在置换改善需求方面，推出“卖旧换新”模式、对“卖旧换新”置换新房提出奖补政策等。

02

土地市场是否转暖

依赖于市场销售前端的恢复

纵观今年前三季度的五场土拍，呈现“局部火热、整体偏冷”的态势，城市头部价值及新房市场断供多年的核心板块的优质地块触顶摇号，而非核心与外围板块地块均底价成交，地方国企托底已经成为常态，整体分化延续。

国央企依旧为主导，央国企、民企联合政府国企拿地频现。

从大环境来看，目前的房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显。

土地市场的预期扭转仍依赖销售端的恢复程度，如若接下来的苏州楼市在政策推动下，市场活跃度提升，土拍情绪则有望进一步提升。

从目前来看，在销售尚未持续实质性转暖下，加上苏州六、七批次供地整体苏州素质一般，预计10月的苏州土地市场仍低温运行。外来央国企在苏州土拍市场仍旧占据主导地位，民企投资仍是极少数，苏州地方国企则仍将扮演“托底、维稳”的重要角色。

03

二手房市场韧性高于新房

苏州楼市处于恢复过渡期

从今年前三季度苏州市区商品住宅成交走势来看，呈现一季度冲高、二季度“滑坡”。

三季度在政策频发、预期向好之下，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，但是成交量暂未明显体现，成交数据延续低位徘徊的态势。

今年1-9月，苏州市区商品住宅的供应面积为371.3万㎡，同比减少2.4%，成交面积为439.17万㎡，同比减少了18.8%，同比减少的主要是因为今年6月以后市场持续下行拖了“后腿”。

9月单月，苏州市区商品住宅的供应面积为37.93万㎡，环比减少7.7%，成交面积为36.7万㎡，环比减少了14.8%。

9月，苏州楼市利好政策密集出台，开发商积极把握政策窗口期和“金九银十”关键节点，加快推盘节奏，受优质改善项目入市及网签带动，9月苏州新房成交均价环比上涨了2.18%，达到了28662元/㎡。

值得一提的是，受政策传导需要时间及网签数据滞后影响，目前苏州楼市的成交量并没有显著增加，市场整体处于恢复过渡期。四季度若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，市场活跃度或有所好转。

相较于新房，苏州的二手房市场呈现出的韧性更强，整体成交表现优于新房。

今年1-9月苏州市区二手住房成交套数为49727套，同比去年增加了31%。这个数据与2021年同期相比基本持平，同时也远高于2020年同期。

得力于“认房不认贷”助力“卖一买一”购房需求释放，业主挂牌积极性显著提升，造成挂牌量普增，房东“以旧换新”较为迫切，二手房价格走势承压。

9月单月苏州二手房成交套数为5386套，和8月几乎持平，政策成交端增长效应尚未显现。

苏州二手房市场后续走势短期内仍将好于新房，四季度以价换量仍将延续。

基于当前“认房不认贷”等新政，部分购房者还是要依托“卖旧”才能“买新”，在二手房挂牌量激增的大环境下，业主后期也将逐步调整市场预期，或降价抛售，自住刚需也将借机入市，对二手房成交产生良好的支撑作用。

近期虽然政策层面释放利好、有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、房企销售去化及回款压力仍然较大。

值得一提的是，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提，预计四季度在政策优化带动下，市场销售整体将呈现降幅收窄态势，但市场全面恢复可能需要更长时间。

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