昨晚，首套房存量房利率政策出炉，编辑部一整晚都在咬文嚼字，做起语文阅读理解。

光是关于“不低于”的解读，我就看到了不低于3个版本，人都看晕了。

那么到底谁能降？能降多少？按什么标准降？广州银行能开始申请了吗？

今天这篇文章就做统一解读：

广州银行纷纷表态

但细则还未落地

昨晚农行率先响应之后，交通银行、建行、工行、广发银行、招商银行、邮储银行等银行纷纷发文响应降首套存量房利率。

具体执行了吗？

有网友称工行番禺支行、花都支行表示，9月25日之后每周二、周四可以办理利率调整。

不过截止发稿时间，两个银行电话均未打通。

从我们咨询的广州各大银行看，农行、光大银行、中信银行均回应：才出台政策，要等银行细则出来才会公布具体办理手续。

不过农行APP已经有相关搜索词条，确认9月25日起可受理申请。

好玩的是，在中信银行贷款的朋友打电话过去问，银行工作人员直接告诉她：你先别急。

总体来说，广州各大银行的细则还需要等。

大家除了问自己贷款的银行，也可以直接关注广州PLUS，有任何官方消息我们会第一时间公布。

在咨询过程中，我们还有意外之喜：广州银行实行首套房LPR（目前为4.2%）-20bp政策，首套房利率降至4%！

不过我们也咨询了农行、工行等银行，目前这些银行首套房、二套房利率还未变，分别是4.2%（LPR）、4.8%（LPR+60bp）。

叠加前几天“认房不认贷”的政策，接下来广州无房的人再买房，估计都能享受到4%的低利率了！

广州首套房利率下限确定

接下来来做一个阅读理解：

昨天政策发布之后，很多人对“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”，这个模糊的说法有不同的解读。

光是解读，我就看到了起码3个版本，不过就在今天，北京、上海等城市陆续发布不同时间的首套住房贷款利率政策下限：

广州公布如下：2019年10月8日之后，广州首套住房贷款利率政策下限是LPR，在四大一线城市中，最为友好！

具体如何降呢？目前尚还有争议，我们以目前市场比较公认的一种看法举例：

如果你2019年10月8日之后在广州买首套住房，贷款利率政策下限是LPR（可以理解为LPR+0bp），然后你签的合同是LPR+120bp。

那么你现在最低可申请LPR（现在的LPR为4.2）+0bp，为4.2%。

不过具体是不是按这个理解来执行，要以银行细则为准。

如果按这个标准，2019年10月8日之后在LPR基础上加点加高了的那一批人，就是最大受益者！

有人欢喜，有人愁，你们可以先按这个标准算一算，自己的房贷利率到底能不能优惠。

除此之外，大家还忽略了一个关键，就是政策还有一个关键：调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

据大源按揭总经理郑大源解读：

“我有一个解读未必准确，但是可以参考。核心意思：存量房房贷的利率降低，可以新发放一笔贷款（低利率），替换原本的旧贷款（高利率）。

我们总是默认认为，这个新旧贷款都是同一家银行，其实没有这个强制性规定的，也就是，我们可以寻找新的银行放款，替换旧的银行。”

按郑大源的理解，可能允许个人换银行重新申请贷款，不过这一点具体能否实施，如何实施，还要看银行的具体政策。

答疑

自从政策出台，我们发现大家还有不少疑问，我们来一一解答：

Q1

假如婚前买了首套房，婚后又买一套，婚前首套算首套吗?

答：政策原文：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

说人话，也就是说在2023年8月31日前，如果你是按首套房利率贷款的，就可以申请。

Q2

我今年3月卖一买一，当时按二套利率实行的，现在按“认房不认贷”我算首套，我能去申请下调利率吗？

答：不能，因为放款的时候不是按首套利率放款。

Q3

买的首套商业公寓利率能降吗？

答：不能，政策只针对首套住房，商业公寓写字楼等不在范围内。

Q4

首套房用的组合贷，公积金利率能降吗？

答：不能，政策只针对商贷部分。

最后说一句，楼市等了好久的雨终于下了，但市场需要的是及时雨，不是毛毛雨。

落实到城市各银行如何执行？协商难度大不大？是否能一步到位？都会再次影响市场信心。