“双轮”新城,占得“商业”先机

更新时间:2023-09-10 16:38:12作者:无忧百科

“双轮”新城,占得“商业”先机

  中新经纬9月10日电 进入2023年,房地产人在久违的销售复苏里迎来了春天。

  据国家统计局相关数据,2023年1-2月,房地产销售额、到位资金等核心指标同比降幅均出现大幅收窄,行业融资能力持续恢复;新开工、竣工大幅改善,投资明显修复。

  对于房地产业来说,信心随着售楼处的人头攒动、开发商热销破亿的醒目海报、多人争抢的一套房源等回暖行情,重新发芽。

  然而从后续的实际情况延展开来,有声音认为,这波“小阳春”行情似乎并没有那么可持续——从3月开始,部分楼市又开始出现凉意,“倒春寒”的论调开始冒头。

  也就是在此时,相关企业们更加坚信,从消费者到投资人,到监管机构,再到更上层的设计,最后甚至到时代,不仅变化从未停滞,如今以上还都向他们赋予了新的角色与使命,提出了新的需求和期待。

  而能否“更新”自己以满足这些需求,关系着他们能否安稳度过行业的深度调整期,迎来自己真正的“春天”。

  时代命题之下,一家正值而立之年的房企显示出了行“稳”致远的坚定信念和执行力。

  这就是新城控股。

  8月30日,新城控股交出了一张新“答卷”:2023年上半年,公司实现营业收入417.68亿元,其中商业运营总收入达到52.01亿元,同比增长10.24%;实现合同销售金额约424亿元,合同销售面积约516.65万平方米;将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重,上半年已组织交付超5万套物业。同时,公司坚持聚焦“有回款的销售”,保障现金流安全,上半年实现回款金额485亿元,回款率114%,回款率位于行业前列。

  这张答卷背后,反映了一个最突出的问题:在特殊的发展阶段,新城更关注的是什么;而这份关注,反过来又为它带来了什么?

  战略先行,赢在商业

  业内有一个共识是,在发展规模见顶之后,房地产的发展阶段正处于一个重大的变化之中,即从增量开发时代到存量运营时代。

  存量时代,也是典型的分化时代。此时,企业拼的更多的是内功,比如对市场的前瞻性、对风险的预见性,以及对变化、挑战的应对能力。能在这个阶段谋得可增长的部分,就意味着为自身赢得了一些穿越周期的机会。

  对于新城控股而言,它认可经营性业务将为自身增长带来更持续的动能,因此成为了相对而言更早、更全面布局经营性业务的房企。继去年商业运营总收入首次突破百亿、业绩贡献比重不断提高后,今年上半年,新城控股商业运营总收入达到52.01亿元,同比增长10.24%,商管业务占公司整体业绩比重进一步提高。

  此刻回头望,这份增长理当追溯至其“双轮驱动”战略模式的前瞻性布局。

  双轮,指住宅地产和商业地产。自战略实施以来,新城一方面持续提升品质、优化服务,做到产品品质与服务品质同步提升;另一方面不断优化商业的全周期能力,做好应对新格局的能力储备。

  战略先行,方能赢得主动性。今年上半年,该战略进一步发挥优势,展现出良好的经营韧性:实现合同销售金额约424亿元,合同销售面积约516.65万平方米,全国性规模房企的优势凸显。此外,公司以保交付为房地产开发业务首要经营目标,报告期内在10个下辖大区58个城市累计交付5万余套住宅。

  与此同时,新城控股商业管理业务的稳健发展态势延续——截至8月25日,已开业吾悦广场总数达到151座,已开业数量位居境内外上市公司首位;公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座,进驻全国143个城市。截至报告期末,已开业面积达1367万平方米,出租率达95.22%。

  就盈利能力来看,商业板块也保持着较高的水准。半年报显示,公司上半年物业出租及管理业务毛利33.83亿元,占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%;物业出租及管理毛利率达69.55%。

  可以预见,在消费信心逐渐恢复但仍需加强的背景下,吾悦广场仍是新城控股稳定经营基本盘的重要抓手。而伴随着今年“深度运营”战略升级,它也是新城控股聚焦运营业务精细化的核心发力点位,任务是沉淀用户资产,深挖增量,以增量来进一步提升效益。

  底层逻辑改变,安全比增长更重要

  历经几年的跌宕起伏,高质量发展代替规模扩张筑牢房地产人的认知。此时,行业发展的底层逻辑已经悄然改变。这个阶段下,相比增长的速度与规模,相关企业更要思考的是,发展的质量和效益高不高。

  于是,越来越多的企业不再一味追求规模化,转而通过主动管控销售规模以寻求平稳的发展。而信用与财务安全,则成为判断企业能否实现高质量发展目标的重要标准。

  在这方面,“底线思维”刻在了新城控股的基因里。

  新城控股表示,将根据资金及债务到期情况,做好相应排布,确保每一笔债务的如期偿付。公司2023年全年需偿还境内外公开市场债券为117亿元,而在前8个月,已如期偿还境内外公开债达97亿元,年内仅剩一笔CMBS待偿还。

  在这个信用事件频发的特殊时期内,新城控股如期偿债无疑为市场和投资者注入了信心。事实上,在财务安全维度上,如期履约偿外债以外,新城还下了一些苦功。比如在内持续优化债务结构。

  半年报显示,报告期内,新城控股有息负债水平继续保持低位,截至2023年6月末,公司期末融资余额为666.03亿元,较年初压降46.67亿元,债务结构进一步优化;合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元,财务透明性进一步提升。

  进一步从净负债率来看,业内认为,房企净负债率的理想范围是在40%—50%之间,高于这一范围隐含着风险,反之则影响公司的经营和发展。长期的去杠杆努力之下,新城在今年上半年将净负债率维持在49.52%的较低水平。换言之,在当下的行业发展环境下,新城成功进入楼市低风险民营房企位列。

  那么,是什么在支撑新城完成对到期债务履约兑付的信心?又是什么使其有能力削减有息负债规模?

  两个问题指向同一个答案,即强劲且充裕的现金流。

  面对充满挑战的市场环境,现金流的重要性不言而喻。如上文所言,“聚焦有回款的销售”以及稳定的商业运营收入为公司贡献了持续稳定的现金流。另一方面,新城控股坚持聚焦“有回款的销售”,保障现金流安全。半年报显示,上半年实现回款金额485亿元,回款率达到114%。

  在此基础上,公司经营性现金流净额达到74.34亿元,经营性现金流净额连续5年为正。总量上,截至报告期末,新城控股在手现金余额284.89亿元,在手现金充裕。现金流夯实了新城安全的财务基本面。

  稳健的经营,加上安全的财务基本面,不意外地为新城控股在融资端引来源源不断的“活水”——6月,公司完成了11亿元公司债的发行,综合票面利率为5.65%。而在此前一个月,公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券,本期美元债为今年3月份以来唯一一笔地产境外美元债券新发,也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债,保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。

  7月,新城控股2023年度第一期中期票据也完成簿记发行,发行规模为8.5亿元,期限3年,票面利率为4%。同月,公司还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

  在授信额度上,得益于在各大银行等金融机构的资信情况良好,以及与国内主要商业银行长期保持的合作伙伴关系,截至报告期末,新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计达1156亿元。

  往深处探究,吾悦广场还有一个重要的功能:提供具备“融资期限长、还款安全”等优势的经营性物业贷。据悉,今年前8个月,以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿。这已然也成为新城控股进行融资的亮点。(中新经纬APP)

【编辑:王永乐】

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