来源｜大猫研究所&大猫真探社

存量房贷，终于要降了。

8月31日晚，央行和金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套房住房贷款利率有关事项的通知》，个人可以向银行申请新贷款置换存量贷款或者协商约定利率水平。

但是有几个重点：

1、政策惠及存量首套房；

2、不得低于贷款时所在城市首套房商业性房贷利率下限；

3、经营贷和消费贷不得违规置换商业房贷。

其中最重要的，就是第二条。

啥意思呢？

就是利率可以调，但是不能超过当时画的线，数据显示，全国的利率政策下限是，2019年10月到2022年5月，为LPR，而2022年5月至今，为LPR-20个基点（BP）。

但是，也有例外，比如北京，从房贷改锚LPR之后，就是LPR+55BP，深圳为LPR+30BP，也就是说，这俩城市的房贷，目前是最贵的，房贷利率下降，大部分是靠LPR本身。

谁受益呢？当初高点上买房的。

比如，在还执行基准利率的时代，不少银行的贷款是按基准利率的110%或者120%来发放的，在转换至LPR后，以加点的形式转换，加点可以超过100BP。

拿最贵的北京举个例子：2019年贷款100万，20年期等额本息，基准利率120%贷款，利率5.88%，转换后，利率LPR+103BP，按现在下限LPR+55BP计算，新贷款利率LPR+55，也就是4.75%，利率能够下调1.13个百分点。

刨除已经还了的，算下来，剩余贷款的月供能少近1500多元，利息总额能减少12万左右。

有媒体测算，这一次房贷的平均降幅，能够达到0.8个百分点，也就是80个BP，个人住房贷款余额38.6万亿元，每年这一项收入可能减少近2000亿。

房奴的压力确实减轻了不少，不过当初很多人还预想过“3”打头的利率。

而另外受益人群，则需要政策组合落地。

现在不少城市“认房不认贷”开始落地，名下有过贷款但名下无房的，可以按首套房计算，也就是当初“认房认贷”下，因差异化的信贷，用二套房的利率来购买改善型住房的人群，如果在新政策下认定为首套房，利率下降的空间也很大。

政策9月25日开始实行，他们确实恨不得马上就到9月25日，而银行的说法大多是，在研究了，日后会有细则，可咨询。

从提出到现在，一个半月的时间过去，这事儿终于有了落地，也终于不用琢磨提前还贷的事儿了。

对于已经成为业主的购房者来讲，政策大招确实是利好，而对于还没买房的，政策也松动了，比如，首套房的首付比例已经降到了20%，可以说是一个历史最低点。

但是，对于房地产的促进作用，还是有限，毕竟，很多人还在观望。

想说买房仍然不容易。

1、房地产市场恢复与总体经济恢复息息相关，毕竟，有钱了，才能买房；

2、不少人买房的标准，其实是买涨不买跌的，起码要看到上涨预期，才能下手。

大额消费，最怕的就是出手即亏，一直以来，类似的教训都不少。