自8月下旬以来，监管层先后出台“认房不认贷”、换房退税、下调首付比例以及存量房贷利率等重磅举措，地方也在逐步推进限制性政策的松绑。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至9月14日，包括北上广深四个一线城市，以及武汉、成都、中山、厦门、苏州、杭州、海口等30个城市官宣执行“认房不认贷”政策。同时，有近30个城市对限购政策松绑，其中南京、大连、济南、青岛、郑州等11城全面取消了限购。

业内专家表示，目前行业呼声最高的利好政策正逐步落地，9月是体现政策效果的关键时间节点，随着政策发酵叠加金九银十到来，预计市场接下来有望实现筑底回升。

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消息一：11个城市全面取消限购

9月15日，合肥市人民政府发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。

通知自印发之日起实施。这意味着，合肥全面取消限购、限售！

不过，合肥地产人士表示，放开限购对合肥楼市的影响不大。 早在今年4月，合肥已经初步放开限购，主要涉及部分区域限购放开、刚需购房资格认定调整、60岁以上成员家庭和多子女家庭可购买第三套住房等。

中指研究院数据显示，2023年4月，合肥市区商品住宅（不含保障性住房）成交面积为63.8万平米，较上月上升17.4%，随后5—7月，成交面积持续下滑，8月较7月微涨，成交面积24.2万平米。

中原第一城郑州的情况与合肥类似。

9月12日，郑州发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，宣布：全面取消郑州市住房限购、限售政策，自9月12日文件发布之日起执行。

实际上，郑 州去年以来的多次救市举动，但都没有成功。 8月3日发布的15条救市举措，政策作用一个月后，成交量和房价依旧我行我素。

2023年8月，郑州全市共销售商品房7710套，比2023年7月的8238套，同比减少了528套。在二手房销售数据上，2023年8月，郑州共计销售9008套，与2023年7月的8842套基本持平。

郑州取消限购之下，最近一段时间内解除限购的城市数量达到了11个，分别是沈阳、嘉兴、南京、大连、兰州、济南、青岛、苏州、福州、郑州和合肥。

而如果加上之前已经解除限购的城市，还得算上哈尔滨、长春、南昌、南宁、贵阳等城市。

其中苏州还保留了最后一丝牵挂，虽然不再设置购房门槛，但对套数有限制。120平米以下，限购3套，120平米以上不限制。

接下来放开限购的城市，该轮到武汉、天津、宁波、厦门、成都、西安、昆明等。

在新一轮救市浪潮中，全面解除限购已经成为了趋势。未来，除了一线城市外，其余城市不再限购，已经是大势所趋。

不仅如此，广州几天前率先打响了取消限价第一枪，深圳放开了对港澳人士的限商。

至于限贷，最近央行发布的文件也有了明令强调，首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。

限售去年以来大部分中心城市都已经解除。这也就意味着，楼市正在进入了一个全新的时代，一个不再“五限”的时代。

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消息二：多个中心城市房源挂牌量激增

9月13日，证券时报发布了一篇楼市文章报道，标题为《多城二手房在售量猛增，有地方9小时增3200套房源》，文章披露：

深圳、青岛两个城市二手房挂牌量在新政之下激增。

深圳方面，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，较上周增加1531套，在售二手房源数量持续增加，业主出售意愿明显增强。

8月30日晚，深圳发布楼市新政，宣布认房不认贷，给楼市增加了杠杆。

但过去一周，二手房挂牌量增加了1531套。成交了多少呢？

数据显示，9月1日至9月12日，深圳二手房网签量1171套，住宅网签941套，均低于挂牌增加的数量。

而且，过去12天深圳新房住、二手房住宅网签量相比较于8月份没有增加，反而在减少。

乐有家研究中心披露的数据显示，8月份深圳新建住宅网签量跌至2199套。按照目前前12天的网签量来看，9月份的新建住宅网签量很可能跌破2000套。

8月份，深圳的二手房网签量3115套，以目前的数据推算，9月份的二手房网签量也很有可能低于8月份。

当然，网签量存在滞后性，最终成交数据还得等9月份结束才能知道。

不过，二手房挂牌量的激增则是实打实。

不光深圳，青岛、北京更夸张。

9月11日青岛取消了限购和限售，9月12日中国房地产报就发布了一篇报道文章：

9月11日上午9时，新政发布时贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为105813套，截至9月12日9时，这一数据变成109291套，24小时内房源量增加了3478套。

北京方面，取消认房认贷之前，挂牌量不足15.1万套。新政之后的第五天，中国证券报披露，新政四天里二手房挂牌量增加了4000多套。

9月8日，北京当地媒体北京商报再次披露：

认房不认贷”在北京落地首周后，北京商报记者走访市场、头部机构、对话一线经纪人与购房者发现，在过去的一周里，北京二手房的日均网签量304套，与新政前持平，前5天的现场成交确实出现4500套左右的高量，但却呈现出逐日大幅下滑的趋势。挂牌量更是猛增了6000-8000套。

也就是说，认房不认贷之下，北京成交量也就前五天猛增了一波，第六天开始日成交大幅下滑。

与此同时，二手房挂牌量则在一周内增加了6000至8000套。

以上两个大消息，正面反映出了两个问题：

第一，救市政策不断，但对市场成交推动效果有限，反倒弄巧成拙，推动了投资客加速挂牌套现离场。

第二，只要市场没有反响，政策就会不断加码。

03消息三：最强救市工具，重出江湖

据21财经消息，近期，监管部门明确，符合条件的城中村改造项目，纳入专项债支持范围。

这是城中村改造迎来的又一大利好消息。 之所以说又，是因为今年7·21，国常会就曾发话，要在 超大特大城市积极稳步推进城中村改造 ，并发布了相关指导意见。

新政不久，广州也迫不及待亮出了大招——

一边提出全年将至少推进127个城中村改造项目，另一边“房票”货币化安置也有了眉目。

对市场而言，这相当于一台行情发动机，把拆出来的需求定向引导到楼市里，锁定购买力去库存；同时，结合保障性住房建设，改善民生。

这也是这一轮城中村改造的最终目的。

但摆在面前，最迫切需要解决的问题是钱从哪来。

国常会说：要充分发挥市场资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本出钱。

民间资本附议：好好好，但是我上哪给你找钱啊？

监管部门重新作答：搞专项债，政府贴钱！

据21世纪经济报道统计，专项债最早于2015年首度发行，规模为1000亿，随后几年间迅速膨胀，尤其是2018-2019年，分别达到了1万亿、2.15万亿。

值得一提的是，这两年里，中国专项债正是以土地储备专项债、棚改专项债为主。

表：地方新增专项债发行进度 来源：民生证券研究院

后来发生的事情，大家也都知道了。 那一波棚改货币化安置，推高了房价，也导致地方债务攀升，所以2019年9月，「棚改专项债」被紧急叫停。

｜2019年9月4日国务院会议

直至去年年中，才有了再次兴起的苗头，但限制条件很多，体量有限，最终也并未大规模铺开。

现在监管终于明确表态，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。

考虑到今年专项债发行已接近尾声，业内预计，城中村改造专项债将在明年发行。

虽然，现在所说的「城中村改造专项债」和曾被叫停的「棚改专项债」提法不完全一致，但核心都是省级政府通过发债融资，来解决改造的资金问题，推动城市更新。

在刚刚过去的8月，上海就决定发行6笔专项债券，其中棚改专项债发行金额共计31.5亿。

算上2021年7月成立的800亿元城市更新基金，上海城市更新的资金基础，不可谓不雄厚。

广州目前也有一个规模200亿的城市更新基金，是今年3月，建信信托与广州金控股共同出资设立、共同运营管理，；

此外，我们了解到，国开行对于广州城中村改造也提出了支持，基金规模不小。

这些资金，包括以后的棚改专项债，预计都会优先投入到四大重点片区。也就是广州火车站片区、城市新中轴（海珠）片区、罗冲围片区、环五山创新策源区。

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市场情绪回升，“金九银十”预期向好

“多个城市官宣执行‘认房不用认贷’政策后，市场情绪明显回升。”

根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型，第36周（8月28日至9月3日）、37周（9月4日至9月10日）一线城市情绪指数为-0.69，而政策出台前的第35周（8月21日至8月27日）指数为-0.77，体现出新政利好下市场情绪明显改善。

从市场反馈来看，线下看房热度显著上升。“9月1日晚北京政策出台后，周末看房人数明显增加。即便是工作日，看房人数也较之前有明显增多。”

北京市丰台区熙悦晴翠楼盘的中介人员对《证券日报》记者表示，当前楼盘的到访看房量和认购热度都明显上涨，价格方面暂时未有较大浮动，精装修的两居室、三居室新房是目前认购数量较多的选择。越秀地产中介人员也对记者表示，新政出台后房产认购火热，周末时每日成交量可达30套以上。

上海一位房产中介对记者表示，虽然开发商方面取消了一些原有的折扣优惠，使房价有所上涨，但从售楼处的人流量来说，还是能直观感受到市场的回暖，特别是高端的优质项目，购房者的关注度比较高。与楼盘合作的银行和金融机构的服务人员也表示，近期前来咨询和办理业务的顾客数量大幅上升，目前公司在几个热度高的楼盘售楼处设置了常驻服务，为了能够第一时间为购房者解答问题、办理业务。

一位在北京从事互联网行业的李先生告诉记者：“我在北京工作已经5年了，之所以一直没有买房，就是苦于此前北京的‘认房又认贷’政策，因为原来在老家有过购房贷款记录，所以如果再在北京买房的话，首付比例明显超出了我目前承受的范围。现在新政出台后，首付比例下降，选择余地扩大，近期会加快看房节奏。”

二手房方面，王小嫱表示，预计后续会有一批改善型客群入市，“卖一买一”需求加速释放，二手房挂牌量迅速增长。据统计，北京、上海、深圳第37周二手住宅成交量全部上涨，环比涨幅分别为3.27%、37.83%，22.61%。一线城市本周（9月4日至9月10日）累计在售挂牌量和新增挂牌量达到今年以来的峰值。

除一线城市外，二三线城市也呈现出交易活跃态势。从“金九银十”第一周（9月4日至9月10日）的成交情况来看，第37周，东莞涨幅位列前茅，新建商品住宅成交465套，环比上涨43.96%；成都新建商品住宅成交套数为1866套，环比上涨21.96%；青岛新房成交1576套，有一定幅度的上升；南京新建商品住宅成交套数为557套，环比上升9.86%。三四线城市方面，据中指云重点50城监测数据显示，第37周三四线城市新建商品住宅上市面积为58.82万平方米，环比增加16.22%。

记者在走访时明显感受到，当前楼市供需两端均释放出积极信号。售楼处现场多位看房顾客均对记者表示，当前已有明确的购房意愿，最关心的问题就是利率下调相关政策实行后，自己能享受到多少切实的购房优惠。

中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，整体来看，多项新政带动下，核心城市购房者入市积极性提升明显。针对当前的市场行情，陈文静表示，短期来看，一线城市市场行情持续时间或好于其他城市。房价方面，预计开发企业短期仍以快速出货、回笼资金为主，价格上涨预期和空间整体偏小，核心一二线城市房价有望逐渐企稳。

“基于季节性因素叠加政策端全面发力，预计今年‘金九银十’表现要好于过去两年。”东方金诚首席宏观分析师王青向记者表示，后续视楼市及整体宏观经济走向，房地产支持政策还有加码空间，包括购房环节税费减免，新发放居民房贷利率进一步下调，以及各地在因城施策原则下进一步放松限购限贷、提供购房补贴等。

来源：财联社、城市财经（作者 余飞）、微信公众号“拆神”、证券时报

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