经济复苏的发动机，或许依然是房地产。

而作为楼市的“风向标”，土地市场一直是业内关注的焦点。

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近日，中国土地市场官网接连发布了2023年度，西安拟出让住宅地块的第三批详细清单，让我们看到了西安楼市未来发展的方向。

据统计，西安第三批拟出让住宅地块清单共48宗，约3402.5亩，出让规模相比第二批次锐减60%，也意味着供应减少。

同时，这也是西安时隔四个月之后，再一次对土地进行集中出让，更是在相关部门建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等背景下，土地市场迎来的首次集中出让，未来对土地市场影响意义十分重大。

值得一提的是，西安第三次土地待出让名单中，还有2023年第二批次拟供应但实际未挂地块，主要涉及高新区、经开区，两个区域共计20宗1532.394亩地。

事实上，第三次实际拟供应地块实际为30宗，地块主要分别涉及长安区、曲江新区、曲江大明宫、阎良区、西咸新区等地，约1870.18亩。

而根据中国土地市场网公布的信息来看，西安三批次拟供地最晚拟于2024年1月31日供应结束。

也就是说，未来3个月时间内，这些地块就将陆续进行市场挂牌出让，这或将改写2024年的房价行情！

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土地市场的冷热，决定了房地产市场的未来风向。

从土地挂牌出让中，可以看到对城市发展的方向，且地价更能清晰表现出未来城市的房价走势。

值得一提的是，本次集中出让地块中，还涉及有第二批次20宗地块，其中高新6宗、经开2宗地块已成交！

而在第三次待出让地块信息中，各地块项目对建筑高度进行了要求，但没有出现地价的上限的具体要求。

另从供应量上看，高新、长安、西咸新区为本次的供应大户。

其中，高新9宗637亩地块待出让，占比22%，主要分布于丝路软件城、丝路科学城，容积率2.4-2.8。

长安区共12宗土地，共755亩，占比26%，主要分布于西部大道沿线、长安大学城、常宁新区等板块，其中有3宗地块，建筑高度都不高于54米，大概率建设小高层产品。

西咸新区共11宗，面积约820亩，占比28.5%，其中沣东新城8宗，沣西新城3宗。

另一方面，本次曲江新区和曲江大明宫分别有3宗地块待入市，其中曲江一期1宗、曲江二期1宗，曲江CCBD1宗，曲江大明宫3宗。

值得关注地块为QJ2-1-50，为瑞禾社区及周边棚户区改造项目用地，位于曲江一期核心区域，周边二手房均在3万/㎡上下，西北角就是大雁塔小学雁南分校。

要知道，曲江新区的地块一直被备受市场关注，今年5月，曲江QJ7-3-21地块，土地面积约59.994亩，规划用途为住宅，容积率1.0-1.3，最终被西安隆顺置业有限公司（万众）以总价107905万元摘得，楼面价高达20753元/㎡。

而综合曲江当前土地出让行情和在售项目，这三宗优质地块未来大概率将是摇号的存在，恐将诞生地价新高。

另外，经开区有4宗地块未出让，面积约316亩，主要分布于高铁新城板块。

其中JK1-5-84、JK1-5-86、JK1-5-87，共计284亩，是本次供地中占地面积最大的地块，后期项目大概率将以组团方式面世。

让人意外的是，此前宅地供应大户的浐灞和港务本次未有地块待出让，供应锐减，尚不清楚地块出让信息是否有延迟，还有待观察。

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规则正在被打破。

当前，从土拍规则调整优化可以看出，市场信心的修复已经传递到了土地市场。

日前，自然资源局发文：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市均已落地“取消地价上限”这一动作，这意味着未来土地市场的限制有可能被打开。

而从西安市自然资源和规划局官网发布最新的土地出让公告中得知，西咸新区和西安市本级土地出让公告中均已取消最高限价设置。

10月12日，西安市公共资源交易中心发布了一则（西土出告字〔2023〕108号建设地出让公告，公告中竞价原则已改为“按照价高者得为原则确定竞得人”。

这意味着，西安已经在悄无声息之中，完成了土地出让细则的修改，这无疑会激发房企拿地的积极性，对土地市场的回暖具有积极作用。

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地价决定房价，随着限价上限被取消，未来会影响房价吗？西安房价还会进一步上涨吗？

“取消土拍限价”这个消息一出，地产圈真的是炸了，尤其是各大楼盘销售纷纷刷屏，说是政府要取消土拍限价了，接下来土拍价格一定上涨，房价必定跟着要涨。

我们都知道，房价组成部分中确实地价成本占据很大比例，也就是说地价越贵房价越高这个说法是成立的，但现在取消土拍地价限制，就一定意味着房价会涨吗？

我认为取消土拍限价这个政策，并不意味未来房价会上涨，反而更加说明，现在房企拿地的意愿已经很低很低。

修复土地出让限制，无疑就是最好的证明。

未来， 即便遇到感兴趣的地块，也基本不会拍到最高价，除非热门板块中的优质稀缺地块。

而在西安，从2023年西安土地出让地块信息来看，整个西安土地出让主要集中在高新三期、港务区、浐灞区、长安区、西咸新区等热门板块，这些区域拥有大量土地供应，且前期出让地块目前部分项目还尚未入市，还处于消化中。

短期内，区域供应还处于饱和状态，再加上市场观望情绪浓厚，我相信短期内房价不会出现暴涨。

事实上，国内大多数城市已经没有必要再去限制所谓的土拍最高价了，当前已鲜有房企愿意在公开市场拿地。

要知道，当前房地产行业已经过了需要调控阶段，现在是过冷而不是过热，那么类似土拍限价这样的政策措施当然就没有必要存在了。

而取消地价上限和远郊区容积率1.0限制，对楼市会起到什么样的作用，这四十多宗优质地块又会花落谁家？且让我们拭目以待。

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