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2023-10-30
更新时间:2023-08-28 19:56:57作者:无忧百科
21世纪经济报道记者张敏 北京报道
近几天,数项稳楼市政策接连出台,令低迷的市场情绪为之一振。
8月25日,住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。
同日,财政部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策,延期到2025年底。
8月27日,证监会发文称,完善一二级市场逆周期调节机制,围绕合理把握IPO、再融资节奏,作出安排,其中“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响”。
这些政策从消费、投资两端发力,试图提振市场。且这种部委层面的政策“组合拳”,为今年以来所罕见,其信号意义也颇受关注。8月28日,地产股跑赢大盘,多只股票触及涨停板。
有分析人士认为,这一系列“组合拳”的推出,是今年7月24日中央政治局会议相关精神的落实。虽然政策力度有限,但边际改善的通道再度打开,令各方对未来的政策走势有了更多期待。随着传统营销旺季“金九银十”临近,市场回温的预期也再度出现。
政策迎来密集发布期
今年以来,房地产市场一直处于深度调整中,投资、销售等指标不断走低。虽然各级监管部门较高频次地推出各类稳楼市政策,但市场始终无法形成持续的回温局面。
根据国家统计局的数据,今年1-7月,全国商品房销售金额落入负增长区间,销售面积降幅持续扩大。70个大中城市中,房价环比下降已成主流,二手房价格降幅较大。
北京某上市房企相关负责人认为,这种局面的形成,很大程度上是由于供需两端的信心不足,市场无法形成正循环。该人士向21世纪经济报道记者表示,要打破这种局面,政策层面需有明确的提振措施。
7月24日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
会议还提到,要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造。
这也为下半年的楼市政策奠定了主基调。随后,北上广深四个一线城市先后作出相关表态,住建部部长倪虹在企业座谈会上也表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
此后,楼市政策迎来密集发布期。中原地产研究院统计显示,2023年8月,各级政府部门共发布房地产调控政策106次,为今年以来的单月最高点。
近期多个部委出台的稳楼市政策,即是此轮密集发布的延续。在此期间的8月25日,国务院常务会议还审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》,并指出,推进保障性住房建设,有利于保障和改善民生,有利于扩大有效投资,是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。
分析人士普遍认为,新一轮的稳楼市政策正在落地,未来或将有更多的措施出台,并有利于市场预期的改善。
一二线城市仍有调整空间
事实上,在近期多个部委密集推出相关政策之前,外界对此轮政策发布潮的关注度并不高。
中原地产首席分析师张大伟表示,因为相较于以往,地方政府近期出台的政策缺乏新意,且出台政策的城市以三四线为主,不仅效果不佳,外界关注度也不高。而备受期待的一线城市,作出相关表态后便再无下文。
8月4日,针对北京市将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求的提问,北京市住建委回复称,住建委正积极推进细则中。但住建委并未给出时间表,也未提及相关细则的具体内容。
近期的政策中,三部委推出的首套房贷款“认房不认贷”措施颇受期待。中指研究院市场研究总监陈文静表示,此举可切实降低购房门槛,且有利于部分改善性需求的释放。若搭配其他政策推出,可有效促进市场升温。
但该项措施的落实程度如何,目前尚存一丝疑问。按照文件内容,此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。也即,政策的决定权在地方政府手中。
陈文静表示,根据中指研究院监测,目前仅一线及个别二线城市仍执行首套“认房又认贷”政策。三部委推出的该项政策为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间,预计多数二线城市将较快跟进落地。她认为,对于一线城市而言,同样存在政策预期,由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大,若政策跟进执行,预计将对市场产生较为明显的带动。
此外,财政部出台的置换住房退个税政策,也被认为是带动市场交易的有效手段。
张大伟指出,从房地产市场的政策方向看,未来会集中在降低交易税费方面,如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本。
他同时表示,从城市层面来看,当下市场除了一线城市和少数二线城市,宽松政策已经出无可出。也就是说,核心一二线城市存在更大的政策优化空间。
受访者普遍认为,随着传统销售旺季“金九银十”的临近,稳楼市政策迎来了发挥作用的好时机。但结合过去的经验来看,如果没有实质性的政策落地,市场预期很难真正好转。目前来看,政策改善的通道再度打开,未来的政策力度和市场走势如何,还有待于进一步观察。