随着9月1日一线城市全面官宣“认房不认贷”，全国范围内“认房不认贷”的政策利好大幕拉开。

眼看着媒体报道中的“认房不认贷后楼市活跃度大幅提升”、“售楼处通宵卖房”、“京沪成交脉冲式上涨”、“一天的销售量赶上一个月”……一幅楼市回暖热闹非凡的景象，很多持币观望的买房人也开始疑惑，事实真的如此吗？

9月1日，在广深之后，北京、上海相继宣布执行“认房不认贷”政策，京沪广深四大一线城市作为全国楼市的风向标，全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。

有媒体实地采访上海部分在售楼盘、中介门店、购房者、二手房东、房企人士和业内专家了解到，不少楼盘现场挤满了购房者，有楼盘的访问量比上周末增加了4倍，置业顾问甚至加班到凌晨才休息。

但也有中介表示，买房人和卖房人的咨询量稍有增加，但依然不如3月前的水平。目前个别房源出现业主提价情况，但都不着急成交，着急卖的房源依旧有往下议价二三十万元的空间。

还有中介坦言，“大部分客户比较淡定”，意味着不会轻易出手。

整体来说，经历了市场低谷、房价上涨信心不足、失业风险加大、收入预期不稳定的买房人，这次更加理性了。

有网友直言：什么都降了，就是房价不降，依然买不起。

还有人认为：对房东来说，这是最后的抛售机会，不然以后就卖不出去了。

咱们来算笔账就会明了。从买房成本来看，认房不认贷后，意味着首付比例降了，房贷利率低了，但同时贷款总额也更多了，未来20-30年交的利息也更多了。

以上海为例，认房不认贷后，原本按二套首付7成、5.25%的利率，变成首付35%、4.55的首套利率。

单纯从利率降低看，每100万贷30年，可节省15万的利息。

但同时，贷款更高了，总利息也会高出100多万。假设置换一套总价600万的房子，首付从原来的420万，降到现在的210万，贷款也从180万提升到390万，都扣除掉50万的公积金贷款的话，商贷假设150万，对比现在的340万，用安居客房贷计算器算出来，利息从128万变成284万，也就是总成本高了156万。

虽然北京、上海的楼市整体稳定，房价更抗跌，但长期看，房价趋势长远看人口，如果结合当前生育率的话，未来房价是否上涨、涨幅多少，涨幅能否超过持有成本，还不好说。

另一方面，就是大家要根据各自的收入预期考量，首付低了，贷款多了，意味着杠杆率更高了，月供更高了，但未来收入是否会上涨，是否能保证会有稳定收入，来支撑月供？现在的就业环境下，各行业降本增效、裁员不断，每个人都是泥菩萨过河自身难保，如果没有足够的积蓄抵抗失业风险，很有可能一旦失业，就会面临断供危机。

一旦断供，房子就要被银行查封法拍，法拍的钱用来还贷，如果不够，还需要另外补交，此前交的房贷也打了水漂。自己也会成为被执行人，以后孩子上学可能都受影响。

当然，以上都是预期较差的假设，提醒大家注意杠杆率，不要盲目跟风。

但对于因育儿、孩子上学等刚需置换买房人来说，现在首付和利率双降，确实是置换的大好时机。

不论自住还是投资角度，大家还是要根据自己所在城市的楼市健康度、房价预期和自己的收入预期综合考量，再做决定。