21世纪经济报道记者张敏 北京报道

在经过长期的深度调整后，房地产市场正面临迈向复苏的关键时段。

2023年7月24日，中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此后，房地产政策出台节奏加快，规格、力度也明显提升。8月末，央行、金融监管总局分别推出“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策。与以往相比，这些措施被称为“史诗级”。

在政策传导至一线之前，市场仍在经历深度调整。根据国家统计局于9月15日发布的数据，今年1-8月，全国商品房销售面积和销售金额继续同比下跌，且跌幅扩大；房地产开发投资、房企到位资金增速等关键指标的降幅也有所扩大。

今年8月，全国70个大中城市中，房价下降继续成为主流。其中，新房价格环比下降的城市有52个，二手房价格环比下降的城市则达到66个。

在政策力度强劲、预期逐渐改善的情况下，这有可能成为市场复苏之前最后的平静吗？

市场仍处于调整期

本轮房地产市场的调整始于2021年下半年，至今已超过24个月的时间。期间，各级监管部门曾推出过多轮稳楼市措施，市场也曾一度出现复苏迹象，但受各种因素影响，复苏的局面并未真正确立，调整力度反而不断加大。

根据国家统计局的数据，今年7月，全国商品房销售面积为7048万平方米，为近十年的月度最低水平。到8月，该指标增至7386万平方米，但也仅仅是近十年的次低水平。

这也使今年的房地产销售出现“先扬后抑”的走势。

今年1-8月，全国商品房销售面积7.39亿平方米，同比下降7.1%；商品房销售额7.82万亿元，同比下降3.2%，降幅双双扩大。而在今年二季度，市场出现“小阳春”行情，商品房销售额的同比增幅一度超过8%。

分析人士认为，无论新房还是二手房市场，供应规模都相对充足。销售不佳的原因，主要在于需求方的信心及购买力不足。

供应方面，今年1-8月，全国房地产开发投资7.69万亿元，同比下降8.8%，降幅连续5个月扩大。同期，房企新开工面积和施工面积继续下降。在保交楼政策下，仅房屋竣工面积出现正增长。

行业流动性方面，前8月房地产开发企业到位资金8.71万亿元，同比下降12.9%，降幅连续3个月扩大。

统计局于同日发布的房价数据还显示，全国70个大中城市中，房价下降继续成为主流，且整体降幅继续扩大。其中，一二三线城市的房价整体未见增长，而继续出现环比持平或下降的趋势。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，“从8月份情况看，房地产市场目前还处在调整阶段。”

中原地产首席分析师张大伟指出，7、8月份天气炎热，是传统的市场淡季。同时，随着政策边际效应递减，供需双方都出现了观望情绪，并期待更大力度的稳楼市措施出台。

复苏程度存变数

“更大力度”的稳楼市措施出台于8月底。在监管部门推出的一揽子措施中，虽然也对市场主体的流动性予以保障，但更大的利好在于需求端。按照“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策，刚需和改善性需求的门槛将有望进一步降低。且更重要的是，由于政策力度较大，市场预期也将有所改善。

9月，陆续有城市出台落地政策，除进一步下调首、二套房的首付比例和贷款利率外，部分城市还解除了“限购令”等限制性措施。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，8月底以来，政策全面转向，过热时期的紧缩性政策趋势性、方向性退出，目的就是通过需求端纾困，释放刚性和改善型换房需求，缓解悲观预期，并进而稳定楼市。

付凌晖对政策效果持乐观态度，他指出，随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，下阶段，房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。

李宇嘉表示，从9月上半月的数据看，政策正在发挥效率，一线城市新房交易比8月下半月提升60%，二手房回升近50%。尽管9月第二周市场交易有所降温，政策脉冲响应弱化，但比新政前还是有30%左右的涨幅。

他预计，在金九银十的传统旺季，以及年底开发商冲业绩的利好下，9月份的商品房市场将有明显好转，今年第四季度的市场销售将更加趋于稳定，这也将有利于价格逐渐稳定。

也有人持谨慎乐观的态度。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，由于宏观经济正在恢复过程中，消费者的收入预期和购买力不足，后续政策效果尚待观察。

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前部分居民收入感受和就业预期尚未恢复，加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此房地产市场复苏仍需要过程。另外，由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降，重点城市新房供应节奏放缓，购房者可选择的优质项目不足，或成为制约销售恢复的重要原因。

但她同时指出，核心城市仍有政策优化的空间，若未来这些城市的政策调整力度较大，则有望带来更强的示范效应，并有利于市场的整体复苏。