8月31日晚，央行、国家金融监管总局连发两则重磅政策——《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，宣布调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率。

新政将带来哪些影响？

8月31日晚，央行、国家金融监管总局连发两则重磅政策，宣布调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率。图为市民从中国人民银行前经过。（图片由CNSPHOTO提供）

首套和二套住房首付比例双降

在央行、金融监管总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中，对个人首套、二套住房的最低首付款比例、房贷利率做出了明确要求。

央行、金融监管总局相关负责人在答记者问时表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点包括：统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

在降低首套、二套住房的最低首付款比例方面，政策规定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极作用。“过去我们看到，降低首付的政策比较强调首套房或刚需。而从此次政策来看，二套房也有降低首付的空间。所以，当前此类政策充分表明对于各类合理住房消费需求提振的导向性。”

新政剑指降低购房最低首付比例。政策明确，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

“该政策的最大变化在于，二套房的利率下限从过去‘加60个基点’变为‘加20个基点’，相当于一次性降低了40个基点。从这个角度看，对于二套房方面的政策确实非常给力。即便有部分购房者可能不能享受‘认房不认贷’政策，但若按现在的政策，就算是二套房，其房贷利率也明显下调了。从总体来看，二套房和首套房一样，其购房成本在明显下降。”严跃进表示。

二套房和首套房“一视同仁”，哪些城市的楼市和购房群体最受益？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，最受益的就是热点城市，因为这类城市的二套房首付比例更高。而在非热点城市，很多城市的二套房首付比例已经下降到了30%。

“从现行政策来看，我们认为这为一二线城市优化现有政策明确打开了操作空间，政策力度达到2008年和2014年周期底部的力度。”浙商证券研报如此表述。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，整体来看，一二线城市需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。从政策方向上看，除了优化“认房又认贷”之外，也有可能从降低二套房首付比例、调整非普宅认定标准、优化法拍房限购等政策方面展开。

历史突破性的存量房贷利率调降

千呼万唤始出来。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》对降低存量首套住房贷款利率做出了具体部署。

政策首先明确了降低存量房贷利率的两种途径：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

对于为何下调存量房贷利率，央行、金融监管总局相关负责人在答记者问时表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响；同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

严跃进在接受中国商报记者采访时表示，该政策是针对全国所有银行制定的，所以对于各类城市各个购房者都适用，即全国各地各类存量房贷都可以下调。

“此次降存量房贷利率的政策意义重大，是历史上非常罕见的极具创新性的政策工具。1994年我国建立了房贷制度，‘按揭贷款’一词出现。但在这么多年的购房按揭贷款市场上，从没有中途调整存量房贷利率一说。所以，此次房贷政策是历史性的突破，其和最近两年提前还贷数量增加、居民家庭月供压力较大等有关。可以说，这是政府和金融部门给予月供族的一个‘大礼包’。不仅如此，此次政策鼓励银行给各客户降房贷利率，从实际操作看，一些利率明显偏高、房贷有违约风险的客户，或更可能争取到此类优惠政策。总之，近期银行在积极制定规则和推进服务，相关购房者要关注这项政策，因为其确实关系到千家万户的钱袋子。”严跃进表示。

多家银行调降存款利率

贷款利率持续下行，为购房者送来“大礼包”，但与此同时，银行业整体面临着净息差持续收窄的经营压力。从43家上市银行发布的2023年半年报来看，有39家面临净息差收窄的压力。此前就有一些业内人士预判：银行为缓解息差压力，会调降存款利率。

9月1日上午，中国商报记者注意到，已有工商银行、农业银行、中国银行3家国有大行更新了人民币存款参考利率表，下调一年期、两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率至1.55%、1.85%、2.2%、2.25%（此前分别为1.65%、2.05%、2.45%、2.5%）。

在股份制银行中，兴业银行、中信银行、民生银行、光大银行、招商银行等也进行了调整。

从整体来看，多家股份制银行定期存款1年期、2年期、3年期、5年期挂牌利率普遍分别下调10个基点、20个基点、25个基点、25个基点。

对银行客户而言，这意味着存款利息的减少。若以100万元为例，1年期定存下调10个基点后，1年后到手的利息将减少约1000元；2年期下调20个基点后，2年利息将减少约4088元；3年期定存下调25个基点后，3年利息将减少约7900元。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院研究员董希淼表示，预计未来一段时间，银行存款利率仍有继续下降的可能。不过，考虑到目前贷款利率已处于低位，未来下降空间相对有限。他表示，从中长期看，市场无风险利率下降是大势所趋；对于居民来说，一定要平衡好风险和收益来综合进行资产配置。（记者 王彤旭）

来源：中国商报