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今天，市区出让两宗住宅地块。

其中，中国建筑旗下温州海升建设发展有限公司以1.99亿元竞得江滨单元D-16a地块，楼面价9531元/㎡，溢价率0%。

温州臻龙建设投资集团有限公司以7.13亿元竞得开发区西单元B-19地块，楼面价18617元/㎡，溢价率0%。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

江滨单元D-16a地块位于鹿城区五马街道，灰桥浦以西、矮凳桥路以北，占地约18.423亩，总建筑面积约20879㎡，容积率1.7，建筑限高54米，出让起始价1.99亿元。

地块区位示意图。来源：省国有土地使用权交易系统

该地块的土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地，各兼容功能的建筑面积不超过≤6263㎡，还需建设一座12班规模幼儿园。

该地块虽然不大，但作为市中心寸土寸金的黄金地段，仅有1.7的容积率，可打造小高层与洋房结合的产品。东侧的灰桥浦，也有利于该地块打造滨水洋房。

不过，灰桥浦以东为瓯越大桥入口，再加上隔音屏，视觉上受到一些干扰。也正靠近瓯越大桥入口，该地块要求朝入城口方向的建筑立面，采取公建化设计。

地块实景。来源：省国有土地使用权交易系统

与该地块相似的是，西侧直线约600米的宸央。宸央占地约15亩，容积率1.9，与该地块相关指标较为相似。

该地块于2019年7月出让，由大发以20799元/㎡封顶楼面价竞得，联手奥园打造宸央，是一座小高层、洋房结合的产品。但是，宸央产品力普通，并未在市场上掀起波澜，二手房也少有问津。

因此，该地块在具备好地段、低密度的条件之下，能否打造出受温州高净值人群欢迎的产品，仍需看产品力。

宸央

该地块直线向东约200米，是即将首开的温州润府。今年6月，华润&温州城发以14943元/㎡竞得洪殿单元C-18地块，打造温州润府。

说起矮凳桥—灰桥—洪殿一带，虽然地段优越，但城区老旧、城市界面差成了硬伤。前些年的拆迁，以及今年以来该区域密集出让地块，说明该区域的都市更新正在推进中。

待几年后这些新盘建成，该区域的城市界面有望得以改善，展现更好的温州老城区、温州北入口门户形象。

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开发区西单元B-19地块位于龙湾区蒲州街道，清江路以西、玉苍山路以北，占地约54.712亩，总建筑面积约38298㎡，容积率1.05，建筑限高36米，出让起始价7.13亿元。

地块区位示意图。来源：省国有土地使用权交易系统

作为能打造低密度产品的低容积率住宅地块，该地块还有以下要求：

·除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式；

·方案设计可根据景观需求设置巷道、景观墙和视线遮挡短墙，但不得设置全封闭的庭院围墙，应保持绿地的可达性和通透性。围墙高度不大于3.5米，且不计入建筑密度。

可见，该地块将打造真正意义上的低密度产品，这在核心城区具有极大的稀缺性。

地块实景。来源：省国有土地使用权交易系统

该地块北侧的鸿基花苑、西侧的雁湖住宅区、西北方向的家景花园，都有一些所谓洋房产品，但由于设计较早、房龄老旧，缺乏高端感。

该地块北侧直线约600米的国际花园，是真正的别墅，如今二手房价约60000元/㎡（来源：安居客）。

不过，蒲州板块后来基本供应高层住宅，已有近20年时间，没有供应低密度产品了（不含属于鹿城区的华鸿·万墅）。该地块的低容积率，弥补了蒲州板块近年低密度产品供应的空白。

由于周围均为小路，与上江路、温州大道、雁荡西路等主干道有建筑阻挡，该地块做到了难得的闹中取静，适宜打造低密度产品。美中不足的是，该地块缺乏水系的滋润。

地块周边现状

当前，地块以东、以南仍是老旧厂房、专业市场及所谓创意园区。

根据规划，除南侧地块继续打造住宅外，东侧地块沿上江路将打造一座融合商务办公、街区商业、人才公寓等于一体的综合性商业项目，与吾悦广场、凯迪中心共同建设现代化商圈。

倘若上述规划能兑现，对于该地块是一大利好。但是，商业项目背后或将放置一些大型设备，并设置运输通道，可能对地块东侧的宜居性造成影响。

地块及周边规划。来源：市自然资源和规划局

一周前，温州臻龙建设投资集团有限公司曾发布《关于邀请企业参与温州市核心片区开发区西单元B-19地块合作开发的公告》，也预示了地块的归属意向。

蒲州板块曾在2020年连续创下高达超过17000元/㎡的高地价，且这些地块位置更靠东、周边环境稍弱。

近两年，楼市下行，去年云潮中心在拥有更好区位、周边环境的情况下，住宅部分楼面价才约11000元/㎡，下滑明显。

今天出让的地块，受低容积率影响，起拍楼面价就高达18617元/㎡，虽然创下近年区域地价新高，但与周边其他地块不具可比性。

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继今天两宗地块成交之后，当前正在挂牌的还有城市中央绿轴区域G-41c地块、梧田南单元B-11地块、瓯海中心南单元A-19地块、瑶溪南单元12-F-28地块、瑶溪南单元12-A-10地块、半岛起步区B-12a地块、七都岛老涂一期地块，将于本月陆续出让。

其中，除中央绿轴、梧田两宗地块容积率在2.1以上，其余地块容积率都不超过1.1，均将打造真正的低密度产品。

去年，七都岛、瓯江口等地出让了多宗低密度地块，一改前些年基本以高层住宅为主的态势，取消了建筑限低要求，降低了容积率，拉开了温州低密度产品供应序幕。

今年，瓯江口的六和院开盘热销，七都岛的观雲东方也备受高净值人群的关注，说明低密度产品在温州有一定的市场。

蒲州附近的别墅区

虽然这些低容积率地块做不了真正意义上的别墅，但打造联排、叠墅等产品没问题。

低密度住宅总建筑面积小、建设成本低，大大降低了地块总价，能以更低的门槛吸引更多企业前来投资。

在全国人口总量见顶、出生率下降的背景之下，结合温州人口增量有限、城市框架持续拉伸、住宅总量大增、核心城区人口密度过高等现实情况，降低容积率、空置高度与总建筑面积，也顺应了城市发展新形势。

当楼市低迷，供应市场上更稀缺的产品，满足不同类型居住需求，是明智之举。

不过，想要真正打造出高品质的低密度产品，仍需要专业开发商来设计、操盘，融入更多领先的人居理念、深厚的文化底蕴、优良的物业服务，才能受到高端购房者的欢迎。

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