今日（10月17日），中铁房地产集团中南有限公司底价摘得省府南板块住宅双限地块，住宅毛坯限价14000元/㎡，明确配套中小学。

宗地成交信息

宗地航拍图（航拍日期2023年10月13日）

周边配套

九年制教育配套，一线临冬瓜湖公园

地块九年制教育配套是最大亮点，西侧临冬瓜湖，拥有一线湖景视野。但公共交通较为不便利，周边10分钟内的大型商业体欠缺，但地块北侧不远处规划了TOD商务商业中心。

宗地配套图

教育方面，地块东北角配建品牌小学，距离天心区人民政府建设新昌中学（计划引入长郡外国语中学品牌）约1公里，计划于2025年秋季开学。

地块是目前长沙首个在挂牌出让文件明确“项目住宅业主凭网签备案的购房合同可配套入读”的地块，也就是说购买该项目的业主目前明确可以配套入读这两所中小学。

景观休闲方面，从片区规划图及目前的航拍图来看，地块西侧紧邻规划中的冬瓜湖公园，距离湘江直线距离约500米，景观视野较好。

交通方面，地块紧邻主干道天心大道，靠近绕城高速，可通过大交通通达全城，但距离已通车的地铁1号线较远，目前公共交通较为不便。

从地铁9号线的规划线路走向来看，途经地块东侧，弥补了地铁1号线在南北走向的空缺，建成后将利好整个南城区域。

黑石铺城市更新片区

“省府门户、湘江客厅”

黑石铺城市更新片区拥有一线江景资源，整体定位为“省府门户、湘江客厅”，总投资约316亿元，通过建设“一核两轴三区”，打造成宜居片区的标杆、智慧城市的样板、城市更新的典范、南部融城的新极。

将采取片区综合开发模式，以“一二三级市场联动”模式实施，综合城市更新“留、改、拆、补、建”政策，全面推进城市更新改造、综合整治、功能改善、历史文化保护、智慧城市建设等。形成以冬瓜湖公园为开发中心，临江文创产业园、TOD商业商务中心、工业遗址改造街区、冬瓜湖军事儿童游乐园为重要引擎的片区发展新面貌。

2023年9月20日片区城市更新设计大师邀请赛评选会成功举办，全国工程勘察设计大师李晓江大师团队获得本次大赛优胜。

根据目前对外公布的设计方案来看，针对铁路和干道等的分割，因地制宜地提出江湾前厅、众享中厅和文化后厅的特色空间构成。

依托铁路遗址、社区绿轴和新的城市开发创造一条东西向的江城链接主轴，衔接东西城区，打造一个可参与、可感知、有活力和归属感的滨江高价值地区，独一无二的“江湾驿厅”。

从设计方案平面图可以看到，044号地块景观视野较好，地处文化后厅规划空间的头排位置。

（ ▲李晓江大师团队设计方案平面图）

（ ▲李晓江大师团队设计方案效果图）

周边土地市场

供地量少质优，未来待入市地块较多

地块位于省府南板块，板块近6年共计出让3宗涉宅用地，限价从12800元/㎡上涨至14000元/㎡。

其中2021年6月入市的梦想越秀江悦和鸣即将清盘，2022年12月30日摘地的中建和悦宸光即将开放城市展厅，预计11月开放售楼部，第3宗便是今日中国铁建拿下的044号地块。

此前天心城发公布了黑石铺城市更新片区可出让经营性用地大致范围，约831亩，044地块是该片区的先行出让的地块之一，周边还有较多的待出让地块，其中不乏一些一线临江的优质地块。

周边新房市场

供不应求，价格稳步上涨

目前板块内仅梦想江悦和鸣尾盘在售，近两年片区内处于供不应求、供求逐年走低、均价稳步上涨、亟待项目推新补货的市场形势，待入市项目存在着较大的市场机遇。

2023年省府南板块住宅市场均价15449元/㎡，同比涨幅4%，随着限价的上行，片区内配套的不断兑现，量价有望实现新增长。

中国铁建底价拿下的044号地块限价14000元/㎡，刷新省府南板块最高限价，在九年制教育配套、9号线地铁规划、黑石铺城市更新片区顶层规划加持下，项目量价实现程度较高。

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