首创证券:节后市场热度弱于节前,城改积极推进

更新时间:2023-10-18 14:27:16作者:无忧百科

首创证券:节后市场热度弱于节前,城改积极推进

乐居财经 李礼 10月18日,首创证券发布房地产行业周报。

政策端:中央方面,上周住房和城乡建设部消息,超大特大城市正积极稳步推进城中村改造,分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建,另一类是开展经常性整治提升,第三类是介于两者之间的实施拆整结合。房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来,已入库城中村改造项目162个。地方方面:上周绍兴发布通知,全面放开原限售住房限制政策实施购房契税补贴。加快推进城市有机更新城中村改造、棚户区改造、城镇危房改造,释放合理住房需求;宁波象山购买首套新建商品房贷款比例降至20%、二套降至30%;海南省住建厅公告,存职工家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)贷款购买新建自住住房,属首套住房公积金贷款的,最低首付比例由30%调整为25%。

市场端:2023W41首创证券重点监测的39城商品房成交面积为258.8万平米,环比220.1%,同比-34.9%;全年累计成交面积14280.3万平米,同比-11.6%。2023W41首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为6115万平米,较上周环比-0.01%;库存去化周期为15.4个月,环比0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为6.8和2.9个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为39个月以上。二手房方面,2023W41首创证券重点监测的15城二手房成交套数为20357套,环比3837.5%,同比11.6%;全年累计成交面积691374套,累计同比32.1%。分城市能级来看,一线城市上周二手房成交套数环比1347.3%,同比-5%,全年累计成交套数同比13%;二线城市二手房成交套数环比9645.3%,同比15.8%,全年累计同比39.7%;三四线城市上周二手房成交套数环比2757.9%,同比22.2%,全年累计同比32.4%。

投资建议:当前销售市场热度有所回落,来访转化率处于低位,整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

风险提示:宏观经济走弱,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。

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