王欣宇/文

徐楠/编辑

个人住房贷款存量利率迎来重磅文件，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，借款人可通过以新贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或与承贷金融机构协商变更合同约定的利率水平的方式调整个人住房贷款存量利率。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，《通知》为降低存量房贷利率，真正减轻存量房贷利息负担打开了操作通道并明确了具体操作办法，解决了之前政策不明确时只能跨行操作以及流程复杂、成本较高，还存在监管风险的问题。另外，该通知也明确了存量房贷利率调整的下限，在规范房贷市场的同时也充分赋予了贷款人与承贷行充分协商、自主决策的权利。

另一方面，冠苕咨询创始人、资深金融监管政策专家周毅钦对财经网金融表示，最终出台的方案，避开了和即期利率相比，这样把商业银行的让利空间就控制在一个可控范围内，为以后的政策留下了空间。同时对银行来说，减少了提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。再结合考虑到存款利率再度开启下行空间，一定程度上对冲了对商业银行的利润影响。

首套房贷存量利率可调整

备受瞩目的个人住房贷款存量利率下调靴子落地。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。

通知显示，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

此外，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合上述条款的规定。

通知指出，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

冠苕咨询创始人、资深金融监管政策专家周毅钦对财经网金融介绍，可以享受的客户群体有三种：第一种是房贷发放时，商业银行作为首套房来认定的；第二种，是贷款发放时被商业银行认定为二套及以上，但是按照目前所在城市的最新认定标准，可以重新认定为首套房。 比如说，因为当时采取“认房又认贷”政策而被认定为二套的按揭贷款，但现在发布“认房不认贷”政策后已经可以被重新认定为首套房。当然，这具体要看各个城市的认房认贷政策如何具体落地；第三种，就是贷款发放时因为本身有多套住房被商业银行认定为二套及以上，但后来大部分都卖掉了只剩下唯一一套住房，这套住房的存量按揭贷款可以享受。

有测算称，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。

周毅钦进一步向财经网金融解释称，实际上，这次调降不是把当初房贷发生时的贷款利率和目前即期利率相比较，而是和贷款发放时的最优利率（即房贷利率下限）相比较。

“例如，客户在两年前贷款时房贷利率为LPR+30BP，当时他所在城市的房贷利率下限为LPR+20BP，而目前最新的即期利率为LPR-20BP。那么客户可享受到的让利空间为30-20=10BP，而不是30-（-20）=50BP。当然，具体最终的让利空间10BP还要和银行进行协商，也就是在这10BP内切蛋糕”周毅钦表示：“换句话说，如果客户在贷款时房贷利率已经是当时的最优利率，那么现在的即期利率怎么变和他就没有关系了。从过去的实操层面来看，一线城市的下降空间不大，二三线城市还是有一定的让利空间。”

多家银行公告响应

市场对个人住房贷款存量利率下调已有预期，此前人民银行的用词由“鼓励和支持”变为“指导”，亦有银行高管在半年度业绩发布会上表示，个人住房贷款存量利率下调“势在必行”。

公开信息显示，7月14日，央行货币政策司司长邹澜曾在国新办新闻发布会上表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款；8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中指出：“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

另外，8月LPR报价的非对称调整也被多家机构指出能够为未来个人存量房贷利率调整预留空间。

8月21日，1年期LPR利率下调10个bp至3.45%；5年期LPR利率维持4.2%不变。“LPR利率主要影响新增贷款利率而非存量贷款利率，此次LPR利率维持不变为存量房贷利率的下调保留政策空间”西部证券在研报中指出。

在关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知发布后，多家银行公告响应。六大行均在官网发布了与降低存量首套住房贷款利率有关的类似公告，称为贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实发挥金融在服务实体经济、支持恢复和扩大消费、保障和改善民生等领域的作用，将认真落实《中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，正在积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。

平安银行也表示，在有关部门指导下，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。

实际上，作为备受市场关注的热点话题，个人住房贷款存量利率的未来走势乃是银行2023年半年度业绩发布会上被问及的高频词汇。彼时已有部分银行表示，已针对未来相关业务可能发生的调整作出了相关预案。

此前招商银行行长助理彭家文半年度业绩发布会上表示：“从央行的发声来看，从‘鼓励和支持’直接变成了‘指导’，我判断存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。”

彭家文同时透露，招行已经制定相应预案，但考虑到需要兼顾因城施策、公平性、系统支持等问题，还没有最终的方案。“总体来看，我们会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。”

中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管导向和市场动向，已对行内业务情况进行了及时的梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

农业银行副行长林立在2023年半年度业绩发布会上回答与个人住房贷款存量利率调整的问题时表示，有关政策方案明确之后，农行将抓紧制定具体的操作细节，尽快完成了合同文本的准备、加紧系统改造调整等方面的工作。

另外，多名银行管理层也提及，个人住房贷款存量利率并非能够“一刀切”的简单问题，而是要对多重因素进行充分考量后取得平衡。

招商银行行长助理彭家文表示，有很多因素需要兼顾好。比如，如何兼顾好“因城施策”问题，在“因城施策”的同时如何考虑好公平性问题，还有银行系统能否支持的问题。“这些都特别复杂。各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。”

“基于目前掌握的信息，同业各行对政策的理解也不尽相同。我们理解，实际操作既要考虑对客政策的一致性，又要考虑各地区的差异性，以及利率调整力度等诸多因素。”中信银行副行长谢志斌表示，比如，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况看，历史上房地产政策是“因城施策”的，各地区房贷利率差异较大，存量房贷利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

银行“机遇”与“挑战”

首套个人住房贷款存量利率下调，银行也将直面来自息差收窄的压力。与此同时，将在一定程度上平滑个人房贷集中还款给银行的压力，并对银行业务的良性循环具备积极作用。

中信银行副行长谢志斌指出，按照主流券商机构的估算，按揭利率每下调10个基点对全行业净息差的影响大约是0.9~1个基点。后续中信银行将结合同业执行尺度以及市场情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

农业银行行长付万军在回答关于息差的问题时也提及，后续面临的个人存量住房贷款利率调整等因素影响，预计下半年银行业净息差仍存在一定下行压力。

据东兴证券测算，假设分别有30%、50%、70%的存量按揭贷款利率下调77BP，静态测算对上市银行息差影响为-4BP、-6BP、-8BP，对营收增速影响为-1.4%、-2.33%、-3.27%。

值得一提是，银行由此产生的息差压力，或将倒逼银行进一步下调存款利率。实际上，9月1日，已有多家银行在官网宣布下调定期存款利率，国有大行最高降低25个基点。

东兴证券指出，在息差压力加大情形下，预计银行将进一步下调存款挂牌利率；叠加前期高成本存款陆续重定价，银行负债成本亦有望逐步下行，支撑息差稳定。

此外，“存量按揭贷款利率调整有望缓解居民提前还款情况，有助于银行按揭贷款规模、利息收入和资产质量稳定。从更宏观的角度来看，存量利率调整有望减轻居民月供负担，提高可支配收入，有助于释放部分居民消费需求，推动经济持续复苏”上述研报称。

农业银行副行长林立曾在业绩发布上表示，央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这有利于减轻部分存量居民住房贷款的财务负担，另一方面也有利于商业银行平滑提前还款的压力，有利于平稳经营。

在多位分析人士看来，尽管首套房贷存量利率下调可能会给银行带来短期的业绩波动，但从长远来看，将对银行业务良性循环、提振居民消费信心以及房地产市场的平稳运行产生积极作用。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，对银行而言，虽然短期内可能会面临收益的减少，但长远来看，这将促进房地产市场的活跃和健康发展，带动其他业务的发展，对银行的长期发展有利。对用户来说，下调个人房贷存量利率可以减轻其负担，提高消费意愿。对市场来说，这有利于房地产市场的稳定发展，提高购房者的信心，促进房地产市场的健康发展，为国民经济提供稳定的支撑。

“该政策的落地回应了广大按揭贷款客户的呼声，同时坚守了房住不炒的底线，也充分考虑了商业银行的承受能力”内蒙古银行战略部总经理杨海平表示：“个人认为充分体现了人民银行驾驭经济形势的能力和政策水平。对于按揭贷款客户而言，可以减轻还款压力，在一定程度上也有利于消费潜力的释放。对于商业银行而言，可以有效缓减提前还款压力，且该政策操作性较强，商业银行只需要经过相对简单的系统开发和测试，即可借助系统推进政策落地。同时，该政策有利于房地产市场的和房贷市场的平稳运行。”

知名时评人解筱文也表示，从借款人看，个人房贷存量利率下调将降低借款人的还款压力，减少其负担。借款人可以通过向金融机构申请新发放贷款来置换原有贷款，从而获得更低的利率水平，节省利息支出；从银行方面看，个人房贷存量利率下调可能会对银行的利润产生一定的压力；从市场角度看，个人房贷存量利率下调有助于促进房地产市场的稳定发展。降低存量首套住房贷款利率可以提高购房者的购买能力，刺激房地产市场的需求。同时，降低利率也有助于减少购房者的负债压力，提高市场的稳定性。

【作者：王欣宇】　(编辑：王欣宇)